本篇論文目錄導航：
【題目】國內保險公司投資養老社區的研究
【第一章】保險企業建設養老社區的模式探究引言
【第二章】壽險公司投資養老社區及其存在的問題
【第三章】養老社區目前發展現狀研究
【第四章】國內外養老社區模式分析
【第五章】壽險企業投資養老社區模式創新
【結語/參考文獻】保險企業發展養老社區的方式探析結語與參考文獻
第四章 國內外養老社區模式分析
一、國外發展模式
本章主要從社保制度、養老設施或盈利模式等角度介紹美國、日本的養老社區發展模式，以期從國外發達國家的先進模式中汲取可借鑒之處，進而為我國養老社區的發展提供可行性建議。
（一）美國養老社區模式
1.社會保障制度
養老保險體系和醫療保險體系共同組成了美國社保系統。其中養老保險體系包括聯邦退休金制度、企業退休金計劃和個人退休金計劃三部分62.聯邦退休金是由聯邦政府征收的社會保障稅構成；企業退休金由企業從年營業額中按一定比例繳納；個人退休金有個人出資 3/4,企業出資 1/4.從各方出資額來看，企業和個人承擔較大比例，政府以補貼和免稅政策作為補充。
2.養老設施類型
美國的養老類型主要是機構養老，機構養老設施根據目標人群的不同可分為自護型、助護型和特護型三種；根據出資類型的不同可分為公立和私立兩種，私立條件優于公立，入住價格較公立高很多。美國的機構養老社區大多是綜合性養老社區，老年人是社區的居民主體，這些養老機構為老年人提供齊全的基礎設施和針對老年人不同身體狀態提供不同的看護服務，以提高老年人自理能力和生活質量為服務理念。
3.盈利模式
美國養老社區的興建較早，在美國各種養老社區中普及率最高、知名度最高的是美國持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Community,簡稱CCRC），CCRC 最初是美國教會組織為服務高收入老人的高級護理院，現在已成為美國最流行的養老模式。截止到 2014 年底，全面 CCRC 已達到 2200 多家，其優美的環境、優質的服務已得到美國全社會的認可，越來越多的老年人從中受益。
CCRC 的運營模式有以下三種類型：
1）入住模式。申請人在入住時要繳納一筆高昂的入住費以取得入住資格，入住后按月繳納服務費。入住費及每月服務費的數額，CCRC 根據申請人的身體狀況、經濟條件和信用記錄與申請人協商確定，并簽訂入住合同。此種模式是CCRC 主要的盈利模式。
2）租賃模式。和入住模式要繳納高昂的入住費不同，租賃模式下申請人只需繳納較低數額的保證金即可入住，入住后須繳納較高的租金與服務費。
3）銷售模式。這種方式實質上是房產的銷售，申請人取得 CCRC 住宅的所有權，入住后按月繳納服務費。這種模式所占比例較少。
在這三種盈利模式中，以收取高額入住費和較低月服務費的入住模式與按月收取較高租金、服務費的租賃模式為主。
（二）日本養老社區模式
1. 社會保障制度
日本的養老體系有三部分組成，包括養老金保險、醫療保險和照護保險。養老金保險體系包括個人、企業以及公立養老金、公立年金等多種渠道保證方式63;設立照護保險目的是鼓勵原宅養老，以減輕醫療機構入院負擔。
2.盈利模式
日本養老社區類型主要有兩種：機構養老與住宅養老。
機構養老要求申請者繳納一筆高昂的一次性費用，作為養老社區的“使用費”.購買的養老社區的使用年限根據申請人的身體狀態、年齡階段、飲食習慣等多方面因素確定。若申請人中途死亡，養老機構會將“使用費”扣除已使用年限的費用后返回給申請人的合法繼承者。
住宅模式與美國 CCRC 盈利模式中的租賃模式較為相似，通過收取租金來獲取收益。
二、國內發展模式
我們以泰康人壽和中國人壽等公司參與的養老社區項目為例，以了解國內保險企業投資養老社區的具體情況。
（一）泰康人壽--北京昌平泰康之家養老社區
泰康人壽于 2010 年 6 月斥資 40 億元在北京昌平興建世界級標準醫養活力社區“泰康之家養老社區”.
