緒 論
0.1 選題背景及研究意義
0.1.1 選題背景
自 1998 年以來，隨著我國國民經濟的快速增長與我國住房體制的改革，我國房地產市場開始繁榮發展起來，房地產業的發展對經濟增長的貢獻率從 2005 年的5.3%增至 2013 年的 8.8%,房地產業逐步成為拉動經濟增長的重要力量。在房地產業不斷發展的同時，我國房地產價格也呈持續上漲的態勢，并出現了局部過熱的現象。據國家統計局數據顯示，2004 年至 2013 年間，我國商品房平均銷售價格從 2778元/平方米增加到 6237 元/平方米，增加了 125%,而全國 35 個大中城市商品房平均銷售價格的平均漲幅高達 195%,特別地，福州、北京、深圳、石家莊及杭州商品房平均銷售價格的漲幅更是達到 2.5 倍以上。房地產價格的上漲幅度要遠高于社會平均勞動力價值的增加幅度，買房對于普通消費者來說變成一種奢望，這嚴重損害了政府形象，并引發一系列社會問題。同時，房地產價格的過快膨脹帶動我國很多產業產能過剩且無法消化，進而對我國國民經濟的健康運行帶來巨大的負面影響。此外，我國房地產開發投資資金的主要來源是銀行貸款，房地產價格的這種非理性增長，加劇了我國經濟發展的復雜性，使得我國銀行體系乃至金融業的快速穩定發展面臨嚴峻的挑戰。面對如此艱難的局面，我國政府已出臺了一系列抑制房地產價格過快上漲的政策措施，使得房地產價格的增長速度有所放緩，部分城市的房地產價格有所下跌，但是下降幅度遠高于普通消費者的心理預期，房地產市場仍然存在部分城市房價過快增長、供給結構不合理以及秩序混亂等問題，調控效果十分不理想，制定行之有效的調控政策迫在眉睫。在諸多政策的選擇中，由于我國房地產業資金需求量大、周轉速度慢，且房地產開發投資資金主要依賴于銀行貸款，同時，我國普通消費者家庭收入水平普遍較低，購買力有限，大多需要抵押貸款來購房，貨幣政策無疑是調控房地產市場的最直接最有效手段。為了制定有效調控房地產價格的貨幣政策，必須從全國層面和城市角度深入研究貨幣政策對房地產價格的長、短期影響程度，才能有理有據地制定綜合的貨幣政策，達到在調控房價的基礎上，實現我國經濟健康發展的目標。
0.1.2 研究意義
貨幣政策對房地產價格的影響問題一直以來都是國內外金融界熱議的話題，但大多數學者研究的是貨幣政策的房地產價格傳導效應，并從全國層面選擇利率、信貸量和貨幣供應量中的一項或幾項貨幣政策工具對房地產價格的影響進行分析。本文分別從全國層面和城市角度深入研究了貨幣政策對房地產價格的長、短期影響程度，并將央行調控貨幣供應量和信用規模的重要工具--存款準備金率納入模型中，這為更深入的了解貨幣政策的調控效果以及政府制定有效調控房地產價格的貨幣政策提供了理論支持。
同時，面對國家宏觀調控效果不理想的局面，對貨幣政策對房地產價格的作用機制進行梳理，并分別從全國層面和城市角度對房地產價格對貨幣政策變動的反應程度進行實證分析，從而找出貨幣政策影響房地產價格的長、短期因素，這對于抑制我國房價的過快上漲，充分發揮房地產業對經濟增長的推動作用，實現我國經濟健康有序發展具有重大的現實意義。
0.2 國內外研究綜述
0.2.1 國外研究綜述
國外學者主要從利率、信貸、資產價格角度對貨幣政策對房地產價格的影響進行研究。
在利率角度的分析中，Lok Sang Ho and Gary Wai-chung Wong（2003）運用協整檢驗等計量分析方法，對香港房地產價格與利率的關系進行了實證研究，并指出利率對房地產價格的影響是長期性的。Giuliodori（2005）選取 1979 年第三季度至1998 年第四季度的季度數據，對 9 個歐洲國家利率變動對房地產價格的影響進行實證分析，研究表明利率變動對房地產價格的影響是有時滯的。
在信貸角度的分析中，Collyns and Senhadji（2002）通過對部分亞洲國家房地產價格與信貸量關系的研究，結果表明信貸量的增加，會推動房地產價格的上漲。
Hofmann（2003）實證分析了 20 個國家銀行信貸對房地產價格的影響，指出銀行信貸與房地產價格呈正相關關系，并通過格蘭杰因果檢驗發現兩者之間存在雙向因果關系。
在資產價格角度的分析中，Raymond Y.C.（2001）以香港與房地產業的上市公司為研究對象，通過建立 VAR 模型，研究其股票價格波動對房地產價格的影響，并得出股價波動對房地產價格存在較大影響的結論。Chen（2001）選取臺灣 1973-1992 年間股票價格和住宅價格的季度數據對資產價格變動對房地產價格的影響進行了實證分析，結果發現，資產價格的上漲將推動股價及房地產價格的上漲。
