1 概述

目前，我國普遍存在農村融資渠道不順暢的情況，且資金缺少對增加農民收入、提高農業生產率有著非常嚴重的影響。農民能夠抵押的財產除了農地以外，其他的幾乎沒有，相關文件明確指出“如農民條件允許，可以采用抵押土地經營權進行貸款”.現今已經在山東壽光、遼寧法庫、重慶開縣、寧夏同心、湖北天門、浙江溫嶺等地區普遍使用，農地抵押對加快農村經濟發展具有非常重要的作用。

2 土地價格評估在農地抵押路徑中的實現路徑

在農地金融制度創新工作中，農地承包經營權無形資產評估占據著非常重要的位置，通常情況下，農地抵押主要采用剩余法、成本逼近法、評分估價法、基準地價修正法、市場比較法、收益還原法等進行土地價格估價工作。

2.1 成本剩余法以及逼近法

目前，相關法律法規中準許“四荒”等采用協商、拍賣、公開招標等方式獲得的土地承包經營權能夠以抵押進行設置，對市場原則進行確認，對通過市場方式獲取的土地承包經營權預付對價進行承認后，即可實行抵押。農業公司、合作社、種植大戶等土地經營的農村大中型經濟組織作為政策頒布的獲得者。通過分析目前實施農地抵押政策的實際情況得知，由于“四荒”農地數目具有一定的限制，均是分散農戶在承包經營期限內存在的已耕農地作為金融機構具體估價的對象。成本剩余法以及成本逼近法主要是從處于經營農地預期收益增值角度以及實際耗費機會成本對農地價格進行估算。聯合應用兩者的基礎下可以依法交易土地產品，根據當期投資的實際情況采用順利交易變現的方式可以得到預期回報。

2.2 市場比較法

土地市場上完成交易的具體金額，緊要供需對象采用反復直接博弈、充分自由晶振等方式滿足均衡的目的，確保市場經濟規律性得到全面反映，從根本上促進有效利用、優化配置土地資源得以實現。在農地抵押工作中，不但需要相關人員對轉讓土地承包經營權的資料進行收集，同時需要工作人員具備一定的工作經驗以及相關知識。另外，由于我國多數農村地區在農地產權交易機構、交易場所等方面設置相對缺乏，沒有健全的交易服務網絡以及服務平臺，造成土地產權交易均位于自發、偶然、零星的交易情況下。例如，通過分析某省調查結果得知，農戶中自發組織土地流轉占據72%的概率，但是有87.6%的土地僅能通過轉包其他村民或者本村親戚的方式進行交易。雖然某縣城已經構建了“土地流轉中心”,但對于農戶土地流轉檔案仍然缺乏針對性的建立，在某縣市2269的行政村中只有13例行政村構建土地流轉中介組織。

2.3 評分估價法

評分估價法主要是以全方位應用綜合評價模型進行低價評估工作，各方面影響因素、農地價格之間的關聯性較為密切，采用因子分析、模糊評價、層次分析、神經網絡構建等方式，對各方面影響原因進行考慮，從而對農地價格進行估計。通常情況下，評分估價法能夠將互相結合定性分析、定量分析等情況全方位體現，在任何情況下均使用。由于農田基本設施情況、土地制度、區位條件、經營耕作模式、肥力等方面的原因均會影響土地價格評估工作。所以，要想確保構建的指標體系能夠與地域農地特征互相符合有一定的難度，同時需要耗費大部分的時間、財力、物力、人力等方能獲取具體指標數值的定量參數，一旦其中某個因素出現改變，則不能獲取正確的數據。評分估價法與其他五種估價方法對比來說，需要支出的成本較高。

2.4 收益還原法

收益還原法在用于土地價格評估過程中對農地純收益進行合理確定是非常重要的。通常情況下，極端氣候、受病蟲害、生產周期長等方面的因素均有可能對農業生產周期產生影響，農資農機、農產品以及抵御自然災害等在應對價格波動風險方面具有較弱的能力，同時市場供需改變會大幅度地改變農產品的價格。例如，2011年以后，在土豆、生姜、大蒜、綠豆等農產品方面價格改變情況較為明顯，通過分析相關統計數據得知，目前我國缺乏連續性以及規范性的財政職能政策和政府農業補貼，各部門在全面探索其方式以及作用范圍，對農地收益產生較大的影響。

國內專家通過混沌時間序列、神經網絡、模糊邏輯思維理論、灰色系統理論等方式對農地收益進行預測，其具有較大的復雜性，但是長時間預測并未獲得較高的準確性。大部分地區均是通過分析雙方意愿后，通過協商或者討價還價的方式進行土地估價工作。

2.5 基準地價修正法

倘若農地抵押價格評估工作不能通過農地交易價格的案例進行確定，且分級定級農地的工作均采用科學、全方位的方式進行確定，全面完成評估標準樣地價格的工作，那農地抵押價格評估的工作能夠通過基準地價修正法進行。通常情況下，在評估農地抵押價格時主要分析地區科技發展水平、經濟社會等差異，對農地自然屬性進行估價，估價工作中應該對農作物平均產量進行估計，使分等定級結果提高農地經濟價值，同時還要對農產品實際的價格進行預測。通過分析這種情況得知，分等定級工作采用農地估價法具有較大的復雜性，在一定程度上影響標準樣地估計體系的發展工作。例如，2013年12月，某地區張某向李某以6.84畝土地10年承包經營權作為抵押方式，獲取貸款5萬元，該地區金融機構以及政府相關部門為了避免出現風險，通過簡單、機械以及初級的估價方式，把農地抵押貸款最高金額設定為6萬元，盡可能采用估價降低的方式使風險得以規避。

3 結語

農地資源是否能夠可持續利用在很大程度上受到農地價格、農地市場的影響?，F代市場體系中農地價格以及農地市場占據非常重要的位置，可全面發展以及建立區域市場。因此，農地抵押工作中有效利用農地土地價格評估，對于優化農地資源配置、促進農地資源持續利用、構建完善農地市場起到積極的促進作用。

參考文獻

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