題目：房地產企業責任缺失及其強化措施

目錄

摘要（詳見正文）

第1章 房地產企業社會責任及其重要性
1.1 房地產企業社會責任的定義
1.2 房地產企業社會責任內容
1.3 房地產企業履行社會責任的重要性

第2章 房地產企業責任缺失表現形式及造成社會問題
2.1 高房價
2.2 房地產企業對購房者缺乏誠信
2.3 住房質量問題
2.4 房企內部勞動關系不協調
2.5 環境污染
2.6 納稅與財富不成比例、對公益事業不積極

第3章 房地產企業責任缺失產生的原因分析

第4章 社會的積極對應情況及不足分析

第5章 強化房地產企業社會責任的對策性建議

第6章 結論

致 謝

參考文獻

以下是論文正文

摘要：目前，房地產企業在快速發展的過程中所引發的一系列社會問題，引起社會各 界對房地產企業承擔社會責任問題的廣泛關注。本文主要根據這一社會現象，以民眾的角度為出發點，針對房地產企業社會責任缺失的表現形式以及產生的原因進行解析，并強調進行房企社會責任強化的必要性。對目前社會的積極對應情況及不足部分進行分析，經過整理，針對漏洞部分提出強化房地產企業社會責任的對策性建議。

關鍵詞：房地產企業; 社會責任; 問題; 缺失; 對策;

第1章 房地產企業社會責任及其重要性

1.1 房地產企業社會責任的定義

“房地產企業社會責任”是指，房地產企業在創造利潤、對股東利益負責的同時，還要承擔對員工、對消費者、對社區和環境的責任，包括遵守商業道德、生產安全、職業健康、保護勞動者的合法權益、保護環境、支持慈善事業、捐助社會公益、保護弱勢群體等方面。

1.2 房地產企業社會責任內容

1.2.1 對購房者的社會責任 房地產企業是通過向購房者出售房產實物和提供物業服務而獲取利潤的組織，企業為購房者提供高質量的房屋建筑、優美的生活環境和高品質的物業服務，滿足購房者的物質和精神需求是企業的天職。房地產企業對購房者的主要責任集中體現在對購房者權益的維護。如果企業侵犯了購房者的權利，使購房者的利益受到損害，企業的行為就是不負社會責任的行為。

1.2.2 對企業人的社會責任 房地產企業在生產經營活動中使用員工的同時，要肩負保護勞動者人身安全，身體健康，培養和提高員工政治、文化、技術等多方面素質，保護勞動者合法權益等責任；這就要求企業創造良好的工作環境，提供合理的工作報酬和適當的工作保障，重視工作的安全性。 對股東而言，要及時報告企業的財務狀況；創造更多的利潤，使股息優厚，保障股東投資安全。

1.2.3 對環境的社會責任 伴隨著房地產企業一個個項目進行的同時，許多社會問題也呈現在了人們的眼前：社會資源和能源的大量消耗、社區生態的破壞、建筑垃圾的隨意排放等對人的身心健康產生不利影響。保護生態環境成為房地產企業應盡的義務和正確的戰略抉擇，履行對環境的責任，是開發商不可推卸的。房地產企業必須樹立人與環境和諧的價值觀，努力做到尊重自然、愛護 自然，合理地利用自然資源，減少項目開發過程中的資源、能源消耗；減少排放，妥善處理有害廢棄物 \\(垃圾、污水等\\)；開發和使用綠色環保節能新技術。

1.2.4 對社會發展的社會責任 企業與社會有著千絲萬縷的聯系，企業的生存與發展不僅需要社會為其提供各種資源，還需要社會為其創造一個公平公正和運行有序的市場環境。既然社會賦予了企業發展所需要的條件，那么當企業有了發展也理應回報社會才對。尤其作為改革開放受益者的房地產企業，要增強感恩意識，傾情回報社會，主動履行“企業公民”的責任，支持社會公益事業，做消除貧困、先富幫后富和實現共同富裕的促進者。在發生重大自然災害和突發事件的情況下，應當提供力所能及的財力、物力、人力等方面的支持和援助。

1.3 房地產企業履行社會責任的重要性

1、房地產企業承擔社會責任，是社會經濟發展的需要。 我國的房地產業隨著國民經濟的飛速發展，已經逐漸成為國民經濟和地方經濟的主要支柱性產業，不僅極大地緩解了廣大居民的住房緊張問題，提高了我國的經濟發展水平，而且對于我國其他行業發展的影響和帶動作用也是日益明顯。因此，我國的房地產企業必須考慮企業的決策和行為對社會的影響，率先履行社會責任。

2、房地產企業承擔社會責任，是企業自身長遠發展的需要。 企業承擔了社會責任，自然就會提升其信用等級．同時其公眾形象也會深得民心，進而一方面會使企業很容易吸引社會上優秀的人才走進企業，成為企業的骨干力量；另一方面，會使潛存的購房者很愿意并放心地去購買企業銷售的商品房。銷售是企業的主要資金來源，尤其是在金融危機的特殊經濟環境下，銷售可以說是企業的命脈，擁有了顧客，企業就能生存。承擔社會責任對于上市的房地產企業來說意義更是重大。那些承擔社會責任、信用較佳、公眾形象較好的企業自然是投資者的首選．因為他們相信這樣的企業風險會更低，成長性好，所以就愿意購買并長期持有，這樣一來就會帶動股票的價格上漲和股票價值上升，從而使得企業獲取了長遠的利潤，增加了股東權益。

