本篇論文目錄導航：
【題目】國內保險公司投資養老社區的研究
【第一章】保險企業建設養老社區的模式探究引言
【第二章】壽險公司投資養老社區及其存在的問題
【第三章】養老社區目前發展現狀研究
【第四章】國內外養老社區模式分析
【第五章】壽險企業投資養老社區模式創新
【結語/參考文獻】保險企業發展養老社區的方式探析結語與參考文獻
第五章 保險企業投資養老社區模式創新
一、保險公司投資養老社區的現有模式分析
養老社區的投資模式有很多種，根據保險公司投資的具體特點和其參與程度，可分為直接和間接兩種方式。在直接投資方式中，又可根據保險公司投入資金的占比不同，分為保險公司獨立投資開發的獨資模式和與其他合作方共同投資開發的股權合作模式。而在間接投資的主要方式為購買養老社區投資方發行的股票和債券或者不動產投資信托基金，其中購買不動產投資信托基金是間接投資的重要方式。
（一）保險公司直接投資養老社區
保險公司直接投資養老社區是指購置地塊對養老社區進行開發配置的方式，完成項目建設。直接投資的前提條件是保險公司取得房地產所有權，由此可享受投資項目帶來的以租金和持有收益為主的全部投資回報。
根據投入資金的比例不同，可以將直接投資分為全資模式和股權合作模式兩種。全資模式是指養老社區所需要的全部資金都是由保險公司單獨投入，股權合作模式則是指保險公司與其他機構各投入一定比例的資金，從而擁有養老社區的部分股權。
在上面我們提到，直接投資有分為獨資模式和股權合作模式。獨資模式是指保險公司獨立提供建設養老社區所需的全部資金。股權合作模式是保險公司和其他合作方共同出資建設養老社區，共擔風險，共享收益。獨資模式的優點是保險公司可以獨享養老社區的所有權和收益權，可以對養老社區進行完全獨立的各項決策。但是這種方式也存在一些弊端，比如保險公司必須具有雄厚的資金實力，而且資金支出的時點要求也較高。同時獨資模式下不可控因素較多，前期收益的穩定性不高。此外還有一不利因素是養老社區建設的專業性要求較高，而保險企業不具備這方面的優勢，因此保險公司直接投資養老社區時也可采用招標方式將具體的養老社區建造承包給第三方建筑公司。
保險公司采用直接投資養老社區的典型例子是泰康人壽建設的“泰康之家”養老社區。泰康人壽成立了全資控股子公司--泰康之家投資有限公司，其專門負責泰康之家的開發建設。截至目前，泰康之家之北京燕園、上海申園、廣州粵園已基本建設完成，三亞海棠灣也正在建設之中。保險公司直接投資養老社區建設的例子還有中國人壽打造的廊坊生態健康城等。
（二）壽險公司間接投資養老社區
保險企業間接投資養老社區的主要方式為購買養老社區投資方發行的股票、債券或者投資信托基金，其中購買投資信托基金是間接投資的重要方式。
1.購買債券或股票
保險公司采用購買債券和股票的方式間接投資養老社區，不用直接參與養老社區的開發、建設和運營，可以節省管理層時間精力，也有利于減少管理費用成本。同時，購買養老社區的債券和股票屬于投資房地產的范疇，公開上市，安全性較高，而且地產股的收益往往較高。缺點是可能喪失一部分收益，這是由于直接投資較間接投資收益較高。
這種投資方式的前提是市場比較成熟、養老社區的建設比較規范，而且要有房地產金融市場和資本市場為依托。由此可以看出，這種投資方式在目前的中國普遍運行還尚需時日。
2.不動產投資信托基金（REITs）
不動產投資信托基金（REITs）是指以公司或信托（契約）基金的組織形式經營，基于風險分散的原則，以發行收益憑證的方式將不特定多數人的資金匯集在一起，由專門的投資機構進行房地產買賣管理或抵押權貸款投資，并將所獲得房地產管理的收益，分配給股東或投資者的一種信托基金，是一種標準化可流通的金融產品。
