2 我國房地產價格發展變動歷程及成因分析

2.1 我國房地產價格波動特征

2.1.1 中國房地產價格的變動歷程

自 2000 年以來，我國商品房平均銷售價格總體在波動中呈上升趨勢，而我國商品房平均銷售價格的變動率除 2008 年外要遠高于居民消費價格指數（CPI）的變動率，房地產泡沫現象顯著。2000 年，我國商品房平均銷售價格僅為 2112 元/平方米，截至 2013 年，我國商品房平均銷售價格達到 6237 元/平方米，是 2000 年的近 3 倍，用同期居民消費價格指數縮減，則 2013 年的實際可比商品房平均銷售價格是 2000年的 2 倍多。

從圖 2-1、圖 2-2 來看，從 2000 年至 2013 年我國商品房平均銷售價格與以 2000年為可比價的實際可比商品房平均銷售價格走勢大致相同。2000 年-2003 年我國商品房平均銷售價格增幅不大，增長率維持在 4%左右，實際增長率在 3%左右，總體處于較平穩狀態，商品房平均銷售價格的變動率高于 CPI 的變動率。2004 年，我國商品房平均銷售價格為 2778 元/平方米，比去年增長了 17.8%,實際增長了 13.3%,增速明顯增加，與同期 CPI 增長率相比，高出 13.9 個百分點。2005 年開始，增速開始逐步放緩，其中 2005 年較 2004 年增長了 14%,實際增長了 12%,而 2006 年較2005 年僅增長了 6%,實際增長率降至 4.7%.2007 年，我國商品房平均銷售價格再次快速增加，較去年增加了 14.77%,達到 3863.9 元/平方米，實際增加 9.5%,實際可比商品房平均銷售價格增至 3397.14 元/平方米，商品房平均銷售價格的增長率仍遠高于 CPI 的增長率。2008 年，受全球性金融危機及我國上半年緊縮性貨幣政策的影響，我國 CPI 增長率達 2001 年來的最高水平，為 5.9%,CPI 變動率超過商品房平均銷售價格的變動率，而我國商品房平均銷售價格首次出現負增長，跌至3800 元/平方米，實際可比商品房平均銷售價格較 2007 年下降了 7.1%,大于商品房平均銷售價格的下降幅度，跌至 3154.83 元/平方米。而 2009 年，我國經濟開始逐步復蘇，加之政策實施效果的逐步顯現，我國商品房平均銷售價格再次大幅增加，同比增長了 23.2%,增速達 2000 年以來的最高水平，而實際可比商品房平均銷售價格的增速也達 2000 年以來的最高水平，為 24.1%,商品房平均銷售價格的變動率又超過了 CPI 的變動率。2010 年開始，我國商品房平均銷售價格及實際可比商品房平均銷售價格的增長速度均開始逐步放緩，并低速穩步增加。

2.1.2 我國各城市房地產價格的發展變動歷程

從各城市商品房平均銷售價格的角度來看，自 2002 年以來，我國房地產價格在各大城市有著不同的表現。表 2-1 選取了 2006 和 2013 兩年，我國 35 個大中城市的商品房平均銷售價格的數據。從表中不難發現，第一，我國各城市商品房平均銷售價格均呈上升趨勢。自 2006 年至 2013 年，我國各城市的商品房平均銷售價格均有不同程度的上漲，平均增長了 124.4%,其中大連商品房平均銷售價格的漲幅最低，為 82.6%,而烏魯木齊商品房平均銷售價格的漲幅最高，達 182.1%.第二，我國各城市商品房平均銷售價格總體上在全國的排序變化不太大，但是個別城市的變動幅度很大。2013 年與 2006 年相比，北京等 8 個城市商品房平均銷售價格在全國的排序均沒有發生改變，而?？谏唐贩科骄N售價格在全國的排序上升了十位，昆明則下降了八位。第三，我國各城市商品房平均銷售價格存在著巨大差異。在 2006年和 2013 年中，深圳、北京、上海的商品房平均銷售價格分列一二三位，其中深圳 2013 年的商品房平均銷售價格一枝獨秀，突破 20000 元/平方米，達到 24402 元/平方米，高出排名第二的北京商品房平均銷售價格 31.53%.商品房平均銷售價格排在最后三位的城市分別是西寧、銀川、貴陽，截至 2013 年，銀川、西寧的商品房平均銷售價格仍不足 5000 元/平方米，而排在第一位的深圳的商品房平均銷售價格是排在最后一位的西寧商品房平均銷售價格的 5 倍多。各城市房地產價格存在顯著的差異。