國外貨幣政策對房地產價格影響的區域差異性的研究主要有：
Fratantoni 和 Schuh（2003）通過在建立 HVAR 模型的基礎上，對美國貨幣政策對不同地區房地產價格影響差異進行了實證分析，結果表明利率的增加會推動房價的下降，且對不同區域的影響程度存在顯著性差異。
Songtao Wang,Zan Yang 和 Robert Campbell（2010）選用瑞典 1991-2002 年的數據建立了 VAR 模型，來研究貨幣政策對房地產價格影響的區域效應，結果顯示貨幣政策中影響房地產價格的最主要因素是利率，且其對不同區域房地產價格的影響存在顯著差異。
Isabel Vansteenkiste（2007）實證分析了貨幣政策對不同區域房地產價格影響的差異性，并指出政策性因素對房地產價格的影響存在一定的局限性，而形成房地產價格長期變動趨勢的主要因素是區域性因素。
0.2.2 國內研究綜述
國內學者主要從定性和定量的角度對貨幣政策對房地產價格的影響進行研究。
從定性角度來看，趙瑩（2008）定性分析了緊縮的貨幣政策對消費型和投資型購房需求的影響，并指出實行緊縮性貨幣政策，會使上漲的房地產價格得到抑制。盛松成（2003）采用定性分析法，闡述了我國貨幣政策與房地產價格的關系以及調控房價的難點，并給出調整個人住房貸款限額和利率來調控房價的政策建議。孟星（2004）在定性的分析貨幣政策對房價的傳導途徑的基礎上，得出我國房地產市場存在著投機等阻礙因素是削弱貨幣政策對房地產市場作用效果的原因。李宏瑾（2005），謝百三、王?。?005）易憲容（2005）通過定性分析，都得出結論：銀行信貸擴張是目前我國部分城市房地產市場過熱的重要原因。
從定量角度來看，段忠東（2008）通過實證研究我國貨幣政策變動對房地產價格的影響，發現擴張性貨幣政策會引起房地產價格的上漲，而緊縮性貨幣政策則會造成房地產價格下跌。同時貨幣政策信貸渠道對房地產價格的影響較利率更強。
聶學峰， 劉傳哲（2010）通過對貨幣政策兩個中介目標--貨幣供應量、利率對房地產價格影響的實證分析，得出貨幣供應量對房地產價格的影響較利率更為顯著，且時滯為兩個季度的結論。
王來福， 郭峰（2010）在建立 VAR 模型的基礎上，運用脈沖響應分析及方差分解等計量分析方法，對我國貨幣政策變動對房地產價格的動態影響進行實證分析，經研究發現在長期，貨幣供應量變動對房地產價格有持續的正向影響，而利率變動對房地產價格有負向影響，但影響效果逐漸減弱，直至回到原點。同時，貨幣供應量變動對房地產價格變動的貢獻率大于利率變動的貢獻率并呈加速上升趨勢。
趙?。?010）分別從貨幣渠道和信貸渠道對我國貨幣政策對房地產價格的影響進行了實證分析，研究表明：貨幣政策的信貸渠道對房地產價格傳導效率較貨幣渠道更高，而影響的持久性更差。
高佳麗（2011）實證分析了我國貨幣政策對房地產價格的影響，實證結果顯示，貨幣供應量與銀行信貸量是影響房地產價格的主要因素，利率對房地產價格的影響是非線性的，存款準備金率對房地產價格的影響與理論相悖。并通過建立 VAR 模型，指出我國貨幣政策調控效果不顯著的原因在于各變量增長率對房地產價格的影響幅度均不大。
國內貨幣政策對房地產價格影響的區域差異性的研究主要有：
王先柱，毛中根等（2011）對貨幣政策和房地產價格之間的關系作了區域性研究，研究結果顯示，利率增加到一定水平，才能抑制房地產需求，且其對東部地區調控效果更為顯著。
梁云芳，高鐵梅（2006）通過運用協整檢驗、向量誤差修正模型等計量分析方法對貨幣政策對房地產價格影響的區域差異性進行了實證分析，實證結果表明實際利率對房地產價格的影響程度較小，且區域差異性不顯著，而銀行信貸對房地產價格影響的區域差異性顯著，其中對東部、西部地區影響相對較大，對中部地區影響相對較小。
楊剛，王洪衛（2012）以房地產價格高低為標準，通過聚類分析法將所有省份進行分類，建立狀態空間模型，實證分析了貨幣政策兩個中介目標--貨幣供應量 M2、利率與房地產價格之間的關系。研究結果顯示二者對房地產價格均有影響，且存在擴大的趨勢，貨幣供應量對房地產價格影響的程度較利率更大且區域差異性更強。
0.2.3 文獻評述
