本篇論文目錄導航：

【題目】國內保險公司投資養老社區的研究
【第一章】保險企業建設養老社區的模式探究引言
【第二章】壽險公司投資養老社區及其存在的問題
【第三章】養老社區目前發展現狀研究
【第四章】國內外養老社區模式分析
【第五章】壽險企業投資養老社區模式創新
【結語/參考文獻】保險企業發展養老社區的方式探析結語與參考文獻

第三章 養老社區目前發展現狀

一、養老社區的相關概念

（一） 養老產業

有鑒于我國老齡化人口的數量迅速增長且業已擁有龐大的基數，同時社會經濟發展使得社會對養老服務的要求不斷提升，在可以預見的未來這些因素都將為養老產業創造巨大的市場空間。從定義上來說，養老產業是為滿足老年人生理、生活、娛樂等各方面需求而產生的由數個產業組合而成的集合性新興產業58.

養老產業核心內容是為老年人提供生理、生活、娛樂等各方面所需的服務，主要的實現手段是運用商業化模式實現服務的生產和銷售59.同時，發達國家經驗表明養老產業與其他關聯產業亦有很強的聯動性，養老產業的發展可以有效帶動相關產業的共生共贏。

我國的養老產業受益于老齡人口的快速增長正處于發展的黃金期。市場需求的擴大將有力帶動養老產業及關聯產業的發展。有社會調查結果顯示：隨著老年人口的持續增長，到 2035 年將帶動養老產業從業人員增加一千四百萬，相關消費達到 GDP 的 5.7%,這勢必對我國產業結構優化、服務業發展帶來極為積極的影響60.

（二）養老社區

養老產業涵蓋豐富，其中養老社區是養老產業的重要載體。西方成熟的養老社區業已經發展出多層次的產業結構以供不同層次的客戶所需。例如在美國，老年住宅既包括獨立式老年住宅，又包括涵蓋自住類、陪護類、特護類等不同類別的老年公寓，同時還包括養老院、護理院以滿足老年住戶的特殊需求。

養老社區業作為房地產業與養老產業相結合的交叉產業， 將傳統的房地產開發與新興的養老服務業相結合，在為住戶提供基礎居住價值的同時，有效整合豐富的養老服務資源為老年住戶創造并提供其生活所必須的優質服務以提升養老社區的商業內涵價值。因此，從產業發展的角度上來看，養老社區同時存在社會福利性與商品性的雙重屬性。

二、我國養老社區的發展階段與問題剖析

（一）我國養老社區發展階段與特點分析

養老社區業是養老服務業和房地產業融合的產業，我國的養老社區業在 2000年養老服務業社會化改革后開始發展，起步較晚，目前仍處于探索發展的階段。

從發展歷程上可以將我國的養老社區業劃分為兩個階段：初步探索階段（2000-2009 年）和起步發展階段（2009 年至今）。

（二）我國養老社區存在的問題

當前，我國養老社區業發展面臨的外部問題包括以下幾個方面：

（1）由于我國沒有專門規劃的養老用地，養老社區用地受到極大限制。居住用地、工業用地、商業服務設施用地是主要來源。

（2）目前的政策制度仍然不能滿足我國養老社區業發展的實際需求?，F有的政策法規多從宏觀層面進行支持，缺乏產業層面的支撐，尤其在政府補貼和稅收優惠等方面缺乏支持，養老機構中出現的意外傷亡的風險分擔機制并不健全，這些也使得許多開發商望而卻步。

（3）養老社區業需要培養公眾的消費觀念和支付意愿。一方面，我國老年人有居家養老的傳統，大部分老年人不會選擇進入養老機構或社區。另一方面，養老資金供給仍然不能滿足大部分老年人的養老需求，以房養老的支付模式目前仍難以推廣。養老社區業的供給和需求市場都需要進一步的科學培育。

我國養老社區業的內部問題具體而言有：

（1）現階段我國養老社區業的資金來源主要是企業自有資金、銀行貸款、基金證券信托和國際投資。養老社區業的前期投資大、回報周期長，因此需要低成本資金的長期配合。

（2）產業標準和配套服務落實不到位，雖然已有相應的法律規范，但是在實際實施中由于養老社區項目成本高，住宅適老化和相關配套設施建設不完善，對整個產業的發展非常不利。