3、房地產企業承擔社會責任，是行業發展的需要。 我國房地產行業發展至今相對來說時間較短．與之相應的一些法律法規、監督監管機制等還不健全，這使得某些房地產企業為了獲得眼前利益而做出宣傳虛假廣告、生產和銷售質量不合格的房屋、銷售的商品房價格不合理、拖欠農民工工資、污水及建筑垃圾處理不符合規定等不負責任的行為。在追求利潤最大化時不惜犧牲利益相關者的利益，不但是損毀了企業形象，同時也損毀了整個行業形象，這些都不利于房地產行業的良性發展。雖說企業追求利潤也是承擔社會的經濟責任．但同時也應積極維護房地產市場穩定而有序的發展，這樣有助于提升行業形象，推動房地產行業持續穩定地發展。

第2章 房地產企業責任缺失表現形式及造成社會問題

分析房地產業承擔社會責任不僅是企業倫理和社會道德的要求，更是市場經濟發展的必然，實踐證明只有那些在市場上具有良好道德操守的房地產企業，才能得到社會認可并在競爭中立于不敗之地。但是從以下幾個方面可以看出，當前房地產業中的有些企業對承擔社會責任在認識上還存在不少差距，在行動上甚至見利忘義逃避社會責任。

2.1 高房價

在我國的住房領域 ,房地產業發展和提高人民居住生活水平 ,一直是一對難解的矛盾。要害就在于 ,長期以來我們把房地產拉動經濟發展 ,放在了超過民生的頭等位置。例如 ,把房地產業定為支柱產業。由于對房地產業缺乏合理的定義 ,致使 “支柱產業”及其有關的扶持政策 ,主要被 “房地產開發經營業”所獨享 ,造就大量超級地產富豪群體產生,而廣大的城鎮居民卻在不斷上漲的高房價面前 “望樓興嘆”。 構成現行我國房地產業主體的房地產開發企業 ,它們的盈利和成長 ,并不是建立在為社會提供 “質優價廉”的服務基礎上。恰恰相反,它們中不少是利用現行土地制度和政策的漏洞獲得暴富,依靠讓公眾不堪重負的“高房價”來支撐自身發展。并且 ,為了維持自身的高利潤 , 對各種可能替代開發商功能的嘗試和努力 ,竭盡打擊和抑制。這樣的產業發展 ,實際上就建立在有可能損害民生的基礎上了。

2.1.1 高房價的界定

“高房價”指的是在投機行為作用下出現的脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚的房地產價格。從理論上講，房地產的價格應取決于房地產的收益與效用?？墒钱攦r格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，甚至會產生房地產泡沫。 近幾年來，我國住房價格持續攀升，逐漸超出了普通居民的購買能力。下表是1996年至2008年全國房價收入比情況：【圖2-1】

“房價收入比”是衡量快速上漲的房價與人們住房消費能力之間關系的綜合指標，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。從上圖可以看出：1997年—2003年，隨著我國城鎮人均可支配收入和人均居住面積的提高，全國房價收入比保持著一種較平穩的運行態勢，在6.2左右；從2003年開始至2008年，隨著房價增長速度超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2007年達歷史最高水平。 按照國際標準，房價和居民家庭年收入比值一般在3～6之間，而我國2004年以戶均75平方米計算的比值就達8.2，按戶均100平方米計算為10.9。而在北京、上海等幾個房價高的城市中，這一比例更是在12以上，遠超過了國際標準。2005年全國70個大中城市房屋售價的增長率為7.6％，2006年全國的增長率為5.5％，使房價收入比值繼續擴大。

2.1.2 高房價引發的社會問題及分析

1、過高的房價會剝奪普通居民的購買能力 抑制自住型需求，使得市場中所剩的都是投資的“理財型需求”。結果是不但不能帶來房地產的繁榮，反而容易形成泡沫和波動的風險。

2、隨著房價走高，炒房現象也隨之產生。 炒房一般有三種形態：炒樓花、出租、轉手買賣。其中“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價。在這三種炒作手段當中，尤以炒樓花的危害最大，因為它不僅會造成住房緊缺的心理恐慌，最重要的是使真正想買房的人只能付出更高的代價來取得別人已簽訂的房屋認購資格，無形使房價嚴重背離它的真實價值，也易催生房產泡沫和金融風險。

3、高房價不利于刺激消費和拉動內需。 較高的房價使得廣大民眾淪為房奴，個人可支配收入不斷下降，也增加了人們的預防性儲蓄需求，這些因素都會嚴重阻礙消費和內需的啟動。金融危機已經使得我國依靠外需的增長模式面臨挑戰，如果房價繼續長期不斷的上漲，會給本已萎靡的內需雪上加霜。

4、高房價加劇了社會分化趨勢。 住房消費已成為貧富分化最集中、最突出的領域。就如2009年福布斯中國富豪榜上顯示，一半左右上榜富豪的主業為房地產。隨著房價不斷漲升，居住地域和居住水平出現明顯分化，“富人區”和“窮人區”現象在我國一些大城市表現得越來越明顯，房產成為一個人身份、地位、財富的重要象征，畸高的房價正在使富人和窮人之間形成一道巨大的裂痕。

開發企業追求利潤最大化的行為無可厚非。但是,當民生與經濟發展發生沖突的時候，應該以能不能提高民生水平，作為經濟發展甄選的基本原則。從高房價引發的諸多社會問題中可以看到，過快上漲的房價，必將是國家對房地產進行宏觀調控的重點，也是百姓認為房地產企業社會責任缺失的主要理由。

