統計局公布的70個大中城市房價變動情況顯示1月新建住房價格下降的城市由12月的2個上升到6個。二手房價格下降的城市由5個增加到13個。而且最近對房市不利的消息接連不斷，未來房價的走勢十分引人關注。國內關于房價的討論雖然很多但在筆者的閱讀范圍內并沒有發現公認的經過歷史反復驗證的預測房價的可靠指標，在美國研究人員使用的預測房價的指標是住房銷售庫存比，在預測房價時十分有效，房價隨銷售庫存比的變化而變化，庫存銷售比上升則房價下跌，庫存銷售比下降則房價上升。
但筆者發現這一指標在中國完全失效，例如在2012年底住宅待售庫存為23619萬平方米，當年住宅銷售總面積為98468萬平方米，月均銷售8206萬平方米，銷售庫存比為2.9個月，但在2011年底住宅待售面積為16904萬平方米，當年住宅銷售總面積為97030萬平方米，月均銷售8085萬平方米。銷售庫存比為2.1個月，假如只看庫存銷售比，參照美國的標準房價庫存銷售比在5個月以下房價上漲，那么2012和2013年房價都該大幅上漲，但事實卻是2012年中國房價下跌2013年上漲。那么準確預測中國房價走勢的指標又該是什么？
筆者經過反復研究后發現房地產企業到位資金的月度同比變化是引發房價變化的關鍵變量。舉例來講：
從以上數據可以看出，在2011年10月當房地產企業到位資金同比增幅接近0時，房價環比下跌的城市大幅增加，而且此后繼續明顯增加，可以將其視為房價下跌的拐點。同樣在2012年6月當房地產企業資金來源同比連續兩個月上升后，房價上漲城市大幅增加，其后繼續增加，可以將其視為房價上漲的拐點。在2008年房價下跌和2009年房價上漲時房地產企業資金來源同比增幅也出現了相似的變化。為什么在美國引發房價變化的是庫存銷售比，而在中國是房地產企業的到位資金的同比變動？仔細比較兩國房地產市場可以發現在美國存量房的市場份額超過90%,銷售庫存比這一指標較好的反映了市場的供需狀況；而中國房地產市場主要以新房為主，而房地產企業的到位資金的同比變化不僅反映了供方的資金狀況，而且由于房地產企業資金中超過40%來源于與銷售相關的定金、預付款和按揭款，這一指標還同時包含了需求變化的情況，可以看做是反映房地產市場變化的關鍵指標。
那么現階段房地產企業的資金來源的情況又是怎樣？
截止去年12月底房地產資金還是兩位數的增長。但從一些跡象觀察，房地產市場的新一輪拐點即將到來，以北京為例2014年2月，北京全市新建住宅（含保障房）網簽總量為2221套，環比上月暴挫68%,與2013年2月同期的網簽量相比也大跌59%.
住房成交大幅下降，除了消費者心態變化外，去年北京房價大漲20.6%,再加上近來銀行取消按揭貸款利率優惠使購房者的負擔再上升接近20%,完全超過了消費者的承受能力，成交量下降是必然的結果，加上最近多家金融機構對房地產貸款開始收緊，筆者在此大膽預測房價下跌的拐點將在數月內降臨。開發商不必為了沖量而急忙拿地，現在連SOHO這樣的知名房企都在轉讓開發項目，今后轉讓開發項目的公司會更多，價格也會更好，房地產企業應更重視現金流。
中國確定2014年經濟增長目標為7.5%左右，全社會固定資產投資預期增長17.5%.
這個目標合理嗎？來看一下相關數據。2013年固定資產投資436528億增長19.6%.
其中，房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%.今年房地產投資增速可能會有一個明顯下跌完全可能低于17.5%,而房地產投資增速的合理下降有利于房地產企業降低資產負債率，降低金融風險。再看第二產業投資，去年第二產業投資184804億，增長17.4%,從歷史數據來看第二產業投資增速從2011年開始連續三年下跌。2011年為27.3%,2012年20.2%,2013年為17.4%,即便如此我國的工業產能利用率還是在不斷下滑，從零星透露出來的數據來看（筆者在此建議統計局盡快公開產能利用率數據）2013年上半年全國工業產能利用率為78%,是2009年第四季度以來的最低點。第二產業投資增速繼續下降是完全合乎經濟邏輯的，房地產投資和第二產業投資合計占總投資的62%,而2013年新開工項目計劃總投資增速也明顯低于17.5%,從這個角度看固定資產投資增長17.5%是一個很難實現的目標。
投資目標定得過高對房地產企業降低資產負債率和化解產能過剩十分不利，筆者根據上市鋼鐵公司的財務報表計算后發現僅僅在2008年第四季度一個季度內上市鋼鐵公司的虧損額就相當于其總資產的2.65%,根據中國鋼鐵工業協會統計的重點鋼企數據，截至2013年6月末，全國86家大中型鋼鐵企業總負債為3.0189萬億，行業負債率達69.47%,總資產為43456億，如果再爆發與08年相似的危機，假設鋼鐵企業的虧損與08年四季度相似則虧損額為1151億，但08年鋼鐵行業的產能利用率遠好于現在，所以假設鋼鐵企業的虧損與08年四季度相似是難以成立的，鋼鐵行業的虧損完全可能會是一個天文數字。
根據銀監會的統計數據中國銀行業的不良貸款為5921億，不良貸款率為1%,而86家大中型鋼鐵企業總負債超過3萬億，屆時其中會有多少成為不良貸款，中國銀行業又能夠承受多少不良貸款，是一個讓人十分揪心的問題。經濟增長的上限不僅應該包含物價目標而且應該包含產能利用率目標，否則將會出現經濟越增長產能利用率越低，金融風險越大的不利局面。
