1 我國貨幣政策及房地產價格相關理論概述
1.1 貨幣政策和房地產價格的一般問題
1.1.1 貨幣政策的一般問題
1.1.1.1 貨幣政策簡介
貨幣政策是中央銀行為實現宏觀經濟目標而采取的控制和調節貨幣供應量的方針和各種措施的總稱。它是通過各項貨幣政策工具來實現調節貨幣供應量的目標的，這些政策工具包括法定準備金率、央行基準利率、再貼現率、公開市場業務、窗口指導等。
貨幣政策根據貨幣供應量與貨幣需求量的平衡關系，可大致分為擴張型貨幣政策、緊縮型貨幣政策及均衡型貨幣政策。中央銀行可以通過擴張型或緊縮型貨幣政策來刺激總需求的變化，以保證國民經濟持續、穩定的發展。當經濟衰退時，中央銀行可以通過擴張型貨幣政策，來增加投資及消費需求，從而刺激經濟的復蘇；當經濟過熱時，中央銀行則可以采用緊縮型貨幣政策，來抑制投資及消費需求，從而使經濟降溫。
1.1.1.2 貨幣政策目標
貨幣政策目標包括操作目標、中介目標及最終目標。操作目標是貨幣政策工具的直接調控對象，包括基礎貨幣、存款準備金、短期利率等，可控性極強。中介目標包括長期利率和貨幣供應量等，是中央銀行為實現貨幣政策最終目標而設置的可供觀測、易于調控，并與最終目標關系密切的中間性或傳導性金融變量。最終目標主要有穩定物價，充分就業，經濟增長，國際收支平衡和匯率穩定。
貨幣政策最終目標是中央銀行制定貨幣政策的依據。為了實現貨幣政策最終目標，中央銀行必須根據當前經濟環境，使用適合的貨幣政策工具和政策手段，來引起貨幣政策中介目標的變動，從而對實體經濟產生影響，最終實現經濟增長、物價穩定、充分就業、國際收支平衡的良好局面。如果經濟不景氣，則央行可以通過降低貸款利率，降低法定存款準備金率等貨幣政策工具的使用，來增加貨幣供應量和擴大信貸規模，從而刺激投資和消費的增加，來實現貨幣政策的最終目標。
1.1.2 房地產價格的一般問題
1.1.2.1 房地產價格的含義
房地產價格作為房地產經濟運行中的一個核心問題，由房產價格和地產價格兩部分組成，是房屋價值和土地價格的貨幣表現，也是房地產資源配置的最重要的調節機制。確切的來說，在西方效用價格理論中，房地產價格被定義為房地產效用、房地產相對稀缺性、房地產有效需求共同作用而產生的對房地產經濟價值的貨幣表現。也就是說，這三者的變化會導致房地產價格存在差異。
1.1.2.2 房地產價格影響因素的理論分析
根據影響房地產價格因素的自身性質，可以將其分為以下幾個方面：
第一，自身因素。房地產的自身因素是影響其價格的最直接原因。自身因素主要包括房地產的位置、地質條件、地形地勢、周邊環境、規劃設計、平面格局、功能、質量、外觀形象、土地價格、房地產建筑實體所需的建筑材料的價格等因素。
通常來看，房地產位置越優越、地質條件越好、地勢越高、周邊環境越好、規劃設計及平面格局越合理、功能越全面、質量越好、外觀越美、土地價格越高、房地產建筑實體所需的建筑材料的價格越高，房地產價格越高。
第二，供求關系因素。各種因素對房地產價格產生影響都是通過影響房地產價格的供求關系來實現的。當各種因素作用于房地產市場引起供給大于需求時，房地產價格便會下跌，當各種因素作用于房地產市場引起需求大于供給時，房地產價格便會呈上漲趨勢。
第三，經濟因素。主要包括經濟發展狀況、居民收入水平、投資水平、產業結構、就業情況、財政收支以及金融狀況等。對于經濟發展水平高、經濟增長快、產業結構合理、就業率高、收入水平及投資水平高、財政收入多、金融形勢好的地區，房地產需求就越大，房地產價格就越高。
第四，社會因素。包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化及社會治安狀況等。
