1、 引言
在我國，房地產業是一個既重要又充滿了爭議的行業。房地產市場的發展與波動，一方面通過各種房地產產品與人民的生產生活直接相關，另一方面又因為房地產業對上下游產業的輻射、帶動作用，對整個社會經濟的發展產生舉足輕重的影響。因此，房地產業能否健康發展，房地產市場能否平穩運行，既關系到整個國民經濟的持續增長，也關系到社會的和諧和穩定。這其中，住房尤其敏感。首先，每個人都需要能夠滿足其生存、發展要求的住所，因而住房問題直接關系民生，人民對住房的需求是一種不容妥協的需求。其次，住房是房地產業最重要的產品，無論在開發數量還是銷售金額上，住房市場在整個房地產市場上都占據了非常大的比重，對于相當多的房地產開發企業而言，住房業務幾乎就等同于其全部業務。此外，住房交易相對活躍，與其他類型的房地產產品相比，住房市場對各種信息反饋迅速，波動明顯，也能夠更為突出的反映自身、房地產業甚至整個國民經濟運行的狀態與問題。綜合以上論述，我們可以認為，對住房市場進行分析研究，對其運行規律和特點進行一定的探討，是有一定科研價值和現實意義的。
具體說來，自我國對住房實施商品化改革，初步形成具有市場屬性的住房市場以來，雖然中間因為政府干預等因素出現過一些波動，總體上我國住房市場呈現出高速發展的趨勢。在這個過程中，住房市場是否健康，是否存在泡沫，不僅是經濟學者熱衷的話題，同樣引起了各級政府、開發商甚至普通百姓的關注。而衡量住房市場的健康程度，就有必要對市場中的剛性需求和投資需求進行一定的區別和分析，有必要對市場中剛性需求和投資需求的消費者的需求進行衡量和研究。
鐘庭軍認為，住房剛性需求并非一個經濟學概念，是指需求收入彈性較大而價格彈性較小的具有一定購買力的消費性需求。在剛性需求內部具有不同級別的“剛性”。張遠索等認為，在房地產市場中，剛需可以認為是那些不得不買住房的群體構成的市場需求，該群體購買住房是將其作為一種生活必需品，是為了使用其居住功能而“不得不買”。改善性需求嚴格講不屬于剛性需求。北京社科院《2008-2009年社會發展報告》認為：在買房問題上不存在“剛性需求”，所謂“剛性需求”只是房地產商的造勢。趙慶國認為，在當今中國的房地產市場上，所謂的“剛性需求”并不存在，如果非要說有很大量的需求，那也是有很大量的有效需求或者潛在需求。賈臥龍認為，有需求但目前沒有能力購買的人群不是剛需，有購買能力但意愿不是很強烈的也不是剛需，既有購買力又有強烈購買愿望的人群才是剛需。唐建偉認為，經濟學中剛需的定義主要針對消費品，由于住房兼有消費品和投資品的屬性，因此住房的剛需界定起來復雜得多。從居者有其屋的廣義角度來分析，城市居民數量的增長就形成對住房的剛需。
項衛星等\\(2007\\)認為，房地產投資熱潮形成的重要原因是銀行資金的持續推動。周京奎\\(2005\\)從信念和反饋效應出發，分析了銀行、開發商和置業者間的互動行為導致房地產價格不斷上升和房地產泡沫形成的機制。許承明和王安興\\(2006\\)指出，當合同本身不完善或違約成本很低時，投資者就有很強的動機通過大量銀行貸款投資風險資產，從而形成資產價格泡沫。杜敏杰和劉霞輝\\(2007\\)構建了房地產價格波動與匯率波動間的數量模型，分析人民幣持續升值情況下房地產價格的變動及房地產價格投資的形成。楊帆等\\(2005\\)通過估算收入房價比、空置率等指標，認為中國房地產泡沫已經產生，并以極快的速度發展；而胡健穎\\(2006\\)則采用Levin和Wright\\(1997\\)的框架，以經濟基本因素來估計房地產基礎價格，發現投資成分確實在房地產市場存在，但對房地產價格的貢獻不大。產生分歧的原因部分在于研究方法的局限性，現有文獻多數基于簡單的統計或回歸分析：楊帆等\\(2005\\)以國內部分大城市的房價、抵押貸款增長率等作為衡量投資的指標，與發達國家進行簡單類比。胡健穎等\\(2006\\)則以人均收入、貸款利率等經濟基本因素來估計房地產基礎價格，但其基礎價格的決定并無可靠理論依據佐證，只能主觀地采用線性或半參數模型擬合，實際可能產生模型誤設問題，影響對房地產投資存在性的檢驗。而姜春海\\(2005\\)以時間變量預測商品房竣工造價，同樣其理論基礎相對薄弱。
國外學者對房地產市場投資行為的研究文獻，有的是從分解房地產價格入手，將房地產價格分解為經濟基本因素驅動的基礎價格和市場投資行為驅動的非基礎價格，但不同研究對經濟基本因素和非基本因素價格的決定機制做出不同設定，如Downs等\\(2001\\)以固定貼現率折現的房地產未來各期期望租金之和作為現期住房的基本價格，對20世紀90年代的香港房地產市場進行研究，發現存在理性泡沫和設定誤差。有的文獻強調投機性預期是決定未來房地產價格波動的關鍵因素之一，Hrshleifer\\(1975\\)和Feiger\\(1976\\)等認為主觀信念的不同會誘發投資行為。市場中的一些投資者明知某些資產價格高于實際價值，但他確信將來會有更多的人愿意以更高的價格購買，因此不斷購進此種資產。