（3）養老社區業缺乏市場細分，產業發展有同質化趨勢，大部分項目集中在高收入老年人群體，缺乏針對對中等收入和低收入老年人的產品；針對健康活躍性老年人的項目多，對需要持續照料和護理型老年人的項目較少。

三、我國保險企業投資養老社區的環境分析

（一） 保險企業投資養老社區具有的優勢

隨著老齡化人口的不斷增加，我國養老壓力日益增大。主要體現在兩方面，一方面 ,投資養老社區的資金嚴重不足；第二，投資收益率低，大量閑置壽險資金未得到有效運用。為了更好的解決以上兩個問題，筆者認為不能將兩個問題割裂開來，應該結合起來進行研究。壽險資金投資養老社區十分必要，且必將成為未來發展的趨勢。接下來，筆者通過對當前市場條件、法律相關規定以及保險企業資金運用狀況進行了研究，從而得出結論：保險企業資金投資養老社區已初步具備條件。

1.市場需求優勢

在我國經濟取得不斷發展的同時，一個不可忽視的社會問題日益凸顯--人口老齡化。2008 年末，我國 60 歲以上的老年人口有 1.6 億，且以每年 3.2%的速度增長；中國的人口結構將在 2015 年提前出現拐點；到 2037 年，老年人口數量將突破 4 億，占全國總人口的比例將突破 30%,占全世界老年人口總量的 20%,61引發“銀發浪潮”.

我們要認識到“銀發浪潮”的到來并非全是壞事，雖然它會給我國經濟社會發展帶來巨大挑戰，但是從另一個角度講也必然會促進養老產業的發展。有專家預測，我國的養老產業規模在未來 20 年會迅速擴大，將達到 20 萬億以上。但是，與這一巨大的需求趨勢不相對應的是，投資養老產業的資金卻嚴重不足。這一局面會使得資金源源不斷地涌入養老社區的建設。泰康人壽領先涉足這一領域，2010年斥資 40 億元成立泰康之家投資有限公司，4年的時間建成了富有大規模、全功能、高品質服務特色的“泰康之家養老社區”.緊接著，中國人壽斥資1000 億進入養老社區建設領域。人保也不甘落后，正對“反按揭”這一養老模式是否可行進行積極、深入的論證。由此可見，養老供需的嚴重失衡為壽險資金投資該領域提供了良好的市場條件。

2.政策保障優勢

為壽險資金投資不動產開創機遇的是 2009 年新《保險法》的出臺，明確規定了保險公司資金可運用于投資不動產?！侗ｋU資金投資不動產細則》又進一步明確了保險資金投資不動產僅限于經濟適用房等保障性住房和養老物業?！丁笆濉睍r期老齡事業發展規劃》首次提出“以房養老”的概念，這為壽險資金投資養老社區提供了更為明確的指導。這些相繼實施的法律法規為壽險資金投資養老社區提供了堅實可靠的法律基礎和保障。

3.自身優勢

壽險資金具有大量性、長期性以及穩定性的特征，使得大量壽險資金在長時期內都處于閑置狀態。2009 年，保險公司閑置的資金大約有 1.2 萬億以上。壽險資金這種大量、長期、穩定的特性正與不動產投資資金的要求相匹配。壽險公司除了有雄厚的資金力量可投資養老社區以外，還具有一些得天獨厚的優勢。

壽險公司投資養老社區的第一大天然優勢是由壽險公司本身的特性所決定的。人壽保險是壽險公司的主營業務，而人壽保險具有時間長、持續性的特點。

這正符合養老社區為入住的老人提供長期、不間斷的養老服務。

壽險公司投資養老社區的第二大天然優勢來自于壽險公司的產品，如養老、醫療、護理保險。養老社區的興建可為這些產品開辟一個新的、大規模且穩定的細分市場，這不僅會拓展新興市場，而且會大大降低壽險公司的搜尋成本，提高壽險企業的利潤。

壽險公司投資養老社區的第三大優勢來自于其所擁有的護理服務，這也正是養老社區建設的一大重點。壽險公司所擁有的護理人才與技術較其他類型企業更為專業，可以更好地滿足養老社區入住老人的綜合需求，這在一定程度上增加了養老社區的附加值，讓壽險公司投資建設的養老社區更具備吸引力。