從貨幣政策傳導機制的角度來看，國內學者多數都認為信貸渠道是我國貨幣政策傳導的主要途徑；就貨幣政策對房地產價格影響的區域差異性而言，開展研究的學者都認為這種差異是顯著存在的。
從研究現狀來看，實證檢驗大多是從某一渠道出發進行研究，一般是利率渠道或信貸渠道。大部分實證都只是證明了貨幣政策對房地產價格的影響存在區域差異性，并沒有利用實證結果進一步深入探討這種差異性存在的內在原因。
在貨幣政策對房地產價格傳導的區域效應研究中，一般都是把我國劃分為東中西三大經濟區，研究貨幣政策在這三大區域間的政策效應的差異性。然而這種劃分方式存在明顯的不足：各城市經濟發展的不平衡，使得貨幣政策在傳導中相對各個城市存在著顯著差異，而分成三大區域掩蓋了這種差異性。
0.3 研究思路與方法
0.3.1 研究思路
全文共分為五章。
第一章是緒論部分。包括研究背景及意義，國內外研究現狀，研究思路及方法和論文的創新點與不足之處。
第二章是我國貨幣政策及房地產價格相關理論概述。本章中，首先對貨幣政策的相關理論進行了簡要介紹；接著介紹了房地產價格的定義，從理論上概述了房地產價格的影響因素，最后，對我國貨幣政策對房地產價格的影響機理進行分析。
第三章是我國房地產價格發展變動歷程及成因分析。本章由兩部分組成：一是，分別從全國層面和城市層面來對我國房地產價格的波動特征進行描述和分析；二是從供給和需求的角度，闡述了我國房地產價格發展變動的成因。
第四章是我國貨幣政策對房地產價格影響的計量分析。本章主要包括以下內容：第一，實證方法的選擇，包括平穩性檢驗、協整檢驗、向量誤差修正模型、Granger因果檢驗及面板數據模型。第二，變量的確定與選擇。第三，對我國貨幣政策對房地產價格的影響進行實證分析，運用上述方法先從全國層面分析我國貨幣政策對房地產價格一般水平的影響程度，再對我國城市按照一二三四線的標準進行劃分，并從中選擇 35 個大中城市作為研究對象，從城市角度對我國貨幣政策對不同類型城市房地產價格的影響程度進行了分析。
第五章是結論與政策建議。
0.3.2 研究方法
本文以房地產價格與貨幣政策工具的關系為研究對象，主要采用定性與定量相結合的研究方法，總體分析與內部結構分析相結合的方法，對房地產價格對貨幣政策的反應程度進行分析。
第一，定性與定量相結合。在定性分析中，首先結合理論分析法對影響我國房地產價格的主要因素以及我國貨幣政策對房地產價格影響機理進行了分析，其次，從供給與需求角度，定性分析了我房地產價格發展變動的成因。在定量分析中，本文通過運用平穩性檢驗、協整檢驗、格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正模型、面板數據模型等計量經濟分析法，對貨幣政策對房地產價格的長、短期影響程度進行了定量分析。
第二，總體分析與內部結構分析相結合。第一，通過統計圖表對我國房地產價格的變動歷程分別從全國層面和城市層面進行了分析；第二，分別從全國和城市的角度分析了我國貨幣政策對房地產價格的影響程度。
0.4 論文的創新點與不足之處
0.4.1 論文的創新點
第一，在指標選取方面，本文選用全國商品房平均銷售價格和新建住宅價格指數來代替房地產價格指標的月度數據進行實證分析，指標選取更加合理。另一方面，本文將影響房地產價格的另一主要因素--財政收入指標納入模型中，指標選取更加全面，模型的擬合度更好。
第二，在樣本選取方面，本文放棄了傳統的東中西部的劃分方式，而是將全國城市按照一二三四線城市的劃分標準進行劃分，從而能夠更好的反映出貨幣政策對房地產價格影響的城市差異。
第三，在研究內容方面，本文先從全國層面分析了我國貨幣政策對房地產價格的長、短期影響程度，然后對貨幣政策對各類城市房地產價格的長、短期影響及差異程度進行實證分析，這在研究內容上有一定程度的創新。
0.4.2 本文的不足之處
第一，在數據的選擇與處理時，財政收入、全國商品房平均銷售價格的月度數據個別月份有所缺失，且本文簡單的通過取平均值的方式對該數據進行估計，存在誤差；第二，在指標的選擇上，一方面匯率作為調控貨幣政策的手段之一，其對房地產價格有一定的影響，但鑒于我國目前采取有管理的浮動匯率制度，匯率浮動范圍有限，加之央行采取穩定匯率的措施，貨幣政策通過該渠道對我國房地產價格的影響十分有限，本文未將匯率作為貨幣政策變量引入模型中。另一方面，對于理論上除貨幣政策外影響房地產價格的其他因素，考慮指標的可得性，僅僅選擇財政收入指標，導致模型的擬合度不是很好。
