目前,我國已進入人口老齡化快速發展階段,2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億,2020年將達到2.43億,2025年將突破3億.在養老服務方面,我國現階段仍以政府為主導,社會力量參與程度不高.養老機構提供的養老床位數與迅速增長的老年人口數相比相差甚遠,平均每千位老人的養老床位數僅有20.5張,這一水平與發達國家相距甚遠.社會基本養老保障已無法滿足不斷提升的社會養老需求,特別是高端養老需求.因此,養老產業在我國還有較大的發展空間,尤其是養老地產行業.近年來,中國保監會陸續發布了 《保險資金投資不動產暫行辦法》、《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》,允許保險資金投資不動產 \\(保險公司投資非自用性不動產的賬面余額,不高于本公司上季度末總資產的15%\\).以泰康、國壽、合眾為代表的眾多保險公司抓住機遇,紛紛涉足養老地產業,以尋求新的投資增長點.目前在北京、上海等地已有5家保險機構投資了7個養老社區,占地面積超過35 000畝,預計投資總額150億元左右.
由于保險公司持有大量保險資金,加之養老地產的投資期長與保險公司負債的久期契合度高,使保險公司在這一領域具有投資管理優勢,更易采取 "免疫"法,提高投資風險管理水平.而且,就保險的保障功能、融資功能與社會管理功能來說,保險業與養老地產業的融合發展,既可以豐富保險公司的保險服務內容,加強養老保險保障功能,又可以補充社會養老服務體系,促進養老產業的健康快速發展.
保險業投資養老產業,將打通資產與負債的匹配通道、客戶與保險公司的服務通道、保險產品與實體經濟的資金通道.投資養老產業是一項利國、利民、利司的重大戰略舉措,其社會效益與經濟效益結合十分緊密.
1養老地產的一般原理與分析
1.1 養老地產基本概念
養老地產概念始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的發達國家,是融合房地產開發、商業地產運營、養老服務、金融創新等屬性的新興地產業態.養老地產是以養老為基礎,附加文體中心、護理院、醫院以及超市等商業配套設施,同時集居住、餐飲、娛樂、養生、保健、就醫等功能于一體,通過住宅銷售、出租與相關物業經營權和收益權的金融化運作以及商業配套服務或養老專業化服務的增值效應,實現自身盈利和長遠發展.
發達國家養老地產業發展較為成熟.美國根據不同的護理要求將老年人群體住宅模式進一步細分為獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年社區,設計理念人性化,充分考慮老年人的養老需求;英國早在1969年就制訂了 《老年居住建筑分類標準》,根據老年人的自理能力、收入水平等因素提供不同的養老物業形態,如收容所、老年公寓、護理院和中長期老年醫院等;新加坡養老保障體系完善,推行居者有其屋的政府組屋計劃和老年人社區計劃等.
保險公司一般通過開發相應的保險產品,實現壽險業務與養老社區的對接.客戶購買相應產品可獲得入住養老社區的權利.此類產品以年金型產品為主,通常還附加終身醫療保險、終身重大疾病保險、高額定期壽險和高額意外保險,以滿足客戶多方面的保險需求.如日本郵政保險針對中老年客戶,推出 "年金屋"特色產品,客戶購買此類產品后,可在繳費一定年限 \\(或達到規定年齡\\)后享受日本郵政保險提供的全國范圍內指定度假場所的定期度假服務.
1.2 養老地產商業模式分析
1.2.1產權持有模式分析
從開發商對產權的持有情況看,養老地產的商業模式可分為三種:銷售模式,即開發商只要完成產品開發與銷售任務即可,其本質上與住宅地產相同,無后續經營收入;持有模式,即開發商持有養老地產,采取只租不售的模式,投入成本高,回收周期長,對資本實力要求高,且要求開發商具備持續的運營管理能力;銷售加持有模式,即開發商將養老地產按一定比例進行出售和持有,在一定程度上緩解資金壓力,但必須放棄部分所有權.由于養老地產的重點和盈利點是養老,而非地產,故只有持有模式和銷售加持有模式才能保障后期配套服務的質量,挖掘養老地產的衍生價值,使其利潤最大化.
1.2.2以房養老模式分析
以房養老,又稱為住房反向抵押貸款或者倒按揭,是指老年人將自己的產權房抵押或者出租,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的養老方式,其實質是一項與養老相結合的房產掛鉤類貸款服務.由于房地產市場價格中長期走勢與人均預期壽命等關鍵因素難以預測,因此銀行等金融機構從風險控制的角度,往往對此類貸款業務顧慮重重,加之我國住宅用地的使用年限存在70年的限制,這些因素使得以房養老在我國推廣還存在一定難度.
