一、問題的提出。
隨著國民生活及醫療水平的提高，我國人均壽命日益增加，老年人口的數量大幅提升。2013年65歲以上老人為13161萬人，占總人口數比重為 9.7%①。按照國際通行標準，一個國家或地區65 歲及以上人口占總人口 7% 以上的，屬于老齡化國家或地區。
顯然，我國早已進入老齡化時代。但我國養老金缺口較大，社會保障體系不完善，與發達國家相比，在進入老齡化社會時存在經濟欠發達、人口基數大、老齡化過快等問題。同時，由于實施計劃生育政策，“四二一”和空巢家庭大量涌現，傳統的子女養老已難以為繼。因此，如何應對老齡化危機迫在眉睫。
在我國城市老年人當中，超過 80% 的老年人有自己的住房。老人的住房往往位置較好，擁有較高價值，但由于需要居住而無法通過出租或出售方式變現。發達國家推行的“以房養老”很好地解決了擁有獨立房屋產權的老人養老問題，其 30 余年的經驗表明，“以房養老”是一種有效的社會保障形式?！耙苑筐B老”也被稱為住房反向抵押貸款，指老人把住房抵押給金融機構，仍居住在自己的房屋中，同時固定領取養老金的形式。
隨著房地產與金融市場發展日益成熟，“以房養老”成為補充我國養老保障體系的可行辦法。此業務在我國尚處于試點階段，借鑒國外成功經驗，發展我國“以房養老”產品成為當下熱點。據此，本文研究了美國、英國、加拿大等典型國家“以房養老”發展經驗，希望對我國發展“以房養老”提供借鑒。
二、“以房養老”發展的國際經驗。
（一）美國。
20 世紀 80 年代，為了向老人宣傳住房反向抵押貸款和理財教育，國家房產價值轉換中心成立。1987年，美國政府頒布了《國家住房法案》，住房與城市發展部發起示范性計劃房產權益轉換貸款，并由聯邦住房管理局（FHA）提供擔保。在得到政策支持后，住房反向抵押貸款市場開始緩慢發展起來。
1989 年，房利美（Fannie Mae）將證券化引入住房反向抵押貸款資本運作，增加了其資金來源及流動性。1995 年，房利美推出住房持有者貸款，極大地促進了住房反向抵押貸款的發展。隨后，私營的財務自由基金公司進入，開發出針對高價值房屋客戶的財務自由計劃。自此，住房反向抵押貸款在美國迅速發展起來。
當前，美國主要有三種住房反向抵押貸款產品：財務自由基金公司的財務自由計劃、房利美（Fannie Mae）的住房持有者貸款、美國住房與城市發展部（HUD）的房產權益轉換貸款（HECM）。其異同比較如下表揭示。
（二）英國。
20 世紀 60 年代中期，英國推出了“房產價值釋放機制”的住房反向抵押貸款產品，參與該項目的老人可將抵押所得款項用于投資養老基金獲得收益。20 世紀 80 年代，英國經濟衰退、股市低迷，引發投資債券收益率降低。同時“房產價值釋放機制”缺乏政府擔保。因此，該項目一度鮮有人問津。1990 年，英國政府宣布“房產價值釋放機制”非法，并對參與該項目的老人進行補償。雖然英國政府采取了一系列的方法進行補救，但“房產價值釋放機制”嚴重影響了住房反向抵押貸款形象，老人由此對住房反向抵押貸款產品不夠信任。
2001 年 4 月，在認識到住房反向抵押貸款對提高老年人生活水平的意義后，英國政府推出了新型房產釋放計劃②。2004 年10 月 1 日起，為加強房產釋放計劃安全性，進行房產釋放計劃的公司必須接受英國金融服務管理局監管。2013 年 10 月，英國政府擴大申請者范圍，流動資產低于 2.35 萬英鎊的老人便可申請。
在英國政府大力支持下，住房反向抵押貸款得到快速發展。目前，英國主要有兩種住房反向抵押貸款產品：住房反轉計劃、終身抵押貸款。其中，終身抵押貸款又包括單純利息抵押貸款、固定還款式終生抵押貸款、卷藏式抵押貸款。