綜上所述，固定資產投資增長15%,GDP增長7%也許是一個更合理的目標。
但筆者發現這一指標在中國完全失效，例如在2012年底住宅待售庫存為23619萬平方米，當年住宅銷售總面積為98468萬平方米，月均銷售8206萬平方米，銷售庫存比為2.9個月，但在2011年底住宅待售面積為16904萬平方米，當年住宅銷售總面積為97030萬平方米，月均銷售8085萬平方米。銷售庫存比為2.1個月，假如只看庫存銷售比，參照美國的標準房價庫存銷售比在5個月以下房價上漲，那么2012和2013年房價都該大幅上漲，但事實卻是2012年中國房價下跌2013年上漲。那么準確預測中國房價走勢的指標又該是什么？
筆者經過反復研究后發現房地產企業到位資金的月度同比變化是引發房價變化的關鍵變量。舉例來講：
從以上數據可以看出，在2011年10月當房地產企業到位資金同比增幅接近0時，房價環比下跌的城市大幅增加，而且此后繼續明顯增加，可以將其視為房價下跌的拐點。同樣在2012年6月當房地產企業資金來源同比連續兩個月上升后，房價上漲城市大幅增加，其后繼續增加，可以將其視為房價上漲的拐點。在2008年房價下跌和2009年房價上漲時房地產企業資金來源同比增幅也出現了相似的變化。為什么在美國引發房價變化的是庫存銷售比，而在中國是房地產企業的到位資金的同比變動？仔細比較兩國房地產市場可以發現在美國存量房的市場份額超過90%,銷售庫存比這一指標較好的反映了市場的供需狀況；而中國房地產市場主要以新房為主，而房地產企業的到位資金的同比變化不僅反映了供方的資金狀況，而且由于房地產企業資金中超過40%來源于與銷售相關的定金、預付款和按揭款，這一指標還同時包含了需求變化的情況，可以看做是反映房地產市場變化的關鍵指標。
那么現階段房地產企業的資金來源的情況又是怎樣？
截止去年12月底房地產資金還是兩位數的增長。但從一些跡象觀察，房地產市場的新一輪拐點即將到來，以北京為例2014年2月，北京全市新建住宅（含保障房）網簽總量為2221套，環比上月暴挫68%,與2013年2月同期的網簽量相比也大跌59%.
住房成交大幅下降，除了消費者心態變化外，去年北京房價大漲20.6%,再加上近來銀行取消按揭貸款利率優惠使購房者的負擔再上升接近20%,完全超過了消費者的承受能力，成交量下降是必然的結果，加上最近多家金融機構對房地產貸款開始收緊，筆者在此大膽預測房價下跌的拐點將在數月內降臨。開發商不必為了沖量而急忙拿地，現在連SOHO這樣的知名房企都在轉讓開發項目，今后轉讓開發項目的公司會更多，價格也會更好，房地產企業應更重視現金流。
中國確定2014年經濟增長目標為7.5%左右，全社會固定資產投資預期增長17.5%.
這個目標合理嗎？來看一下相關數據。2013年固定資產投資436528億增長19.6%.
其中，房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%.今年房地產投資增速可能會有一個明顯下跌完全可能低于17.5%,而房地產投資增速的合理下降有利于房地產企業降低資產負債率，降低金融風險。再看第二產業投資，去年第二產業投資184804億，增長17.4%,從歷史數據來看第二產業投資增速從2011年開始連續三年下跌。2011年為27.3%,2012年20.2%,2013年為17.4%,即便如此我國的工業產能利用率還是在不斷下滑，從零星透露出來的數據來看（筆者在此建議統計局盡快公開產能利用率數據）2013年上半年全國工業產能利用率為78%,是2009年第四季度以來的最低點。第二產業投資增速繼續下降是完全合乎經濟邏輯的，房地產投資和第二產業投資合計占總投資的62%,而2013年新開工項目計劃總投資增速也明顯低于17.5%,從這個角度看固定資產投資增長17.5%是一個很難實現的目標。
投資目標定得過高對房地產企業降低資產負債率和化解產能過剩十分不利，筆者根據上市鋼鐵公司的財務報表計算后發現僅僅在2008年第四季度一個季度內上市鋼鐵公司的虧損額就相當于其總資產的2.65%,根據中國鋼鐵工業協會統計的重點鋼企數據，截至2013年6月末，全國86家大中型鋼鐵企業總負債為3.0189萬億，行業負債率達69.47%,總資產為43456億，如果再爆發與08年相似的危機，假設鋼鐵企業的虧損與08年四季度相似則虧損額為1151億，但08年鋼鐵行業的產能利用率遠好于現在，所以假設鋼鐵企業的虧損與08年四季度相似是難以成立的，鋼鐵行業的虧損完全可能會是一個天文數字。
根據銀監會的統計數據中國銀行業的不良貸款為5921億，不良貸款率為1%,而86家大中型鋼鐵企業總負債超過3萬億，屆時其中會有多少成為不良貸款，中國銀行業又能夠承受多少不良貸款，是一個讓人十分揪心的問題。經濟增長的上限不僅應該包含物價目標而且應該包含產能利用率目標，否則將會出現經濟越增長產能利用率越低，金融風險越大的不利局面。
綜上所述，固定資產投資增長15%,GDP增長7%也許是一個更合理的目標。