1.2.3"候鳥模式"分析
"候鳥模式",是指隨著季節變化,選擇不同地方進行旅游養老.這種衣食住行都在異地的養老院社區,集健康服務、旅游休閑、文化娛樂為一體.由于該模式與一般養老地產不同,重點提供旅游休閑度假服務,而非為老人提供看護與護理等養老服務,因此其針對的客戶群體年齡相對較低,從而也容易使養老觀念傳統且傾向于選擇居家養老的人群接受.作為一種新型養老方式,"候鳥模式"深受多方關注.
保險公司,如泰康人壽、新華保險,開發養老地產傾向于采用候鳥模式.這是由于,一方面這種養老方式深受喜愛;另一方面 "候鳥模式"所面向的客戶群體相對年輕且具有良好的經濟條件,是金融行業爭奪的中高端客戶資源,保險公司可以開發與養老社區對接的養老保險產品,客戶可以通過購買此類保險產品而獲得養老社區的居住權.這種將養老保險產品與養老社區居住權相結合的候鳥養老模式,既可以在一定程度上解決養老地產開發的融資問題,也可以拓展保險公司除養老險產品以外的養老服務范圍,鎖定高凈值客戶,是值得中郵保險借鑒的養老地產商業模式.
2中郵保險切入養老地產業的相關論證分析
2.1中郵保險切入養老地產業的必要性分析
2.1.1拓寬投資渠道,提高投資收益水平
目前,保險公司通過現有投資渠道所實現的收益水平較低.2008~2012年,行業投資年度收益率分別為1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%,大部分年度的收益率都低于五年期定期存款利率.與之相對的是,截至2012年底我國保險機構基礎設施投資計劃與不動產債權計劃的平均收益率達6.36%,收益率明顯高于傳統投資渠道.美國前五大養老/醫療房地產信托投資基金公司,其2006~2010年5年中的平均凈經營現金回報率均達到9%以上,這表明只要找到合適的商業模式,投資養老地產業將會獲得比現有投資渠道更高的收益.因此,中郵保險需要通過切入養老地產業的發展,拓寬投資渠道,提高收益水平.
2.1.2調整投資組合,提高抵御風險能力
中郵保險目前的投資渠道以協議存款為主,較為單一.根據 《2012年中郵人壽保險股份有限公司信息披露報告》,在中郵保險總資產中,定期存款比重高達64.42%,明顯高于2012年 底 全 國 保 險 資 金 投 資 渠 道 當 中 銀 行 存 款 占 比33%.根據馬柯維茨投資組合理論,與多渠道的組合投資策略相比,這一投資策略抵卸風險的能力較低.因此,為了提升抗風險能力與投資收益水平,中郵保險需要提升對基礎設施建設與不動產債權等另類投資的比例.另外,保險資金投資養老社區,不僅能夠延伸現有保險產品期限和內在價值,還能在根本上延長保險產品的生命周期,有助于避免資產與負債期限錯配.
2.1.3發展城市業務,積聚中高端客戶資源
中郵保險存量客戶當中優質客戶占比較少,近70%的客戶來自農村地區,城市業務占比較低.發展城市業務,積聚中高端客戶資源是中郵保險亟需解決的重要課題之一.根據中國保監會網站數據,2009年至2012年,國內主要養老險公司保費收入增長222%,高于所有人身險公司保費收入的增長幅度22%.
這表明養老險業務發展速度較快.另一方面,養老險產品的目標客戶以年齡在40~50歲的人群為主,此類客戶具有收入較高、經濟條件好等特征,是金融機構爭搶的客戶資源.開發針對中高端客戶的養老保險產品,并提供養老度假服務,可以提升中郵保險發展城市業務與服務中高端客戶的能力.
2.2 中郵保險切入養老地產業的可行性分析
2.2.1獲得政策支持
黨的十八屆三中全會 《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出,要積極應對人口老齡化,加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業.國務院 《關于加快發展養老服務業的若干意見》也對加快養老服務產業的發展提出了具體要求.同時,中國保監會 《關于保險業支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》提出,要充分發揮保險長期資金優勢,重點支持養老服務等領域和產業的發展;要支持保險資金進行養老實體、醫療機構等相關領域的股權和不動產投資.
2013年8月,中國郵政集團公司總經理李國華在全國郵政工作座談會上指出,要借鑒大型企業集團開展資本運營的成功經驗,依托集團公司金融牌照較為齊全、金融資源較為豐富、實業資產規模較大的優勢,積極探索資本運營.因此,中郵保險切入養老地產業發展符合國家政策導向與集團公司戰略方向,具備良好的內外部政策環境.