（三）加拿大。
為解決人口老齡化帶來的養老問題，加拿大住房收入計劃公司在 1986 年推出住房收入計劃，主要針對年齡在 62 歲及以上的老年人，其房產必須為單幢房產、城鎮房產、復式房屋、公寓，而租賃房產、共同擁有的房產和大面積土地則沒有資格借貸③。抵押人若為夫妻雙方的，一方死亡后另一方可以繼續居住，直至死亡。住房收入計劃貸款額度一般為房屋評估價值的10%~40%,具體根據老人年齡、房產類型等確定。住房收入計劃可分為三種貸款發放方式：年金發放、信用額度、定期發放。其中，按年金發放的住房反向抵押貸款最為廣泛。
加拿大規定住房收入計劃必須由專業顧問和財務機構銷售，國家財務機構監管局實施監管，產品銷售人員需持證上崗。加拿大住房反向抵押貸款已漸趨流行，除了平均壽命和生活成本上升等因素外，還與人們儲蓄意識薄弱有關。同時，由于提供給老人每月年金收入是免稅的，因而很受歡迎。目前，住房收入計劃是加拿大唯一一個住房反向抵押貸款項目。
（四）新加坡。
1997 年，具有官方背景的私營公司--職總英康保險合作社推出住房反向抵押貸款。職總英康要求借款人是 60 歲及以上新加坡公民或永久居民，其房屋產權為 70 年以上私人房產，而且必須是職總英康人壽保險、屋宇保險或者抵押保障保險客戶。由于限制過多，且缺乏“無追索權保證”條款，特別是新加坡住房市場 80% 以上為政府組屋，因此住房反向抵押貸款發展緩慢。
2006 年，新加坡政府宣布放開對住房反向抵押貸款的限定，將其擴大到政府組屋市場，年齡在 70~90 歲之間的組屋屋主，可以向職總英康申請住房反向抵押貸款，每月獲得一筆生活費，直到貸款期滿。2009 年，新加坡政府推出“屋契回購計劃”,年齡在 62 歲及以上，家庭月收入不超過 3000 新加坡元，且名下沒有其他房產的老人可以將擁有的三居室或更小組屋剩余租期出售給建屋局，獲得一筆補貼，然后以 30 年租約繼續留在原住房。但由于政府規定扣除填補公積金部分，才能以現金形式提出，因此“屋契回購計劃”缺乏吸引力。從 2010 年 4 月開始，新加坡政府擴大了屋契回購計劃范圍，具有申請資格的老年人新增 3800 人。2014 年 9 月起，屋契回購計劃進一步改善，四居室組屋被納入到申請者范圍，覆蓋面由 35% 增加到 75% 的政府組屋市場。
（五）日本。
1981 年，日本東京都武藏野市開始試行住房反向抵押貸款，具體方式為地方自治體進行資金融資，除家政和護理外，還提供一定額度的醫療和生活費用。1990 年“世田谷方式”開始實行，由地方自治體斡旋，民間金融機構負責融資，而地方自治體只負責利息部分的融資。雖然這一時期有較多住房反向抵押貸款產品出現，但由于經濟泡沫的破滅，申請者不多，相關業務處于停滯狀態。隨著老齡化時代來臨，養老金危機加重，日本厚生勞務省于 2002 年宣布在全國推行“以房養老”.而在民間，銀行和住宅建設集團也再次推行住房反向抵押貸款項目。
目前，日本主要有兩類住房反向抵押貸款：政府參與型、民營機構參與型。政府參與型可分為直接融資和間接融資，直接融資型集中在東京都武藏野市和中野區等地，政府設立專門行政機構進行經營管理，這類貸款偏福利性，但嚴格限定對象，因此參與者不多；間接融資型被東京都田谷區、神戶市、大阪市等地采用，政府不直接經營住房反向抵押貸款業務，而是作為第三方，幫助老人從金融機構獲得貸款。民營機構參與型主要有金融機構、房地產公司參與，金融機構主要有日本中央三井信托銀行、群馬銀行、日本 Tokyo Star Bank,其對象多為高價值房產，符合條件的人雖少，但與政府住房反向抵押貸款模式形成有效補充；房地產公司如豐田房屋、旭化成住宅、積水房屋住房反向抵押貸款產品限定本集團住宅，進一步提高相關服務。日本住房反向抵押貸款自實行以來，雖然申請人數并不多，但作為養老金制度有效補充，對于緩解老齡化、養老金危機起到了積極作用。