目前，我國養老社區采用 REITs 模式還存在一系列障礙。首先，養老社區在我國發展還不充分，正在運營并發展起來的養老社區為數不多。而 REITs 的資產包需要較多的不動產共同構成，便于分散風險。其次，我國目前缺乏 REITs 專項法律。REITs 屬于共同所有制，組織方式、投資內容、收益來源及收益分配均受到較嚴格的限制，受 REITs 專項法律規范。盡管 REITs 具有高回報低風險的特點，但在目前我國金融市場還未成熟、法律制度相對缺失的環境下，保險資金投資養老社區 REITs 還有一條很長的路要走。
綜上所述，就目前而言，保險資金投資養老社區的最為可行的辦法是直接投資，隨著我國資本市場日益成熟、養老社區的發展日益顯現需求、以及配套的法律制度不斷完善，保險公司必要當下即可考慮進入養老社區不動產投資信托基金以及購買養老社區的債券、股票了。
二、保險企業投資養老社區模式創新對策
（一）開發符合養老社區特點的配套險種
本研究提出養老社區繳費和保險產品相結合的理論模型，對通過購買商業保險的方式，延長應對養老問題的財務準備時間、降低財務給付風險加以說明。
記養老社區總建筑面積為 S,包括購地費、建設費和裝修設施費用在內的建設費用總和為 P,入住費按單位面積攤算，第一種出售模式下的單位面積入住費為 M1;第二種租賃模式下的單位面積入住費分別為 M2、M3,其中 M2 為較高的入住費，對應 M3 為較低入住費。社區養老服務的時間為 k 年，月服務費 X1 對應 M1和 M2 的入住費模式，月服務費 X3 對應 M3 的低入住費模式，則 M1>M2>M3 且X1 從社區建造的經濟利潤為等于零的角度分析各種費用與成本的關系如下： 未來支付的單位面積養老社區租金現值和當前支付的單位面積產權價值之和應等于單位面積的建造成本，即： 其中，k 為租借的期限。 對于第二種出租型方式中繳納較少會費的模式 M3,由于需要相應地繳納較高的月服務費，因此初期繳納的較少入住費應等于月租費與其所高出的月服務費之差的現值之和，即： 綜合分析以上養老社區繳費模型和保險產品模型，我們可以得到養老社區入住者根據壽險保險金額的高低選擇不同的繳費方式，即保險費用（a1+a2）能否覆蓋每期入住費用（X1+q）：如果 a1+a2=X1+q,那么入住者可以用一份壽險和一份長期護理險來支付養老社區的費用，此時養老社區入住者可以選擇直接出售社區產權的模式或者出租方式下的較高入住費模式入住，入住后只要繳納較低月服務費；如果 a1+a2= X2,那么入住者只能用一份壽險和一份長期護理險支付部分養老社區的費用，此時在入住的時候需要交納較低 M3 會員費，入住后要繳納較高月服務費。 對選擇入住養老社區的老人來講，通過購買商業養老保險，用有限的資金來鎖定不可預見的老年風險，將未來的風險預期量化，充分利用了保險的大數法則原理實現風險轉移，同時利用保險的規模經濟效應，更好的為自己的資產實現保值增值，降低家庭的負擔。 對投資養老社區的保險企業來講，養老社區的盈利取決于運營的狀況和銷售的狀況。盈利主要包括兩部分，一是會員費和社區建設的對比，同時，養老社區作為不動產，會有增值溢價。如果政策支持，那么社區建設企業在購地時可能會有比較大的折扣，土地成本會比同等商業房產低。此外，會員費里包含了房租，也就是說社區的房產都能夠產生穩定的現金流。另外一個盈利點就是服務費和社區運營的成本之間的對比。社區運營商通過集體議價和規模效應，在購買養老服務上能夠壓低價格并且降低單位成本。 （二）實現養老壽險盈利性和公益性的平衡 企業的一個重要經營目標是實現股東價值最大化，保險公司也不例外，但與之相對應的是，養老服務是一項具有公益性特點的社會產品，實現老有所依、老有所養是當代社會所追求的共同價值觀，也是社會公民的一項基本責任。因此，保險公司介入養老服務市場，必須考慮盈利性和養老服務的公益性的平衡，公司的經營目標不僅要考慮股東價值最大化，還要考慮企業的社會責任，如何結合社會責任和股東利益實現二者的平衡，是保險公司開展養老保險服務、社區建設與運營需要首先解決的重要課題。 