2.2 房地產企業對購房者缺乏誠信

陜西省消協投訴監督部部長張正佑說：“誠信是市場經濟的靈魂，市場經濟在一定程度上是一種信用經濟”。但是近些年來我國經濟活動中不講信用、違規、違約、違法現象呈現出有增無減的態勢。這其中又以房地產市場領域表現較為突出。房地產企業利用其“賣方市場”的優勢地位，對購房者施行信息壟斷缺乏誠信，其中的主要表現方式有： 1、開發建設時違法違規 在開發建設房地產時，房地產企業違法違規現象時有發生。包括：未依法辦理立項、計劃、用地、規劃、建設、銷售手續；未辦理規劃手續或擅自變更規劃設計方案；未取得開工許可擅自開工建設；未取得預售許可擅自預售商品房；未經驗收或驗收不合格就擅自交付使用等。 2、商品房銷售面積“短斤缺兩”行為 這是目前消費者反映突出的問題之一。有的房地產開發企業將不應分攤的公共面積進行分攤，或將分攤的公共面積再次出租或出售；有的是預售時違規進行面積計算，在面積測量計算中弄虛作假；有的在合同中不按規定表明套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。這些因素都造成了大量“短斤缺兩”現象。 3、房地產中介活動中的違法違規行為。 發布不實信息，利用假信息騙取“看房費”；以假出租、出售等方式騙取中介費；出具不實的房地產估價報告，偽造、涂改、轉讓房地產中介注冊、資格證。 4、 發布虛假和不規范廣告 房地產開發商發布虛假和不規范廣告，直接導致購房人上當受騙，這是大量糾紛產生的源頭。一些公司不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發布廣告，或承諾與實際不符或無法兌現的內容；有的甚至盜用其他項目預售許可證進行廣告宣傳。 對于消費者來講，和一個以誠信為本的企業打交道，才可以明明白白的購放心房，免去不該有的麻煩和糾紛。只有“言必行、行必果”，才能在市場上占有一席之地。從企業角度講，誠信是檢驗企業外部形象、社會公信力和市場認知度的重要標尺。日趨完善的社會機制和日益規范的經濟運作“游戲規則”，使誠信成為企業的立身之本。

綜上所述，中國房地產市場的信用危機已經到了嚴重的程度，如果不加以控制和解決，將直接影響到我國經濟和社會的和諧、穩定與發展。因此，作為經營不動產行業，講誠信則更有重要意義，建立“誠信樓市”是房產市場當務之急。

2.3 住房質量問題

2.3.1 房屋質量事故頻發 下表為2009年全國消費者組織受理的商品房投訴情況： 【圖2-2】

圖上可以看出，全國消費者組織共受理質量投訴7916件，占全年房產投訴總量的52.7%?？梢?，質量問題仍然是房產投訴的焦點。 2009年6月，5歲半的女童小叮當在北京納帕溪谷的家中玩耍時，因壁爐大理石裝飾板坍塌被砸身亡。事發3個月后，直到有媒體報道，開發商才發出了遲來的道歉。原來，沉重的壁爐竟然是用膠水粘在石膏板上。 同年8月底，北京首個限價房項目旗勝家園被曝存在質量問題，有業主家的陽臺墻用手一抹就成粉末；而根據最近的信息，經過一周左右時間的排查，瑞旗家園入戶154戶，檢查出25戶陽臺隔斷板欄板存在質量問題。相關負責人表示，約有500戶可能存在潛在的質量問題。 從上?！皹谴啻唷钡匠啥嫉摹皦ν嵬帷?、從北京的“墻脆脆”到別墅“膠水門”，近兩年以來，房價一路走猛的同時，一系列有關房屋質量問題的報道不斷涌現出來。原本就口碑欠佳的房地產開發商企業更是成了眾矢之的。

2.3.2 房屋質量問題引發的社會問題分析

1、購房者對房屋質量的質疑 回想2009年發生在上海的“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等新聞，如此多的房屋出現質量問題，這讓老百姓不寒而栗。購房者對于國內商品房建筑質量產生了普遍懷疑，在新浪網開展的一項相關調查中，有超過77%的人表示“嚴重懷疑目前的建筑質量”。 房屋質量得不到保證，不僅直接損害了業主的權益，也間接導致了一場社會信任危機，更是讓購房者對房屋質量保證失去了信心。

2、房地產企業推卸責任引起民憤 “膠水門”的悲劇發生3個月后，除事發后的那封慰問信外，物業和開發商并無絲毫道歉表示，更不用說賠償；開發商法律顧問稱，在責任鑒定未出來之前不能道歉，否則會損害到公司的聲譽。直至該事件被相關媒體報道，迫于壓力，開發商方面才對此事件作出了回應，向事故家屬表示道歉，賠償了人民幣200萬元作為精神撫慰。 盡管此次事件帶有一定的極端性，但是其中反映出的很多問題卻具有普遍性。經過總結不難發現，每當有房屋質量問題見諸媒體時，基本上伴隨而來的都是開發商的拖延、推諉、沉默、避重就輕。 對于房地產企業的這種不負責行為，購房者表現出深惡痛絕。不少民眾多次通過互聯網等媒介揭示出房地產企業推卸責任的丑惡言行，并結合媒體的力量對其進行申討。同時也為其他房地產企業敲響警鐘?？梢?，房地產企業忽視社會責任的行為，越來越不得人心，如若繼續視百姓的利益于不顧，必將與可持續發展原則相悖，直至消亡。