一方面，社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，且作用過程較長，是一種滲透性的影響。在我國，許多城市的特定區域，由于其獨特的發展歷史，形成了房地產價格高值區。另一方面，在不同的階段有些社會因素對房地產價格的影響，其作用結果是不同的。人口定向轉移到某一城市，起初房地產需求會大幅增加，從而推動房地產價格的上漲，隨著時間的推移，過多的人口會加快生活環境的惡化，致使房地產需求減少，從而導致房地產價格下跌。
第五，行政與政治因素。行政因素是指制度、法規、政策和行政措施。政治因素指政局安定程度、國與國之間的政治關系等。二者對房地產價格的作用效果比較突出，作用速度相對較快。因此，加強政府宏觀調控會在較短的時間內使房地產需求減少，造成房地產價格迅速下跌。
第六，心理預期因素。能夠引起到房地產變動的心理因素主要有：買賣雙方的心態、品牌效應、個人偏好及從眾心理。其一，買賣雙方的心態。當買方急于買進住房時，必然會使房地產上漲；其二，品牌效應。每個人都有自己偏好的開發商品牌，而各開發商推出的樓盤的價格各不相同，因此，選擇不同的品牌也會影響房地產價格的高低；其三，個人偏好。不同消費者對數字的不同偏好是影響房地產價格的又一原因?，F實中，房地產開發商會對不同樓棟、不同樓層采取差別化定價策略，對于帶有受歡迎數字的房屋定價要高，面對這一情況，仍有眾多消費者購買同質但高價的住宅，這便是由于個人偏好不同，對房地產價格產生的影響。其四，從眾心理。由于人們無法獲得房地產價格的真實信息，只能通過觀察別人的行為來判斷房地產市場的狀況，因此當人們看到很多人都在買房時，會認為房地產價格將會上漲，這種從眾心理使得房地產需求大幅增加，從而推動房地產價格的上漲。
1.2 貨幣政策對房地產價格的影響機理
1.2.1 貨幣政策調控房地產價格的政策工具
我國調控房地產價格的貨幣政策工具可分為價格型和數量型兩類。
調控房地產價格的價格型貨幣政策工具主要是利率，包括貸款基準利率、房貸優惠利率。調整貸款基準利率，會使商業銀行貸款價格發生變化，進而會使房地產企業及消費者的資金使用成本發生改變，從而影響房地產價格。房貸優惠利率是通過對某些國家擬重點發展的經濟部門或行業制定較低的利率影響了房地產需求，進而對我國房地產價格產生影響。
數量型貨幣政策工具主要包括公開市場操作、法定存款準備金以及房地產信貸控制。公開市場業務是指央行為了調節貨幣供應量，而在金融市場上買進或賣出有價證券，具有較強的主動性、伸縮性、逆轉性。法定存款準備金是央行調控貨幣供應量和信用規模的重要工具。央行通過法定存款準備金率，對商業銀行等存款類金融機構強制收取法定存款準備金，從而改變其超額準備，使貨幣供應量、銀行信貸規模發生改變，進一步導致房地產市場資金供求關系發生變化，最終使房地產價格做出改變。根據實施對象的不同，房地產信貸控制可以劃分為對購房者的信貸控制、對房地產開發企業的信貸控制。針對購房者來說，央行運用不動產信用控制來規定購房者的貸款額度、首付比例、分期付款期限及分攤還款最低限額等，改變了房地產需求，從而使房地產價格也發生變化。
1.2.2 貨幣政策影響房地產價格的機理分析
貨幣政策主要通過以下四個渠道來對房地產價格產生影響：
（1）利率渠道
當中央銀行實施擴張性貨幣政策時，貨幣供應量會增加，假定流動性偏好不變，市場利率會下降，而這將帶來兩方面的效應：一方面，我國房地產價格相對較高，而收入水平存在明顯的差距，對于大多數工薪階層的居民來說，購買商品房并一次性付清款項幾乎是不可能的，因此，為了能有自己的住所，不得不按揭貸款購房。