國內許多業內人士認為，中國的養老社區建設最適合由保險公司承擔。一個重要的原因就在于養老社區的投資、建設、管理和運營需要大量的長期資金進行支持，那么保險公司擁有的大量長期資金和源源不斷的現金流恰好滿足了這一需求；再者，養老社區建設也為保險公司匹配和拓展了長期資產的投資渠道，并且養老社區服務是能夠在未來預期獲得穩定回報的投資產品，這恰恰匹配了保險公司對較長的投資期和穩定的投資回報的需求，顯然這是一個雙贏的局面。 保險公司所提供的養老與保險相結合的保險產品，為客戶提供了一種提前準備養老服務的渠道。一方面通過這個投資渠道為客戶獲得投資收益，另一方面，這些被投資的養老服務社區獲得穩定的回報，能夠抵抗通脹的風險，提前鎖定保險資產的價值。 養老社區投資與保險理財綜合金融服務的結合，對于客戶來講，相當于未雨綢繆，提前準備了養老服務所需的資金，為客戶延長了養老所需求的資產準備時間，很大程度上也就降低了客戶的財務兌付風險。養老壽險本質上就是用定額的保險投資去鎖定未來難以準確預測的養老風險，將未來養老支付的風險量化，通過保險的大數法則原理轉移個體的養老風險，不僅如此，投資養老社區建設所帶來的規模經濟能夠為養老保險投資者提供更高品質的養老生活和養老綜合服務，從而降低家庭養老未來的支出負擔。 （三）從傳統到現代的養老觀念轉變 遵循傳統養老觀念的人通常認為，年老以后應與子女們一起生活，兒孫滿堂、天倫之樂是他們老年后的夢想，然而，隨著社會的發展，當代社會的經濟結構使得這種頤養天年的夢想難以實現。從國外養老服務發展的歷程來看，經濟社會發展越成熟，就會有越多的人把父母送到養老社區，將一部分養老責任從子女身上轉移出去，顯然這與傳統養老觀念相去甚遠，因此在中國養老市場，如何解決這種轉移養老責任的需求與傳統養老觀念的沖突是一個巨大的工程和挑戰。 中國自古以來的優良傳統就包括了尊老、敬老、愛老和養老，經久不衰，從社會結構的角度來看，起到了維系民心的社會穩定作用，這是世代相傳的傳統民族文化--尊敬老年人是一種傳統美德。 隨著科技進步、經濟發展和醫療衛生條件的改善，我國人均壽命不斷延長，同時，實行“計劃生育”以來，我國人口出生率不斷下降。國務院辦公廳發布的《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015 年）》預測到 2015 年，老年人口將達到 2.21 億，約占總人口的 16%;2020 年將達到 2.43 億，約占總人口的 18%,我國已經逐步步入老齡化社會。65從我國老齡化的發展特點來看，呈現出高齡、高速，差異大、基數大，養老服務水平低、個人和社會養老意識低的“兩高兩大兩低”的特征。66從國外社會老齡化的經驗來看，我國人口的老齡化進程將對政治、經濟、社會和文化的發展都帶來巨大而深刻的影響，我國的養老服務體系建設工作將面臨巨大挑戰。67家庭是最原始的養老單位，中國傳統家庭作為初始的養老組織是中國文化的特色之一?！靶ⅰ笔侵渭彝ヰB老的主要倫理觀念，所謂“百善孝為先”,子女贍養父母已成為中國社會最為基本的道德準則。大家庭組成了中國式的社會結構，愛老、敬老、尊老和養老的優良傳統在大家庭模式的社會結構中得到充分體現，大家庭中的老人通常也以子孫滿堂為榮。因此，過去的老年人一般都生活在許多子女組成的大家庭中，生活問題和社會地位得到充分保障，日常照料和服務都由子女解決，子孫滿堂的天倫之樂使得老年人的生活在物質和精神上都得到充分寄托。 在過去，一般而言只有無勞動能力、無收入來源、無兒女、三五老人、五保戶和孤寡老人等沒有辦法得到子女養老支持的老人才會進養老相關機構，也就是通常的敬老院，而有子女和家屬的老人則都希望自己能夠在兒女的家中安享晚年，不愿意進入養老社區。所以相當多的中國人認為只有不幸福的老人才會去敬老院，這些老人的子女肯定是不孝的，所以家庭養老的觀念根深蒂固。