3、房屋質量問題背后的“人為”因素 在蓮花河畔景苑倒塌之后，從公開的事故原因調查信息判斷，樓房兩側同時高堆土和挖基坑是主因，但目前還流傳的解釋有“偷工減料說”、“地基不牢說”、“河畔高樓不宜說”、“防汛墻影響說”等等，不論是哪種說法，矛頭似乎都指向了下面的地基和基礎問題。然而，地基和基礎只是樓房倒塌的表層原因，實質是“人禍’而非“天災”。順著“人禍”的思路探究，于是發現，營業執照過期、政府人員參股、土地批復有問題，等一系列深層次的“人”的問題逐漸浮出水面，透過一層層煙靄，我們看到的是閔行區梅隴鎮政府相關部門和人員在行政執法上存在的問題。 我們從這次倒樓事件中看到，房地產行業沒倒在房改初期600元一平方米的瓦房年代，沒倒在“包工頭”把持建筑隊伍的十年前，沒倒在土地價格由政府劃撥的零地價年代，沒倒在建筑材料五大三粗的大躍進年代，而是倒在了規劃、貸款、施工許可、招投標、資質管理、工程監理的多環節腐敗上，如果不改變這種現狀，那么倒掉的將不僅僅是某一幢樓，抽離的或許將是樓市公平的梁，撼動的是樓市的民生基石。

2.4 房企內部勞動關系不協調

有些房地產企業缺乏對職工的責任意識，片面追求利潤的最大化，侵害職工的合法權益。其主要表現是： 1、勞動報酬達不到標準。 2、社會保障不到位。 3、侵犯人身權利及人格尊嚴。 4、拖欠員工工資。

2.5 環境污染

2009年由中國環境文化促進會發布的“環保民生指數”表明，環境污染已經對公眾的“衣、食、住、行”等各方面都產生了嚴重的影響，其中39.7%的公眾擔憂裝修涂料安全。目前，我國房地產企業在資源和環境方面存在的問題主要是： 1、缺少資源和環境意識。有些房地產開發企業不按國家有關節能和環保要求進行房屋開發，為了追逐利益的最大化，不惜破壞資源、污染環境、危機生態。 2、不經評估濫上項目。有些浪費資源和污染環境的房地產項目根本沒有經過評估論證就上馬，造成事實后在采取各種手段打通“關節”，有的甚至被查封后仍然強行施工。 3、房地產業的超常規發展，不僅透支了市場上的未來消費，也透支了資源和環境的消耗，帶來經濟和產業增長的不可持續性，甚至還可能帶來難以預測的顛覆性、破壞性后果。

2.6 納稅與財富不成比例、對公益事業不積極

近幾年，房地產業已成為崛起速度最快、產生億萬富翁最多的暴利行業。據權威機構的調查數據顯示，房地產業是十大暴利行業之首。在各類宏觀調控政策之后，房價依然猛漲，可在納稅上，房地產企業卻是納稅的“侏儒”。由于依法納稅意識淡薄。一些房地產企業甚至選擇了種種逃稅漏稅的對策，其中既有少報營業收入、少報稅前利潤、虛增成本的慣用手法，也有利用對新開業企業予以扶持的稅收優惠政策，每隔兩至三年重新注冊一家新企業的伎倆。 對公益事業缺少熱心。盡管少數房地產企業在社會公益事業方面的貢獻得到民眾的稱贊，但總體上房地產企業還沒有養成參與社會公益事業的習慣，有的是把社會公益事業視為家在企業頭上的額外負擔，缺少回報社會的愛心，對社會公益事業不管不問。 所有這些都表明，房地產企業承擔社會的責任還有很長的路要走。而且當我們進一步去深究這些問題產生的原因時，還會發現房地產企業社會責任缺失不僅有著經濟層面的原因，也有政治、文化、社會層面的原因。扭轉這種狀況仍需要做出長期加持不懈的努力。下面將進行深一步研究。

第3章 房地產企業責任缺失產生的原因分析

3.1 房地產企業追求暴利的資本本性

3.1.1 導致房價的快速上漲 房地產企業追求暴利的資本本性是導致房價快速上漲的主導因素。房地產開發企業在房價上漲的過程中,為了追求利潤最大化,采取各種不合理的手段促使房價加速上漲。雖然, 房價的漲幅,并不是開發企業可以完全決定的, 但是房地產企業并沒有考慮到消費者、投資人的利益，而是采取信息壟斷、欺騙等方式促使房價進一步上漲 。 企業利益至上，作為市場微觀主體的企業是理性的，其目的就是追求利潤的最大化。但是企業的利益包括短期利益\\(即利潤最大化\\)和長期利益\\(即以利潤為基礎下的持續發展\\)。在企業發展的早期階段，企業為了生存，只考慮到企業的短期利益，會不擇手段的追求利潤的最大化。但是從長遠發展來看，以利潤為基礎下的持續發展才是房地產企業的生存之道。

3.1.2 導致住房質量問題 為何現在的房屋價格水漲船高，而房屋質量卻仍令人擔憂呢？從2007年開始，許多城市相繼出臺了《住宅工程分戶驗收管理\\(暫行\\)辦法》，決定將住宅工程的質量驗收由原來的整棟樓抽檢變為一戶一驗。面對如此嚴格的檢驗，為何房屋還頻頻出現質量問題呢？其主導因素還是房地產企業追求暴利的資本本性。具體歸結于： 1、開發商企業追求暴利 實施多年的預售房制度助長了開發商“重銷售、輕質量”的“惡習”。 根據山東省律師協會房地產與建筑工程專業委員會的統計，近年來，在涉及房產質量的案件中，預售房案件所占的比例高達80%以上。對于開發商而言，房子尚未蓋完就已經收到了房款，不必再過多擔心市場銷售的風險，因而在房屋建設質量管理方面的責任壓力明顯減少了。 2、施工方企業追求暴利 近年來，我國商品房建設領域一直是一個賣方市場，主動權掌握在開發商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。因此現行建設管理中逐漸形成“層層轉包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發生，給房屋質量埋下隱患。