2.2.2具備資金基礎
根據 《2012年中郵人壽保險股份有限公司信息披露報告》,自2009年9月中郵保險開業以來至2012年12月底,中郵保險壽險責任準備金高達237億元.開業至今,年均保費增長率達360.1%,隨著業務量的快速增長,壽險責任準備金規模將不斷提高.壽險責任準備金90%可用作長期投資,尤其可以投資流動性較差的不動產.因此,近5年的快速發展為中郵保險提供了投資養老地產的資金基礎.
2.2.3具備資源基礎
2013年8月,中國郵政集團公司總經理李國華在全國郵政工作座談會上指出,資本是金融企業做強做優的重要基礎.要從集團公司、金融子公司兩個層面,積極開辟融資渠道.積極研究資產證券化等創新工具,盡最大努力盤活現有資產,降低資金籌措成本.而目前各省郵政均擁有如療養院、酒店、三產等資源,可以通過改造與開發,將其建設成為養老度假社區.
2.2.4具備客戶基礎
目前,中郵保險存量客戶總數已突破200萬人,其中江蘇存量客戶數突破50萬人.客戶平均年齡約為47歲,40~55歲的客戶比例達45%以上.由于即將面臨退休,這一年齡段的客戶往往會提前為養老做準備,其中收入水平較高、經濟條件較好的客戶為中郵保險開發養老險產品與切入養老地產業發展提供了良好的客戶基礎.
3中郵保險切入養老地產業發展的具體路徑選擇
中郵保險切入養老地產業發展,一方面應借鑒行業規律,另一方面可借助郵政集團整體網絡優勢,復用郵政資源,使養老地產項目在郵政內部閉環運作,降低風險敞口,實現每一環節風險的有效管控.在此,筆者提出一種初步設想的商業模式模型 \\(見圖1\\),這一商業模式可概括為:通過集團公司組建資產管理公司,利用中郵保險積累的準備金,為養老度假社區的前期開發與后期經營提供資金支持.
按照盤活現有資產,降低資金籌措成本的原則,將目前分散在各地郵政的土地物產資源,如療養院、酒店等,進行有效整合并按照統一標準進行開發、改造,將其打造成 "候鳥式"養老度假社區.由中郵保險開發、銷售與之對接的特色養老保險產品.客戶在購買該保險產品的同時,與中郵保險簽訂養老社區入住協議.凡購買該產品的客戶均可獲得入住養老社區的權利.通過這一方式,可為養老社區后期經營積累穩定的優質客戶資源.
養老度假社區的后期經營,可由資產管理公司通過委托經營或物業出租的方式,交由專業的養老社區物業公司按照統一服務標準進行管理.養老度假社區除了兌現客戶在購買相應養老保險產品時簽訂的入住協議中所載明的服務外,還可以為客戶提供相關增值服務,如醫護、養生服務等,增加收入及利潤來源.按照這一商業模式,可采取如下具體路徑、方法實施.
3.1開發具有中郵特色的養老保險產品
對于中郵保險切入養老地產業,首要任務是研發特色養老保險產品,并通過產品的銷售為養老社區未來經營積累優質客戶資源.在產品開發上,可借鑒日本郵政 "年金屋"產品與泰康人壽 "幸福有約"養老計劃等,將養老社區的入住權與相應的養老保險產品進行對接,即客戶通過購買相應的養老保險產品獲得未來養老社區的入住權.該養老計劃應包含兩部分,即養老保險產品與養老社區入住協議.其中,養老保險產品的主險為年金型產品,附險為附加醫療險與意外險等附加險產品.客戶購買該產品的同時,需簽訂養老社區入住協議.客戶購買不同繳費期的保險產品,達到約定入住年齡后,可以憑入住協議根據自身需要,在對應年齡段 \\(如55~65歲\\)定期入住養老社區.由于未來人力成本、醫療成本等服務具有較高的不可控性,難以在當期通過精算假設進行計算,因此相關養老保險產品在設計時,提供的約定養老服務一般應限定為養老社區的定期入住權,而客戶將來入住養老社區后的相關服務費用則應根據未來市場行情另行繳納.
中郵保險的養老計劃產品設計應當在定價與服務兩方面形成差異化競爭優勢.一方面,通過充分整合郵政內部資源,降低投資成本,降低產品的定價費率,給予客戶更多的價格優惠,并適度調低相應養老保險產品的起售金額,降低養老社區的入住門檻;另一方面,可利用郵政全網性資源優勢,在全國建立多處養老社區,在度假地點方面為客戶提供多樣化選擇,以滿足不同客戶需求.