然而，“計劃生育”政策使得上世紀八十年代以來家庭規模迅速縮小，這對家庭養老的傳統模式產生了巨大的沖擊，特別是在城市中，大家庭模式的社會結構基本瓦解。 人口老齡化是人類社會發展過程中不可避免出現的問題，也是當前我國人口結構正在逐步經歷的社會問題。因此，我們現在需要解決的社會養老問題，除了提供足夠的基本生活保障之外，還要能夠讓老人參與到社會發展中，能夠參與建設社會從而分享社會發展的果實，這是目前公認的最好的老齡化問題解決方案，這就需要建設高水平的養老社區，不僅要保障老人生活，還要讓老人能夠參與社會發展，體驗醫學、文化、網絡、科技的新成果。在此背景下，我國社會的養老觀念發生的變化應視為社會進步，建設養老社區來提供養老服務，需要全社會身體力行，在觀念上做到與時俱進的更新和支持。 （四）養老社區建設的政策支持 首先，政府應提供配套完善的法律和監管制度，合理的法律和監管制度安排是養老社區和養老服務發展的重要前提。歐洲、美國和日本都發展了完善的老年人福利相關的法律制度，中國可以借鑒這些已有的制度安排，完善我國的養老社區和養老服務的法律法規，在具體的實施過程中，再結合中國養老事業發展的實踐，不斷修改和完善養老事業的相關法律法規，制定出符合中國社會主義特色的養老產業法律和監管制度。法律的保障應做到強制性，譬如養老金制度應確保對準入年齡的強制要求，發放的養老金應做好抗通脹的安排，采用物價聯動機制，根據利率水平、通脹水平和物價水平綜合動態地調整養老金數額和養老福利，保證老年人的生活水平不會因為經濟波動而下滑。 合理完善的法律制度能夠確保養老產業的市場機制成熟穩定，除此之外，有效的監管和公共政策支持也十分重要。在監管方面，首先要明確規定好行業準入的標準、監管標準和監管機構，只有設定了合理的準入標準和監管標準，才能確保合適的企業和資金進入養老產業，才能確保養老產業的健康發展。對于公共政策，政府必須對養老產業這一新興產業提供支持，對先進入的企業要進行土地優先評估、補貼和稅收優惠，建立起配套的養老社區投資和管理運營政策，完善相關法律制度安排。從具體的實踐來看，長期護理保險制度是當前亟待引入的制度，我國的養老產業需要這樣的制度創新來保障養老服務業的進一步健康發展。 （五）養老社區的產品設計 養老社區的基本功能是滿足老年人生活的需求，同時保障一定的生活質量，不僅包括生理上需求的滿足，還應當滿足老年人在心理上的需求，這需要建設高水平的養老社區，提供情感歸屬、人際關系需求的滿足服務。另一方面，對應不同程度的護理需求，還要能夠提供差異化的養老服務，例如，生活可以自理的老年人和生活不能自理的老年人應區別護理，從國外的發展經驗來看，一般應建立可以自理生活、需要輔助護理和需要完全護理三個層次的護理等級，這需要養老社區配套建立三個護理等級相對應的服務設施、服務體系和管理體系。 從經濟發展和社會結構演變的現狀來看，無勞動能力、無收入來源、無兒女、三五老人、五保戶和孤寡老人等沒有辦法從兒女身上獲得養老支持的群體，由政府或者具有公益性質的協會、機構提供基本的養老生活保障，目前，養老保障體系中的福利院和養老院已經能夠提供這類最基本的養老需求保障；另一方面，對于高收入群體、家境富裕的老人，由于自身有較強的能力保證養老需求，譬如聘請私人醫生和家政服務，這類人群的生活質量和收入水平普遍較高，對于社會認可的需求較大，通常不會選擇進入養老社區生活。因此，從群體定位的角度來看，養老社區服務的目標人群應鎖定中等或中等偏上收入的家庭，即中產階級，一般而言以知識分子工作者居多，譬如公務員、白領、醫生、設計師和教師。對于中等收入群體，還可以通過收入分級的方式繼續細分護理級別，通過提供不同層次的養老社區產品體系實現差異化的養老服務，以此來覆蓋盡可能廣的目標群體。 