3.2 消費者的弱勢地位

從房地產企業的生產來看，關于企業產品——房屋樓盤的信息，在生產者和消費者之間是不對稱的，消費者相對屬于弱勢群體，開發商對自己開發的樓盤的質量、成本、能提供的物業服務以及自身存在的問題等方面的信息十分清楚，而購買者基本處于信息劣勢。房地產企業在房屋信息上占有優勢，往往會產生弄斷某些真實信息的動機，有的通過擴大或夸張售房廣告，隱瞞產品關鍵不良信息，甚至發布虛假光信息誤導消費者的選擇決策。 每當房屋出現質量問題時，除非預售購買的房屋存在威脅生命安全的結構性質量問題（類似蓮花河畔景苑倒塌），一般的質量問題往往只能等開發商維修。而假如開發商建造的房屋與先前許諾不同，購房者更是因為無法舉證而難以退房并獲得賠償。當開發企業預售資金沒有有效監管而被轉移時，購房者更是“求告無門”。 基于以上現狀，行業出臺更加規范的政策，以及監管措施的嚴格執行，改變消費者的弱勢地位乃是當務之急。

3.3 政府對房地產企業社會責任監督懈怠

由于房地產業對推動地方經濟發展具有很大作用，房地產企業是地方稅收的重要來源，在政府的經濟發展目標驅動和服務型政府定位的條件下，政府與房地產企業實質上是利益共同體。因而，政府管理部門往往只注重房地產企業的利潤和稅收，而忽視對企業行為的監督。而且政府官員的任期有限，造成許多地方政府大多數只注重眼前的經濟利益，而沒有考慮長遠的發展問題。在這種狀況下，政府就會以尊重企業經營自主權為借口，對房地產企業社會責任的履行情況監督不嚴。

由于政府相關職能部門有法不依、執法不嚴，沒有認真履行自己的監管職責，對違背社會責任的行為“不監不管”，使房地產企業的不法行為無法受到有效的懲戒，或者說受到的懲罰不足以對企業產生警戒和約束作用。這樣的執法不嚴，一方面，使民眾對房地產企業產生了普遍的不信任情緒，對那些誠信的企業也造成傷害，不利于房地產市場的健康發展；另一方面，助長了房地產企業逃避、對抗法律的僥幸心理，使企業的社會責任意識更加難以培育和強化。

3.4 相關法律法規不健全

在中國經濟體制轉軌過程中，許多規范企業社會責任的法律法規滯后于經濟發展的需要。至今，我國仍沒有一部專門的法律對企業的社會責任作出系統規定，這使企業社會責任缺乏系統的法律約束和保障。目前，我國相關的立法對于企業社會責任還沒能有效地作出具體的規范，關于企業社會責任的規定只是散見于個別法律法規和行政性文件中。房地產企業在履行社會責任時，須參照《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國環境保護法》等執行，這就使企業既增加了遵守法律的成本，又不能對其行為進行有效的制約。

例如：最近倒塌的“蓮花河畔景苑”的業主，他們不僅要承受房屋倒塌的痛苦，還必須繼續履行向銀行還貸的義務。銀行振振有辭地說，房屋倒塌不影響購房者與銀行之間的協議，合同繼續有效。更甚的是，有“專家”提出，如果所購房作為抵押品不存在，購房者需要提供別的抵押品，追索購房者的其他財產，購房者損失加倍。

無論是開發商，還是倒塌樓房涉及的銀行，提出的依據都是合同法。設想一下，如果在合同之中約定，出現類似倒塌樓房的情況，能夠豁免消費者的義務，開發商與質量監管部門必須加倍賠償消費者的損失，同時必須承擔消費者的精神損失費，還有哪家開發商敢無視消費者的權益，還有哪個產品監管部門敢伸手要錢大蓋公章？這是提前把關的含義:不是多蓋公章，而是建立公平的法律體系，進行嚴格執法，畢竟法律救濟是最后的途徑。

第4章 社會的積極對應情況及不足分析

4.1 國家相關積極政策及不足

4.1.1 遏制高房價

1、抑制高房價的相關政策 為抑制房地產價格上漲過快的趨勢，我國政府先后出臺了一系列措施。從2005年的“穩定住房價格”、2006年“控制住房價格過快上漲”、2007年“抑制房地產價格過快上漲”到2009年12月14日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，其中明確提出，“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭?！睂＜艺J為，從“抑制”到“遏制”，國家房地產調控政策的措辭一再加強，顯示出城市房價過快上漲問題，已經引起國務院高度重視。

2、政策實施帶來積極效應 上述政策的實施，對于遏制房地產價格上漲過快的現象，是非常行之有效的。如 2009 年12月17日財政部等五部委出手打擊開發商囤地炒地的政策出臺，是對房地產開發商當頭一棒。因為，該政策將開發商拿地的首付款比例提高至五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年?？瓷先ピ撜叩某雠_僅是增加了房地產開發商的營運成本和資金壓力、減小房地產商囤地的機率及增長住房供應，但是最為核心的問題是讓房地產開發商承擔購買土地時的風險。五部委的文件出臺，對房地產開發商進入土地市場有嚴格的資金約束，不僅資金實力不足的企業不能進入該市場，“空手套白狼”不容易，而且進入土地市場要承擔風險。面對房地產市場巨大的不確定性或高風險，五部委的政策會完全改變房地產商對住房市場的風險預期，同時，讓購買的土地盡快成為住房進入市場，增加住房供給。這些對房地產市場的影響是巨大的。