3.2 組建資產管理公司進行專業投融資管理
在美國,主要以房地產信托投資基金 \\(REITs\\)為主流的投資商持有養老地產.因為取得低成本的長期資金支持是養老地產金融生態系統的核心,因此投資商在美國這一產業中扮演了至關重要的角色.對中國郵政而言,擁有保險、銀行、證劵等金融平臺,均可通過一定方式為切入養老地產業提供長期資金支持.但整合這些資源,則需通過成立專業的資產管理公司,打造專業投資平臺.
2013年8月,中國郵政集團公司總經理李國華在全國郵政工作座談會上指出,全國郵政擁有優質的固定資產,要研究把靜態資產轉化為未來發展資金的有效途徑;要盡最大努力盤活現有資產,降低資金籌措成本;集團公司將重組中郵資產公司,將其作為不動產投資和運營平臺.因此,可通過集團公司成立專業的資產管理公司,持有養老度假社區的產權,并為其開發與后期經營提供資金支持.養老社區經營采取 "集中管理+分散經營"的模式,即由資產管理公司對分散各地的養老社區進行統一投融資管理;由物業公司負責按統一標準分別對各養老社區進行具體運營管理.同時,由資產管理公司負責組織對養老社區的運營情況進行監督.
3.3 打造 "候鳥式"養老度假社區
目前,泰康人壽等同業公司為了打造 "候鳥式"養老社區,在北京、上海、廣州等地通過競拍等方式獲取土地,投資成本較高.與之相比,中國郵政具備一定的網絡性資源優勢,初期可通過復用郵政內部資源 \\(現有的療養院、酒店等\\),同時爭取地方政府在招商引資方面的優惠政策,降低前期投資成本,在全國分區域建成3~5處養老度假社區,作為為客戶將來提供較高品質及特色 "候鳥式"度假服務的基地.在具體服務內容方面,由于對入住養老社區老年人的護理需要專業護理人員,且人力成本不易控制.因此,為了降低經營風險,中郵保險開發養老地產應定位于養老度假社區,在服務上以提供度假、休閑為主,健康管理為輔.同時,養老度假社區在目標客戶群的選擇上,應適度降低服務群體的年齡.由于經營初期缺乏對社區管理的經驗,可先從委托外部專業運營商對養老度假社區經營的方式開始,逐步通過收購外部專業運營商或成立專業養老社區物業管理公司等方式,最終實現對養老度假社區的全流程管理.
3.4 采取投資、開發、運營專業分離運作模式
在美國養老地產產業鏈中,開發商、投資商、運營商的角色分離實現了開發利潤、租金收入、養老社區經營利潤與資產升值收益的分離,也使得開發商、投資商、運營商的運作更加高效與專業,從而構建了完整的養老地產業金融生態系統,使養老地產業發展步入良性軌道.
因此,中郵保險切入養老地產業發展,可借鑒這一模式,在項目整體運作上采取建設開發、資產管理、后期經營的分離運作模式.由資產管理公司委托有資質的外部建設開發單位,負責對養老社區進行規劃設計、建筑施工、基礎功能區的劃分等.養老社區建成后,由資產管理公司持有養老社區產權,并為養老社區的后期經營提供長期資金支持.由專業的養老社區物業管理公司按照統一的服務標準,對養老社區進行日常運營管理,以保證服務品質.這一模式可使養老社區的建設開發單位、資產管理公司、養老社區物業管理公司角色分離、權責清晰,從而可實現開發利潤、租金收入、養老社區經營利潤與資產升值收益的合理分配.
3.5 配套增值服務對客戶進行持續深度開發
中郵保險切入養老地產業項目的利潤,一方面來自相關養老保險產品的傳統利源結構 \\(死差益、費差益與利差益,簡稱 "三差"\\),其中死差益、費差益與相應的養老保險產品的精算假設相關,而利差益則主要依靠對養老地產項目的投資收益,這便要求養老社區的后期經營也要實現一定的盈利目標;另一方面來自對養老地產項目積累的優質客戶資源的深度開發.因此,養老社區除了為客戶兌現養老保險產品中約定的基本服務外,還需進一步發掘社區經營的盈利點,如為客戶提供包含餐飲、休閑、養生、保健以及健康護理在內的配套增值服務,并根據未來的市場行情和人力成本,通過收取相應的服務費用來提升盈利水平.
通過成立資產管理公司,充分利用郵政網絡性資源,打造 "候鳥式"養老度假社區,并開發相應的養老保險產品與之對接,為客戶提供有特色的高品質養老服務,將有助于中郵保險拓寬投資渠道,提高投資收益水平,同時還將為整個郵政集團提供新的盈利增長點.未來,中郵保險可以在醫療保險、護理險等金融保險產品與養老社區的結合方面進行持續探索實踐,不斷豐富養老服務內容,拓寬經營領域.