從社區環境設施建設的角度來看，居家環境設計和管理運營應遵循以下原則：首先，提供現代的居住環境和生活氛圍，傳統的純居住模式的養老社區難以迎合現在的養老需求，因此，現代化開放式的居住環境成為首選，即以居家生活為主體，提供生態型、體驗型和休閑型相結合的居住環境，規劃建設多層次的居住環境，通過住宅內部環境和外部社區環境的交互作用，提升養老社區整體的居住品質；其次是居住環境的信息化建設，包括完備的通信系統、有線電視、互聯網系統、安全系統、廣播系統、自動報警系統等；再者是提供生態化的居住環境，人與自然的和諧相處是社區建設永恒的主題，養老社區的環境建設應營造高雅的、充滿活力和文化氣息的居住氛圍，充分利用地形地貌建設生態化的居住環境，同時滿足節能減排、充分通氣通風和日照環境的需求，做到因地制宜，建設融洽的建筑與環境格局，環境景觀與人工建筑相互融合、相互映襯，建設花園式、生態化的居住體驗；除此之外，居住環境還應適宜老年人居住，從美國養老社區居住環境的設計經驗來看，居住環境整體應體現適宜老人居住的要求，特別是在社區道路、建筑內部結構和外部景觀三個方面要充分體現愛老和適老；居住環境還應體現園林化的建設理念，從設計規劃、景觀設施到建筑結構三個層次來營造園林化的居住空間，起到為老年人陶冶情操、提升修養境界的作用，所謂“環境育人”,養老社區應建設具有藝術美感和層次感的園林化居住空間；養老社區環境設施建設還應遵循環保的理念，比如打造恒溫恒濕、太陽能利用率高的產品形態，建設可持續發展的社區，體現節能減排的住宅和環境建設，一方面響應國家號召、降低環境運營負擔和污染排放，另一方面為未來節省運營消耗帶來的成本，體現可持續發展的原則。 （六）養老社區的運營模式 從美國和日本的養老社區運營經驗來看，養老社區的運營應遵循三個原則： 首先，兼顧老年人差異化服務需求和養老社區共享公共設施的原則，針對不同收入層次的老年人提供差異化收費、差異化服務的養老資源，同時對于養老社區中的所有老年人提供同質的公共設施資源，包括公共的基礎設備、設施和服務；第二，銷售方式應采取多樣化的原則，目前主流的銷售方式主要包括出售房間產權、出租房間使用權和產權酒店的銷售方式，其中產權酒店的銷售方式最為流行，即將客房分別出售給投資者，而后投資者交由酒店管理公司統一出租經營的銷售方式，投資者一般能擁有一定時限的免費入住權，多樣化的銷售方式能夠適應不同收入階層的老年人對養老社區居住形式的需求，滿足多元化的發展要求；第三，養老社區要堅持進行品牌建設的原則，社區護理服務、醫療服務、娛樂服務和物業管理是養老社區的四大核心業務，也是打造養老社區品牌的著眼點，現代化的養老社區要具有獨特的特色必須在這四個核心業務中開展特色服務，同時提供多層級的差異化服務，甚或吸引廣大中青年和少年來社區做義工，建章立制給予積分，贏取將來一定時段的免費入住權，從而獲得更多的人關注、參與并達到降低綜合成本，喚醒民眾的公益成就感，最終提高社區附加值，打造樣板、雕刻業界第一聯想品牌。 （七）養老社區產品的風險管控--資產證券化 資產證券化已為發達國家的金融機構，包括保險公司，所廣泛采用，近年來資產證券化業務在我國也逐步開始開展。對于保險公司而言，所謂資產證券化是指集中打包具有現金流的性質相同或相近的保單作為基礎資產，發行證券融入資金。由保險公司發行、運營和管理的養老社區產品具有期限長、收益穩定的特點，但是流動性很差，通過資產證券化，將養老社區這樣的長期資產打包成證券出售，獲取流動性更強的資產，一方面保留了保險公司對養老社區產品的運營和管理權力，另一方面能夠補充保險公司的現有資產、增強賠付能力。從證券市場的角度而言，由于養老社區產品的期限較長，養老社區產品的資產證券化能夠豐富證券市場的長期證券種類，有利于證券市場的健康發展。實際上，養老社區產品不僅可以進行資產證券化，還可以進行負債證券化，社區的不動產和收入可以作為資產證券化的標的資產，而向老人提供服務所需要的支出費用則可以作為負債證券化的標的資產，這也為保險公司調整自身現金流和資產水平拓寬了渠道。