三、我國“以房養老”的實踐及困境。
（一）我國“以房養老”的實踐。
為解決老齡化時代老人養老問題，2005 年以來，國內機構對“以房養老”進行了探索，基于國外經驗推出了幾種“以房養老”產品。其中最具代表性的為以下四種：
1. 以房換老。2005 年 4 月，南京湯山留園公寓開展“給我房子，替你養老”業務，成為我國最早的“以房養老”模式。60 歲及以上孤寡老人，可將其擁有的 60 平米以上產權房抵押給老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓將房屋出租，以抵消老人在老年公寓的費用。老人去世后，房屋歸老年公寓所有。由于限制條件過多，同時湯山留園公寓屬于民營機構，難以滿足“以房養老”的資金要求，公信力低，不能保證業務參與者利益等原因，此模式在兩年后夭折了。
2. 以房自助養老。2007 年 6 月，上海市公積金管理中心推出“以房自助養老”.65 歲以上老人可將其擁有的產權房出售給公積金管理中心，公積金管理中心再返租給老人，在扣除租金、保證金及相關交易費用后，余款由老人自由支配。由于有政府機構的參與，這一模式受到了較多關注。但其要求產權在簽約時過戶，使得部分老人心理上難以接受；而且產權過戶后，房屋升值完全歸公積金管理中心所有。最后由于申請成功者甚少，這項養老舉措也不得不停辦。
3. 養老房屋銀行。2007 年 10 月，北京壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出“養老房屋銀行”.60 歲以上老人可將其擁有產權房委托中大恒基公司對外出租，然后入住養老服務中心，房屋租金用于抵扣老人在養老服務中心產生的費用，房屋產權不變更。該模式存在的問題主要是老人對房地產中介不信任，而養老院服務質量也難以保證。由于需求不足，“養老房屋銀行”在 2008 年停止。
4. 養老按揭貸款。2011 年 10 月，中信銀行推出“養老按揭貸款”.55 歲及以上中老年人或 18 歲及以上法定贍養人可將擁有的房產向中信銀行抵押獲得貸款，最長貸款期限為 10 年，貸款利率為 6.5%,到期須還本付息。由于養老按揭申請門檻高，要求名下至少要有兩套住房，而且貸款必須用于養老，故推行至今，申請者寥寥無幾。
近年來，國家出臺了一系列關于支持住房反向抵押貸款發展的意見。2013 年，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出要開展住房反向抵押養老保險試點；2014 年 3 月，保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，提出將北京、上海、廣州、武漢作為住房反向抵押養老保險試點城市；2014 年 8 月，國務院發布《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，再一次提出要進行住房反向抵押養老保險試點。雖然國家大力支持發展住房反向抵押貸款，明確了試點城市，但金融機構對此熱情不高，并沒有推出其住房反向抵押貸款產品。與此同時，咨詢人數雖多，但有購買意愿的老人確不多。
總之，“以房養老”在我國雖然呼聲頗高，但試行以來一直未見成效，其發展前景并不明朗。