3、政策的不足 “ 國四臺”的出臺，盡管是一個綜合性的決議，分別從增加中低價位的住房供給、強調自住消費、加強保障性住房投入及房地產市場監管上入手來遏制高房價。但是，其政策內容讓市場還是以為政府不會對房地產市場進行太大的調整。這是因為，在房地產投資與消費不進行嚴格區分的時候，如果以投資為主導的市場，住房市場增加供給再大，都無濟無事，投資者同樣可以炒作中小套型的住房。而保障性住房的增加，所涉及的占 比人群很小。特別是在這個文件中仍然保持所謂“ 改善性住房”，更是讓投資者松一口氣，認為政府的房地產政策，對于當前高房價不會動真格的。只要允許房地產投資，特別是允許投資者享受購買住房的優惠政策，投資者豈能不千方百計地進入房地產市場？而投資者盛行的市場，遏制高房價只能是一句空話。

據央行與銀監會規定，二套房貸款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再向商業銀行申請貸款均按第二套房執行。同時，已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按有關規定執行。各商業銀行將申請購買第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準利率基礎上上浮10%。但是距某銀行經理表示：“這個規定中，二套房首付四成可以說是一項硬性指標，去哪家銀行辦理都不可能變動，但利率這一塊一直比較靈活，不是死規定，各個銀行往往根據自身與客戶的情況，區別對待?！蓖瑫r他還稱，規定中家庭人均住房面積低于當地平均水平申請二套房貸，可享受首套自住房貸款優惠的政策，給了銀行和客戶打擦邊球的機會，因為銀行很難查清楚貸款人的房子是幾個人住，就算知道，只要是資質沒有問題，銀行往往也會按首套房給予貸款優惠。

4.1.2 保障住房質量

1、關于房屋質量問題的相關政策 為維護購房者的權益，解決房屋質量問題糾紛，建設部《建設工程質量保修辦法》規定：房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。建設部《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》要求，開發企業在房屋銷售合同中應明確因住房質量原因所產生的退房和保修的具體內容，以及保修賠償方式等相關條款。如果保修期內發生住宅工程質量投訴的，由開發企業負責查明責任，并組織有關責任方解決質量問題。

2、政策的不足 行政處罰力度不夠，《建筑法》、《建設工程質量管理條例》對工程建設各方的違法違規行為給予的行政處罰力度，尤其是罰款力度還不夠，尚不足以使被處罰者引以為戒、下不為例。針對建設單位、施工單位、監理單位等的違法違規行為，政府建設主管部門依據 《建設工程質量管理條例》多采取罰款的措施以示懲戒，但罰款的數額相對于被處罰者的利潤回報，尤其是開發商的豐厚利潤回報而言，可謂九牛一毛，觸及不到他們的真正利益。 一系列房屋質量問題的事件，留給社會的不應僅是業主的抱怨和責難，也不應僅是開發商的自我救贖，而更多的應是政府反思如何從根源上避免重蹈覆轍，真正維護廣大業主的住宅權益，最有效的藥方莫過于出臺有利的政策，規范住宅市場，保障住房質量，讓購房者對住房質量恢復信心。

4.2 成立消費者協會

中國消費者協會、中國房地產業協會聯合發起設立了中國房地產業誠信建設金，三年來在誠信建設金的支持下，中國消費者協會會同中國房地產協會及有關單位，在全國范圍內開展房地產業消費狀況調查，加強對消費者選購商品房進行指導，征集、評選在房地產市場誠信建設中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作。在維護房地產市場正常秩序，保護消費者合法權益，促進房地產業的發展方面發揮了重要的作用。

4.3 購房者積極維護自身權益

1、以“團購”方式改善其弱勢地位。 最近搜房網做了一次關于“團購”的問卷調查，一周內共收到8796份問卷，市場反響熱烈。從調查中看，71%調查者明確表示愿意參加團購，28%密切關切進展，僅僅有1%表示不參加。一般來說，團購首先需要有二十位左右的潛在購房者，大家碰頭聚會之后選出組織者，討論每個人關注的問題，最后將問題整理起來，并討論是否聘請律師；最后簽署一份委托書。此時可能需要先與開發商接洽，了解對方是否接受團購。如果開發商愿意接受團購談判，接下來的團購會議往往有律師出席?！皥F購”聚集了集體的智慧和力量，爭取和保護了購房者的合法權益。 雖然“團購”方式改善了購房者的弱勢地位。然而，“團購”畢竟是在房地產市場不規范的條件下形成的消費群“自我保護”模式，隨著今后房地產市場及相關法律法規 的不斷完善，由于不同購房者對住宅產品的要求千差萬別，團購的溝通、組織成本相對于優惠、條款收益來說會越來越大。而且當開發商不肯合作時，“團購”便失去了意義。 2、購房時聘請律師 由于購房者往往欠缺法律知識，一些不良開發商就趁機在購房合同及格式條款上“做手腳”。因此，目前約有5%的購房者會在買房簽合同時聘請律師，既有利于維護房地產市場的正常秩序又保護了業主的合法權益。 3、向消費者協會投訴 在遇到房產糾紛時，購房者維權意識不斷加強。據統計，在遇到糾紛時向消費者協會投訴的購房者人數明顯呈現出上升趨勢，說明購房者的自我保護意識進一步得到強化。 但是，一些購房者為維護自身利益而給相關部門施加壓力，在訴訟前或訴訟過程中組織購房者采取集體靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為。不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大購房者在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩定造成影響。