這種由于主觀信念不同而導致的投資行為常導致資產價格出現系統性偏差，最終形成資產泡沫。Harrison和Kreps\\(1978\\)認為與投資者必須長期持有某項資產相比，如果投資者擁有隨時出售該項資產的權利和可能性，那么投資者就愿意支付更高的價格，在這一過程中顯示出了投資的特性。從經濟總體來看，在資產的流動中價值沒有增加，而投資者支付了更高的價格，說明經濟體中存在資產泡沫。Kindleberger\\(1989\\)認為，投資者可分為兩個群體：局內人與局外人。局內人把價格抬得高而又高，在高峰時賣給局外人；局外人高價買進低價賣出。對于每一個不穩定的投資者，對應著一個穩定的投資者。他還認為，在經濟快速擴張或繁榮時期，投資者常被一種“幼稚”的預期所鼓動，即繁榮將會無限期持續，或至少足夠長，以致可以使最初的投資者出售他們的資產給另外的更不避風險的投資者，從而形成投資繁榮。沿著上述投資理論，Case和Shiller\\(1989\\)、Abraham和Hendershott\\(1995\\)、Ito和Iwaisako\\(1995\\)、Levin 和 Wright\\(l997\\)、Muel-lbauer 和Muphy\\(1997\\)等就房地產市場的投資問題做了大量的研究，發現房地產投資中確實存在投資行為，并且是房地產價格的決定因素之一。
本文利用需求價格彈性的方法，對當前北京市住房市場中剛性需求和投資需求進行了測算和分析。在此基礎上，本文分析了北京市近幾年住房市場的價格和住房投資需求間的關系。
2、 住房市場的需求價格彈性
微觀經濟學中定義，需求價格彈性衡量需求量對價格變動的反應程度。需求量對價格變動的反應很大，說明這種物品的需求是富有彈性的；反之這種物品的需求是缺乏彈性的。一般來說，剛性需求呈現缺乏彈性的特征，也即剛性需求的需求價格彈性較??；而投資需求呈現富有彈性的特征，需求價格彈性較大。需求價格彈性的計算方式見式（1）。
其中，E是需求價格彈性， 是需求變動百分比， 是價格變動百分比。
微觀經濟學中對需求價格的彈性，是基于兩個基本假設的：第一，市場人口基數不變；第二，市場購買力不變。當市場人口基數變大（變?。r，相同價格下的需求會增大（減?。?；當市場購買力變大（變?。r，相同需求對應的價格會增大（減?。?。
對于住房市場，每年的需求量是新增的住房銷售面積，價格是住房銷售價格。但住房市場，以北京市為例，人口基數和市場購買力（人均可支配收入）每年在增加。因此，將需求價格彈性引入住房市場時，需要進行如下式（2）、（3）的修正。
其中， 是第i年的需求， 是第i年的住房銷售面積， 是第i年的人口， 是第i年的價格， 是第i年的住房銷售價格， 是第i年的人均可支配收入。經過修正后，即可計算每年住房市場的需求價格彈性，見式（4）。
其中， 是第i+1年的需求價格彈性。
住房市場是一個特殊的市場，一方面，住房是人們居住的必要條件，會呈現剛性需求的特征；另一方面，住房又可以作為一般投資品，投資者可以獲得租金和增值等經濟收益。因此，住房市場的需求價格彈性是剛性需求價格彈性和投資需求價格彈性兩者的中和結果，見式（5）至式（7）。
對于 的測算，只需找到住房市場每一年的銷售面積、人口、銷售價格、人均可支配收入
即可計算得到；對于 的計算，本文采用類比法，用食品的需求價格彈性代替，其中需求為每年的人口量（假設人均食品消耗量不變）、價格為食品價格與人均可支配收入的比值；對于價格彈性代替，其中需求為每年的汽車銷量與人口的比值、價格為汽車銷售均價與人均可支配收入的比值。根據式（8）即可計算住房市場每年的剛性需求比例和投資需求比例。
3、 北京市住房市場的剛性需求和投資需求測算
本文利用2004-2011年北京市住房銷售面積、住房銷售價格、常住人口、人均可支配收入、食品價格指數、汽車銷售量、汽車銷售均價等相關數據，測算了北京市市場的剛性需求和投資需求，見表1。
從表1可以看到，北京市住房市場每年的剛性需求和投資需求占比很不穩定，在某些年份，剛性需求占絕對優勢，在某些年份，投資需求占絕對優勢，在某些年份，剛性需求與投資需求比例基本一致。一般來說，當住房市場中的投資需求過大，會引起住房價格快速上漲，形成價格泡沫。本文根據投資需求和住房價格相關數據，繪制了圖1。
北京市住房市場的投資需求和住房價格增長率基本增長趨勢基本一致，一方面，投資需求的增加會導致住房價格的增長；另一方面，住房價格的增長會導致投資需求的增加。
4、 結論與建議
本文利用修正后的需求價格彈性模型，提出了測算住房市場中剛性需求和投資需求的方法，并實際測算了北京市住房市場剛性需求和投資需求的數量和比例關系，在此基礎上，研究了北京市住房市場投資需求和住房價格增長率之間的關系。研究表明，北京市住房市場剛性需求和投資需求的比例在每一年度都不盡相同，部分年份剛性需求占主導地位，部分年份投資需求占主導地位；同時，投資需求和住房價格增長率之間呈現很好的同步關系，在投資需求占主導地位的年份，住房價格增長速度明顯增快。
本文建議，政府應抑制住房市場中的投資需求，防止房價過快上漲形成泡沫；同時，應當合理釋放剛性需求，通過建設保障性住房等模式，滿足市場中的剛性需求。此外，在未來的研究中，應結合更豐富的城市數據，深入研究各城市的剛性需求和投資需求比例關系，以及各城市內的投資需求和房價增長速度關系，總結出其中的一般性規律特征，從而為政府宏觀調控提供依據。
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