從各城市新建住宅價格指數的角度來看，我國各城市的房地產價格變動差異也是十分明顯的。表 2-2 選取了 2014 年 11 月和 12 月我國 35 個大中城市的新建住宅價格指數（以 2006 年 1 月為 100）的數據?？傮w上來看，2014 年 12 月較 2014 年 11月各城市的新建住宅價格指數均略有下降，與此同時，每年各城市新建住宅價格指數的高低排序大體相同，但是各城市的新建住宅價格指數卻差異明顯。在 2014 年12 月和 2014 年 11 月中，銀川的新建住宅價格指數最高，分別為 183.74 和 183.37,較 2006 年 1 月，漲幅分別為 83.74%和 83.37%.南寧、武漢分別緊隨其后，新建住宅價格指數也均在 160 以上。而排在最后兩位的城市分別為太原、烏魯木齊，其新建住宅價格指數不足 120,漲幅不足 20%,各城市房地產價格變動差異十分明顯。

2.2 我國房地產價格發展變動成因分析

2.2.1 需求角度

我國房地產業的快速發展，促使我國房地產市場需求與日俱增，是我國房地產價格發展變動的一大原因。

第一，居民生活水平角度。隨著我國經濟的快速發展，居民生活水平不斷提高，個人可支配收入也不斷增加。2006 年，我國城鎮居民家庭人均可支配收入為 11759.5元，較去年增加了 12.07%.2007 年，我國城鎮居民家庭人均可支配收入增速明顯增加，較去年增加了 17.23%,達到 13785.8 元。人們有更多的可支配資金來進行房地產投資和消費，住房需求與日俱增，從而推動我國房地產價格快速上漲。2008 年，增速開始放緩，直至 2009 年，增速降至 8.83%,是 2005 年以來的最低水平，這與我國商品房平均銷售價格的變動趨勢剛好相反，其主要是因為我國受到全球金融危機的影響，經濟陷入低迷狀態，城鎮居民家庭人均可支配收入增速放緩，消費者對住房需求的驟減，與此同時國家強制實行了擴張型貨幣政策來刺激經濟復蘇，政策效果更為顯著，推動了我國房地產價格呈現快速上漲的趨勢。2010 年開始，我國城鎮居民家庭人均可支配收入平穩增加，增長率維持在 12%左右，房地產需求平穩增加，使我國房地產價格也以穩定的速度增長。另一方面，各城市城鎮居民家庭人均可支配收入存在較大差異。據《2013 年大陸主要城市城鎮居民人均可支配收入排名》

顯示，東莞、深圳、上海、蘇州、廣州、寧波、廈門、紹興、北京、南京分列前十名。深圳、上海、廣州、寧波、廈門、北京的城鎮居民人均可支配收入均在前十名，且達到 40000 元以上，是位列第 80 位的石家莊城鎮居民人均可支配收入的 1.6 倍，各城市城鎮居民人均可支配收入的顯著差異，使得各城市對住房的需求也存在顯著差異，從而推動我國房地產價格存在顯著的城市差異。

第二，城市化進程角度。目前，我國城市化進程不斷加快，2006 年我國城市化率為 44.34%,2007 年我國城市化率增至 45.89%,增加了 1.55 個百分點。由于大量人口從農村轉移到城市，產生了巨大的住房需求，使我國房地產價格快速增加。2008年，城市化率增速放緩，較 2007 年增加了 1.1%,這大大降低了住房需求并在一定程度上使我國房地產價格出現下跌趨勢。2009 年，城市化率增速明顯增加，達 1.6%,是 2005 年以來的最大值。大量人口的遷移使房地產需求驟增，從而推動我國房地產價格呈現快速上漲的態勢。2010 年開始，城市化率低速穩步增加，其增長率在1.3%左右。人口流動的相對穩定使得我國房地產價格也開始以較穩定的速度上漲。

第三，消費者對房地產價格的預期角度。當預期到房地產價格要上漲時，消費者會將大量資金投入到房地產市場中去，并從中賺取房地產買賣差價，這種投機活動使消費者對國內房地產需求大大增加，從而推動房地產價格不斷走高，并存在嚴重的泡沫現象。