4.4 部分房地產骨干企業的積極應對

一批房地產骨干企業以身作則，自覺抵制市場經營活動中的不良行為。2006年9月27日，以“誠信、品牌與社會責任”為主題的中國房地產誠信建設會議在杭州召開。中國第一筆用于獎勵和表彰房地產誠信企業的基金正式設立并啟動，上海中凱企業集團，無錫潤地房地產投資集團，山東九巨龍房地產開發集團分別捐贈300萬，50萬，69.27萬元資金。在那次會上，全國155家房地產企業共同舉行了履行社會責任的鮮明旗幟。與此同時，江西省眾多大型房地產開發企業和中介企業向全省同行發出十條倡議，把控制房價過快上長，確保市場健康有序發展作為自己的責任。由成都市住宅與房地產產業協會發起，當地52家房地產開發企業聯名簽署了《房地產開發企業規范交易行為誠信承諾書》。 在節能降耗和環保方面，優秀地產企業萬科也早就樹立了榜樣，很早就成立了自己的研發機構，研究新型節能材料，在萬科看來，搞濕地能打造一個生態鏈。中國東部城市缺水，西部城市更缺水，如果以人工湖蓄水，水就不可避免的蒸發。而濕地可以栽種很多水生植物，其蒸發量僅是湖地蒸發量的1/4。同時濕地水量的補充將更多依靠自然降水，而并非人工補水。這其實就是萬科對社會負責任的一種表現。

4.5 新聞媒體在企業社會責任中積極引導及不足

近年來，新聞媒體在強化房地產企業履行社會責任方面做出了積極貢獻。既向社會各界宣傳國家的宏觀調控政策，又及時反映出房地產企業社會責任缺失的種種現狀。從而讓市場中處于弱勢地位的普通購房人，也能得到話語權的表達，觀照高房價下的百姓呼聲。 但是部分媒體在事件報道中由于過分追求時效性，導致虛假信息的產生，甚至會誤導消費人群。這幾年，消費者無論走到哪個樓盤，總能看到一堆媒體授予的名目繁多的獎牌，而這類所謂明星樓盤很多成了問題樓盤。還有我們都很熟悉的這個那個購房團、炒房團，也無一例外都是媒體組織的。信息的透明化是房地產二次調控的重要內容，“國六條”細則提出，要堅持正確的輿論導向，客觀、公正報道房地產市場情況，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。媒體對相關調控政策表示關注并進行評論，是一個負責任的媒體都該做的事，但也不能草木皆兵，捕風捉影，或者為了搶新聞，炒新聞，失去了應有的判斷。 因此，在房地產宏觀調控中，媒體也應自律，慎用自己的話語權，慎用自己的公信力。

第5章 強化房地產企業社會責任的對策性建議

5.1 政府推進房地產企業履行社會責任

5.1.1發揮政府正確的引導作用 1、政府要樹立正確的政績觀，把推進企業社會責任工作列為政府部門工作考核內容，對推進企業社會責任做出成績的地方領導和部門給予表彰，增強地方政府引導房地產企業履行其社會責任的動力。 2、國家行業監管部門要制定一套完善的企業社會責任評價體系，科學評價企業的社會責任，并以年度單位向社會公布排行榜，讓企業接受社會的贊譽與監督。 3、引導消費者理性維權。對于部分購房者不理智的維權行為，法院或相關部門應通過法律講解或說服教育的方法，使其認識到過激行為，最終問題還要通過正當途徑解決。因此，在遇到商品房團體糾紛時應冷靜處理，可以由政府部門進行組織協調，也可以通過訴訟途徑解決問題，引導購房者走上理性維權的道路。 5.1.2完善企業社會責任的法規，加強企業社會責任監督 不斷完善法律法規，將企業的相關社會責任要求以法律的形式確定下來，實現房地產企業履行社會責任法制化，強化企業履行社會責任的法制意識，促使房地產企業在生產經營過程中遵紀守法。同時，加大執法監督和違法處罰力度，對嚴重違反《勞動法》、《生產安全法》和《環境保護法》的房地產企業依法嚴懲，迫使企業轉變經營理念，積極履行社會責任，逐漸杜絕房地產企業種種逃避社會責任的行為。 政府對房地產企業承擔社會責任的規制，必須拋棄政府自身的特殊利益，以全社會的利益為前提。

5.2 加速行業的集中，提高房地產行業的進入門檻

國家為了解決廣大人民的住房問題，促進房地產行業的發展，對房地產行業設置了比較低的進入門檻。無論是國有還是民營，都可以較輕易進入房地產開發行列。因此我國的房地產行業比較分散，排名前十位的十大房地產公司的市場占有率不到全行業的10%。每個大城市均至少有上千家開發企業，中等城市也有好幾百家。而整個香港地區的房地產開發企業也就十幾家。百花齊放的局面雖然有利于增加規模，但卻不利于整個行業的健康發展。一些項目公司本著追求暴利的思想，不顧行業的長期利益。如果不杜絕這些短期的投機行為，就沒有辦法從根本上解決欺騙消費者的短期買賣的出現。 所以隨著土地使用權“ 招拍掛”的實施，行業向大公司集中的趨勢日益明顯，隨著買方市場的出現，小公司逐步退出房地產行業為期不遠。

5.3 改變監理單位的委托人

修訂《建筑法》相關條款，將監理單位的委托人從建設單位改為政府建設主管部門或其他有關部門，監理費用由建設單位支付給政府，再由政府支付給監理單位；監理對象和監理內容不變。這樣修訂的依據在于：根據 《建設工程質量管理條例》第四十六條的規定：“建設工程質量監督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監督機構具體實施?！奔热徽梢晕凶鳛楠毩⒎ㄈ说墓こ藤|量監督機構具體實施其監督職能，那么其為何不能同樣委托同是獨立法人的監理單位對建設工程的施工工作進行全程監督？這樣修訂的好處在于：其一，從法律關系上真正解除了監理單位受制于建設單位的束縛，確立其第三方法律地位，使其真正成為工程質量全程監督中的第三方。其二，真正保障了監理單位依法收取服務費的權益，使建設單位在政府部門的監督下，能夠按照國家標準向監理單位支付監理費用。其三，真正完善了建設工程竣工驗收機制，使監理單位真正從 “四方驗收”中獨立出來，改變了 “四方驗收”中實際由建設單位 “一方驗收” 的格局。