當利率下降時，購房者的月還款額將減少，住房貸款的成本將降低，人們貸款買房的積極性將增加，即居民的購房需求將增加，進而會引起房地產價格的上漲。另一方面，對于投資者來說，房地產是他們的重要投資品之一。當利率發生變化時，理性的投資者會根據不同資產的收益、風險大小來調整自己的投資項目。當利率下降時，貨幣資產收益率將會降低，投資者對貨幣資產的需求降低，而加大對非貨幣資產即房地產的投資，進而會引起房地產價格的上漲。
（2）資產價格渠道
貨幣政策通過資產價格渠道對房地產價格產生影響包括以下兩個理論：
托賓 q 理論以貨幣政策影響權益價值為核心，是經濟學家托賓于 1969 年提出的。托賓 q 是指資本的市場價值與其重置成本之比。如果 q 值較高（q>1），則企業的市值大于重置成本，也就是說，新建廠房和生產設備的成本較企業的市值更為便宜，企業更愿意進行新投資；如果 q 值較低（q<1），則企業就不愿意進行新投資。當實行擴張性貨幣政策時，貨幣供應量會增加，一方面，會使股票價格上升，q 值變大，房地產企業會愿意增加新投資，房地產供給增加；另一方面，居民會將多余的貨幣進行房地產投資、消費，從而導致房地產需求也增加。而房地產價格上升還是下降取決于房地產供給與需求的變動幅度。
財富效應一詞源于新帕爾格雷夫經濟學大詞典（1992），是指在其他條件一定的情況下，貨幣余額的變化會引起總消費的變化。簡單來說，財富效應就是居民資產價值的變動對消費的影響。當金融資產價格變化時，資產持有人的財富會發生相應改變，由此會引起消費的變動。而消費支出的多少取決于消費者資源的多少，消費者的資源不僅包括收入、人力資本，還包括真實資本、金融財富，而股票又是金融財富的重要構成，因此，股票價格上升，居民的金融財富增加，可用資源也增加，進而導致消費需求增加。在房地產市場中，當政府采取擴張性的貨幣政策時，貨幣供應量會增加，從而使股票價格上升，居民的金融財富增加，可用資源增加，進而使房地產需求量也相應增加，最終致使房地產價格上升。
（3）信貸渠道
當中央銀行采取擴張性貨幣政策（如降低存款準備金率、再貼現率，增加再貸款等）時，貨幣供應量會增加，銀行準備金會減少，銀行的可貸資金將增加，發放貸款的能力增強。一方面，房地產企業能夠獲得更多的可貸資金，投資能力增強，使房地產供給增加；另一方面，個人消費者貸款變得相對容易，房地產需求也增加。而房地產供給與需求的共同作用結果將決定房地產價格上升還是下降。
（4）匯率渠道
隨著我國經濟的發展，對外開放程度的加深，匯率對經濟發展的作用日益顯著。
匯率是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。當中央銀行采取擴張性貨幣政策時，利率會下降，這樣其他國家會減少持有我國貨幣的數量，其他國家對我國貨幣需求降低，進而導致匯率下降，人民幣升值，這將從三個方面對我國房地產價格產生影響：
第一，人民幣升值會使國外投資者將資金大量投入到我國房地產市場中，其目的一方面是為了房價上漲后再拋售，并從中賺取買賣的差價，另一方面是為了兌換外匯，從中賺取人民幣升值的收益。國外投資者對國內房地產需求的驟增，將必然推動房地產價格的上升。
第二，當預期到人民幣會升值時，國外投資者會將大量資金投入到房地產市場，從中賺取房產買賣差價和人民幣升值所帶來的收益，國外投資者對國內房地產需求增加，從而推動房價的上漲。
第三，由購買力平價理論可知，人民幣升值，國內商品的相對價格降低，這將會減少我國的出口量，使我國經濟逐步陷入低迷狀態。面對這種局面，我國政府會實行擴張型貨幣政策來推動我國經濟的發展，而這會導致大量資金流入房地產市場，從而導致房地產價格上升。