（二）保險企業投資養老社區面臨的風險

1.市場風險

在我國，養老社區行業主要的市場風險是購買力風險，是指消費者由于購買力的制約，不能將市場上的房地產全部消化掉，從而造成房地產商品供過于求給開發商和投資者造成損失的可能性。

購買力風險的原因有兩個：一是傳統思想的束縛，在我國“老有所養，老有所依”的養老方式主要還是家庭養老，對機構養老這一養老方式的接受程度還不高，這就造成了消費者具備購買能力但并不積極消費的尷尬局面。改變這一現狀需要較長時間的思想和觀念培育和引導；二是有房地產的自身特性決定的，房地產商品不可移動，具有區域性限制，而各地區、城市之間的經濟發展水平、市場狀況和消費水平是不平衡的，這就會產生眾多的不確定因素，這些不確定因素會引起供求關系的變化，供求關系的變化會導致養老社區價格或租金等的變化，價格、租金的變化會使養老社區開發商和投資者相應收益偏離預期，市場風險就由是而生。

2.金融風險

養老社區行業面臨的主要金融風險為利率風險和流動性風險。市場利率的波動導致利率風險的產生，市場利率的波動性越大，利率風險越高。養老社區的投資屬于資金密集型投資，長時間占用大量資金，所以利率變動產生的風險對養老社區業的影響非常顯著。首先，養老社區投資成本不可避免地受到利率波動的影響。一旦銀行貸款的利率提高，投資成本會加大，投資者的債務資本壓力會隨之水漲船高。而且利率提高的作用還會延伸到需求領域，利率提高會降低需求，過低的需求壓力又會迫使開發商降低價格，這樣養老社區投資者的收益會更低。其次，由于投資者一般用現金流量現值法估計養老社區的價值和收益，利率的微小變動就會引起養老社區現值的較大變動，這增加了養老社區價值與收益的不確定性。

流動性風險可以理解為養老社區商品的變現能力，變現能力越強流動性風險越小，反之亦然。由于養老社區的投資大、周期長，其流動性不可避免地受經濟形勢、法律政策、相關行業、市場需求等多種不可控因素的影響，而且資金投入的集中性和投資的專業性也會對流動性產生影響，這些都決定了養老社區流動性具有較高的不確定性，因此壽險公司在投資養老社區時，須采取相應防范措施，降低流動性風險。

3.經營風險與財務風險

養老社區投資的固有風險指房地產開發商和投資者面臨的行業固有風險，即經營風險和財務風險。經營風險是指投資者由于各種內外部因素造成的實際收益低于預期的風險，這些因素主要有經營決策失誤、經營管理不善、經濟環境驟變，出售率或出租率低于預期、價格水平下降等?？傮w來講，管理失誤造成的經驗風險占主要比重。

由于壽險公司缺乏房地產開發的基本經驗，對房地產環境不熟悉，沒有具有實操經驗的管理團隊，在實際的操作過程中不可避免的會面臨很多的經驗決策失誤，而一旦經驗出現較嚴重的偏差和失誤，對壽險公司的影響很可能就是巨大的。

財務風險是指在企業日常財務運營中，由于不可預期、不可控制因素的作用，使企業某階段的財務收益未達成預期目標的可能性。大多數壽險企業投資房地產都需要負債經營，由于債務的存在，產生財務風險是必然的。財務杠桿一方面提高了投資者的收益水平，一方面又給投資者帶來了財務風險。因此，養老社區的開發商在充分利用貸款享有財務杠桿帶來收益的同時，要盡可能擴大自有資金的比例和投資產出，降低財務風險。

4.政治法律風險

房地產行業的政治法律性風險主要指政策性風險，是指國家政策的變化對房地產投資者帶來的各種經濟性損失。由于房地產的開發周期較長，一般會持續數年，在這一過程中，政府施行的各項政策如土地、地價、金融、財政等方面都有可能產生變化，這些變化很可能改變房地產開發商、投資者的預期收益率，給其造成較大損失。

我國養老社區建設或養生養老地產正處于起步階段，存在較大不確定性，如各項法律、法規、政策均不完善，落實情況也參差不齊，而且監管體系、稅收政策等也不明確。因此，養老社區等地產商品面臨的政治法律風險仍然較大。