5.4 加大行政處罰力度

《建筑法》、《建設工程質量管理條例》實施至今已有九、十年，其制定的許多行政處罰規定已不適應當前國內的經濟發展。尤其是罰款數額，對于建設單位來說并不傷筋動骨，相反卻變相滋長了其為追求暴利，而肆意違法違規的僥幸心理。因此，上述法律法規中的行政處罰等條款應該及時被修訂，與時俱進，從而加大建設單位等的違法成本，使其不敢輕易再犯。

5.5 改良預售房制度

眾所周知，很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度。例如，商品房預售制度助推了房價的上漲；開發商在預售房期間過于注重銷售速度，做出夸大宣傳或捂盤銷售等投機取巧的行為。 盡管預售制度缺陷很多，但總體來說仍是利大于弊。尤其是開發企業可以充分利用預收款，滾動開發項目，大大加快行業的發展步伐，不能完全否定預售制度在房地產開發行業發展過程中起到的重要作用。因此，對現行房屋預售制度進行改良，逐漸成為主流看法。 要改良預售制度，首先要調整購買預售房的付款方式。改變訂房時即刻繳清款項，但交房卻遙遙無期的陋規。按工程進度逐層支付；引進?？顚Ｓ?、銀行擔任付款中間人制度；設付款之間隔時間限制，以利于購房人財務規劃。 如此一來，對消費者的好處是可以相對輕松的方式購房，而房屋室內格局甚至管道排法，也可依據實際的需要作必要的調配，使房屋更加個性化與符合自己的需要；至于按工期所繳房款則由銀行負責監控，不允許開發商挪作他用，使產生糾紛的可能性大為降低。而對于開發商來說，只要之前修建的產品贏得口碑，便能促進新開樓盤的銷售，且因為未動工便開始預售，尚有機會直面消費者需求，作產品規劃的調整，關注品牌、質量、加強售后服務，最終得到消費者認同。如此改良既能摒除現行預售制的弊端，亦可望減少糾紛，形成行業的良性循環。

5.6 行業規制

行業協會作為行業的自律性組織，扮演著協調行業內部競爭關系、優化行業結構、促進行業內企業共同發展，以及幫助企業更好地參與國際競爭的角色。隨著房地產業的發展，不僅地區性、全國性的房地產業協會普遍建立起來，而且一些專業性的房地產業協會也應運而生，如房地產開發協會、房地產經紀人協會、物業管理協會等。 與政府規制具有行政職能和一定的強制性不同，由行業協會實施的行業規制主要是發揮引導作用，引導企業按照協會的統一要求承擔起相應的社會責任。企業與行業協會保持默契的誠信機制，是房地產企業接受行業協會的規制，并在行業協會引導下承擔社會責任的前提。這種誠信機制的建立，要求房地產企業必須自覺加入行業協會、遵守協會章程、履行相應義務、維護協會權益、響應協會號召、接受協會監督。

5.7 發揮社會各界對企業履行社會責任的監督作用

房地產企業承擔社會責任或違背社會責任的直接利益相關者都是社會公眾，因此社會輿論對房地產企業承擔社會責任不僅具有鼓勵、監督等規制作用，同時又具有予以客觀評價的作用，這種評價比來自于政府和行業的評價更具客觀性和公允性。 社會輿論規制要充分發揮各種媒體和民間團體的作用，建立多層次、多渠道的評價和監督體系，營造房地產企業承擔社會責任的良好氛圍。作為社會主義民主政治的重要內容，以及公民實現民主權利的重要途徑，社會輿論規制必須保障人民群眾的知情權、參與權、表達權、監督權。這就不僅需要將房地產企業承擔社會責任的情況置于陽光之下，讓社會公眾充分了餌企業承擔社會責任的真實情況，同時還應搭建起企業與社會之間溝通的平臺。為此，應鼓勵那些具備條件的房地產企業建立承擔社會責任的評價體系，定期發布社會責任報告或可持續發展報告，公布企業履行社會責任的現狀、規劃和措施，完善社會責任溝通方式和對話機制，及時了解和回應利益相關者的意見建議，主動接受政府的指導以及利益相關者和社會的評價與監督。社會輿論規制必須把握正確方向，用正確的輿論引導企業，用科學的理論武裝企業，并把現階段必須履行的社會責任和倡導企業承擔的社會責任予以區分，不可以將倡導的內容納入到現行制度設計之中，更不可以采取過激的手段強制推行。

第6章 結論

房地產企業是關系國計民生的大事業，也是社會主義市場經濟中的重要部分。整個國民經濟和房地產業周期很大程度上會發生共振，居民的住房問題是社會安定有序的一個基礎因素。因此，房地產開發企業是構建和諧社會中最重要的一環。

在構建社會主義和諧社會的新形勢下 ,房地產企業要求得生存和發展 ,必須改變傳統的經營理念 ,積極承擔相應的社會責任。同時,必須意識到,只有公民 包括企業公民 、政府各自履行其責任 ,社會才會和諧運轉。這需要時間,需要各方面共同努力。

致 謝

這次畢業設計論文研究的分析階段，論文的撰寫及修改階段，都是在劉保華老師的精心指導下完成的。指導老師的對課題知識掌握的熟練，指導態度的嚴謹認真，分析處理問題的整套思路以及為人處事的方式都給我留下了深刻的印象，同時是我意識到自己的很多不足，感謝劉老師在這段時間里給予我的幫助。 在此，我衷心的向我的指導老師表達崇高的敬意！大學四年中有許多老師和同學給與我學習和生活上的幫助，在此，我也感謝他們陪我一路走過，愿老師，同學們身體健康，工作順利，心想事成。

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