“泰康之家”有兩種盈利模式，一種是采用押金+月服務費收費模式，類似于美國 CCRC 的入住模式，入住的門檻在 200 萬元以上。服務費用包括租金、能源費、居家服務費、護理費等；另一種模式是以購買泰康人壽的“幸福有約終身養老計劃”的保險產品作為進入門檻，到達規定期限直接入住，投保收益用于支付入住后的房租和其他費用。
（二）中國人壽--廊坊生態健康城
2011 年 11 月，中國人壽在廊坊的“高檔養老社區項目生態健康城”正式開工，此項目約占用土地 4 平方千米，是河北省 2011 年的重點建設項目64.中國人壽廊坊健康城采取保險公司與開發商合作的運營模式。
中國人壽采用與開發商合作模式，不僅解決了保險企業技術匱乏以及開發商融資困難的相關問題，同時也有效規避了盲目對房地產進行投資所帶來的資金風險。
（三）中國平安--桐鄉養生養老綜合服務社區
2012 年 9 月 23 同，由中國平安保險（集團）子公司深圳平安不動產有限公司投資的“平安養生養老綜合服務社區”項目在桐鄉正式啟動。根據投資計劃，項目包含“高橋”和“烏鎮”兩個區域，總投資 170 億，總建筑面積在 150 萬平方米左右。這一項目的服務范圍包含滬杭蘇等城市，華東地區的養老需求將得到滿足。
養生養老休閑度假品牌旗下共分三大產品類型：租賃型養老公寓、銷售型親情社區、銷售型度假休閑產品。項目通過功能設置和完善的社區服務，特別是以養老服務為核心，提供包括娛樂以及健康在內的八大健康管家服務模塊。
由于平安養生養老項目投資資金來自于自身資產以及融資資金，并不涉及保險資金，所以其盈利模式可以突破險資投資養老地產“只租不售”的限制。其經營模式可以采取“租售并舉”的形式，即與商業地產一樣，可以進行產權的買賣。
（四）合眾人壽--健康養老社區
合眾人壽開發建設的“合眾優年生活養老社區”占地 245 畝，建筑面積 18萬平方米，擁有 2005 套房及 4000 張床位，擁有服務人員 1300 多人。
合眾人壽建設養老社區的操作模式是下設全資控股子公司，由子公司參與養老社區的地塊出讓。合眾人壽完全持有該項目，經營模式以委托和合作為主、出租經營為輔。通過對多種資源（如養生項目、運動項目、休閑娛樂項目等）進行整合，獲得協同效應。
合作人壽的目標群體是中產階級這一細分市場，避免了和其他公司、其它項目的高端競爭。這一方面有利于養老地產項目的運營和盈利，另一方面也解決了中產階層的高端養老“住不起”,低端養老“住不進”的養老難題。
三、國內外先進經驗借鑒
基于以上的養老社區運行模式分析，得出國內外養老社區運行經驗對探索我國保險企業投資新型養老社區的借鑒之處：
（1）首先，相對于國外養老社區的發展情況，我國養老社區的運營具有品質高、人性化的特點，但同時存在目標客戶集中在高收入人群，入住門檻過高不能實現大部分養老客戶需求的缺陷。針對國內保險公司投資養老社區都以高端人群為服務對象，結合廣泛調研，本研究認為隨著我國保險企業的全球化戰略，以及未來全牌照的綜合金融服務，將出現環繞老百姓生活，為廣大客戶及入住者提供更人性化和溫馨的、有尊嚴，人人住的起的保險企業投資的養老社區。同時本研究建議保險企業應以廣覆蓋為策略，采取差異化經營，購買、租賃、甚至是公益服務置換積分抵折天數入住等，讓更多的人享受到保險企業經營利潤帶來的惠及。保險企業應致力于此類項目的發展，眾籌智慧，積極聽取老年群體和專家、社會的建議和意見，把握機遇、散發能量、快速成長，以加快該偉業工作進程。
（2）必須確保養老保險體系的法律法規制度保障。目前，歐洲、美國和日本的養老保險體系發展較為先進，中國可以借鑒他們在綜合養老方面的法律制度，完善我國養老體系的法律法規。同時，在立法支持下，經過實踐的反饋不斷地改革和完善現有的法律法規，建立起適合中國實際的養老體系配套法制。
（3）我國的處于不同收入階層的老年人數量迅速增加，新建設的養老社區要能夠提供差異化的服務。傳統的養老產業以服務低收入的老年人為目標，只提供最基礎的服務項目，屬于福利養老體系，這不符合當前的國情，因此必須建設盈利型的養老體系，提供具有高質量、分級收費、分級服務、差異化護理的多層次養老服務，以彌補傳統養老產業的不足。中國的養老服務業是一個巨大的市場，隨著老年人數量的快速增加，是具有高成長性的新興產業。對于與養老產業相關的人才隊伍建設、信息系統建設和管理機構培育，政府要鼓勵發展；培育和引導社會資本大力開展社區化的養老服務，建設養老社區和相應的各類護理服務，形成針對老年人群體的服務網絡智能化體系。
（4）我國的養老服務水平亟待提升，養老服務水平的建設關系到整個養老產業的健康持續發展。從日本的經驗來看，完善的“護理保險法”是保證養老服務水平建設的重要制度安排，中國也應該嘗試建立相應的法律法規，促進老年人護理體系日臻完善的建設，尤其應關注老年人長期護理的費用問題。日本的養老體系主要分為三個層次，首先，對于無法自理的老年人，通常采用上門護理的服務模式，從日常的洗滌、吃飯、購物到醫療健康、心理咨詢、臨終關懷等各個領域的全方位服務；其次，對于可以自理的老年人，主要通過結合社區服務和上門護理來滿足服務需求，此外，可以讓低齡老年人參與到社會活動中，為老年人開辟第二職業，同時鼓勵這些老年人結伴參與一些有意義的體育、文化和教育活動，讓他們融入社會，獲得自我認同感和歸屬感；最后，對于那些有一定自理能力但又不能完全自理的老年人，則通過護理中心、老年康復站和托老所服務站等社區服務來解決他們的老年護理需求。