第四，國家對房地產市場的調控政策角度。國家通過對房地產市場的宏觀調控，來改變房地產需求，從而影響我國房地產價格。

1998-2002 年間，面對低迷的房地產市場，政府提出加強住房建設，增加住房消費的調控重點，運用減少銀行住房抵押貸款、提高抵押貸款成數、延長還款年限、八次降息等多種擴張性貨幣政策手段，來刺激住房需求，從而推動我國房地產價格不斷上漲。2008-2009 年間，為了促進房地產市場的繁榮，在保障自住型住房需求的同時，抑制投資型住房需求，央行 5 次降低金融機構存貸款利率，部分二線城市和個別省份也紛紛出臺購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優惠措施，來刺激房地產需求，使房地產價格與日俱增。

2.2.2 供給角度

第一，房地產開發投資角度。我國房地產業的快速發展，促使我國房地產開發投資額不斷增加，最終導致房地產價格不斷上漲。

2006 年至 2007 年間，我國房地產開發投資額快速增加。具體來看，2006 年我國房地產開發投資額為 19422.92 億元，較 2005 年增加了 22.09%,而 2007 年我國房地產開發投資額顯著增加，較去年增加了 30.2%,比 2006 年的增速高出 8 個百分點。2008 年，我國房地產開發投資額的增速開始逐步放緩，直至 2009 年，我國房地產開發投資額的增速降至 16.15%,我國房地產供給明顯減少，致使我國房地產價格快速增長。2010 年開始，我國房地產開發投資額的增長速度基本保持不變，也就是說房地產供給低速穩步增加，從而使我國房地產價格呈現穩步增長的態勢。與此同時，我國各城市房地產開發投資額也均呈上升趨勢且差異顯著，2012 年，北京房地產開發投資額為 3153.44 億元，至 2013 年，北京房地產開發投資額為 3483.4 億元，位列首位，較去年增加了 329.96 億元，而 2013 年西寧房地產開發投資額僅為195.58 億元，排名墊底，較去年增加了 35.44 億元。房地產開發投資額顯著的城市差異，推動我國各城市房地產價格呈上升趨勢并存在明顯的差異。

第二，我國住房供給結構不合理，使房地產價格不斷上漲，并存在顯著的城市性差異。其一，我國中低檔商品房供給不足。一方面，政府提供的經濟適用房、廉租房數量嚴重不足。自 2004 年開始投資用于建設經濟適用房的金額開始下降，經濟適用房建造比例很小，甚至已停建。截至 2006 年底，全國仍有 145 個城市未建廉租房。同時，房地產市場出現了建設別墅化、買者富人化、監管失控化的現象，這使得經濟適用房不能為中低收入家庭解決住房問題。另一方面，我國中低檔、中小戶型商品房供給嚴重不足。每平方米 8000 元以上的住房供過于求，而中低價位住房明顯短缺，房地產市場供給嚴重不均衡。其二，高檔商品房供給過剩。樓盤越高檔，利潤率越高，因此房地產商更愿意投資建造高檔樓盤，由此造成大量高檔商品房難以銷售，嚴重積壓，同時也使中低收入家庭陷入購房難的困境。這種房地產結構性失調，直接會引起房地產價格的持續上漲以及城市差異性。

第三，國家調控房地產市場的政策角度。國家對房地產市場的宏觀調控，改變了房地產供給，從而推動我國房地產價格的上漲。在 2003-2007 年間，面對住房供給結構不合理及房價不斷上漲的局面，央行更加靈活、頻繁的使用貨幣政策工具，取消了住房貸款優惠利率，并八次上調存款利率，提高第二套及以上住房貸款最低首付比，并加強對外商投資企業的審批和監管，控制國內外資金流向高檔房地產領域等措施，來從房地產供給角度抑制我國房地產價格的上漲趨勢。

2010 年至今，針對我國房價過快增長的問題，國務院多次召開會議商討，并指出：要堅決抑制住宅建設的不合理需求，增加住房的有效供給；要進一步落實保障房建設，實行差別化的住房信貸政策；對房價過高、上漲過快的城市，要增加限價商品房、經濟適用房、公共租賃房的供給，對二套房貸款要嚴格管理，首付比例不得低于 40%.這些政策的實施，對房地產供給產生巨大的影響，從而使我國房地產價格得到有效控制。