1、“以房養老”的背景及內涵
2000年我國第五次人口普查顯示,我國60歲以上的老年人口已經達到1.3億,占全國人口總數的10.41%。
根據國際社會老齡化指標,一個國家當60以上\\(包括60歲\\)老年人口占全國總人口總數的10%,或者65歲以上\\(包含65\\)老年人口占全國人口總數的7%,說明這個國家已經開始進入了人口老齡化時代。
2010年,我國第六次人口普查數據顯示,我國60歲以上人口總數已經達到1.78億,占總人口的13.26%,十年間我國老年人口平均每年增加480萬人?！吨袊淆g事業發展“十二五”規劃》指出:2011年-2015年,第一個老齡化高峰出現,全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億,平均每年增加老年人口860萬,我國全面進入人口老齡化時期。人口老齡化,老年人的養老問題越發突出,目前養老保障體系,已經無法滿足老年人對養老的需求。對養老保障提出了更高的要求。為開拓多元養老方式,2013年9月國務院對外發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》,提出了關于“以房養老”的金融養老方式,“以房養老”開始引起社會各界的關注。
“以房養老”,廣義上來講,是指老年人利用自己的房子,通過金融市場采取多種方式,取得養老生活費用的做法,包括遺贈養老、房屋出租、大房換小房、售后回租、住房反向抵押貸款等。狹義的“以房養老”即住房反向抵押貸款,是指擁有獨立產權的老年人將房產抵押給銀行、保險公司或其他金融機構,每月或每年拿取固定金額的養老金。老年人在去世前,對該房產擁有居住權,老人去世后,房產歸金融機構所有。金融機構將房產出售,獲得資金用于還貸款本金、利息及各項費用,同時,也享有房地產的升值收益?！耙苑筐B老”是一種自助的養老方式。起源于荷蘭,80年代興起于美國,是創新型的補充養老金來源的方式,在我國正處于試點探索階段,是否行得通仍需探討。
2 、我國發展“以房養老”模式的PEST-SWOT分析
2.1基于PEST的內部\\(S\\)優勢分析
2.1.1政策性內部優勢
2014年7月中國保監會發布關于“以房養老”試點的指導意見,指出我國將以北京、上海、廣州、武漢四個一線城市開展為期二年的試點工作。這一政策的出臺,給“以房養老”模式在我國的發展提供了契機。
2.1.2經濟性內部優勢
“以房養老”模式是經濟發展到一定階段的產物,隨著經濟的快速增長,社會資金充足,給以房養老提供了良好的經濟外部環境。
2.1.3社會性內部優勢
一方面,隨著人口老齡化的不斷增加,生活方式的轉變,原有養老方式無法滿足需求。一些沒有養老金的老年人,渴望找到養老資金的來源。一些有養老金的老年人,對自己的生活品質有了新的要求。另一方面,隨著計劃生育,獨生子女政策的實行,四個老人、一對夫妻、一個孩子,“四二一”新型家庭模式產生,使子女無力贍養四位老人,家庭養老功能逐漸弱化。這兩方面說明我國發展“以房養老”模式存在潛在的市場。
2.1.4技術內部優勢
可以參與“以房養老”的運營機構很多,銀行、保險公司在技術方面,產品定位、風險預測都有專業團隊。
2.2基于PEST的內部劣勢\\(W\\)分析
2.2.1政策性內部劣勢
“以房養老”的政策性軟環境還不成熟,沒有相關的法律規范與相關扶持政策。西方國家發展“以房養老”模式的經驗,“以房養老”模式在運行過程中,政府始終參與其中,扮演著監管、擔保、扶持的角色,沒有政府的介入,“以房養老”模式很難獲得成功。
2.2.2經濟性內部劣勢
對于參與機構來說,“以房養老”模式需要投入的資金巨大、周期長、運作起來風險很大。參與運營的機構擔心抵押貸款的老年人預期原壽命過長、貸款跨度時間長、房屋價值的波動等風險,帶來經濟損失。對于貸款的老年人來說,參加“以房養老”的交易費用與保證金是一筆不小的費用,而且擔心無法持續、穩定地拿到養老金,還擔心在壽命未盡的時候房屋被收走等。
2.2.3社會性內部劣勢
我國是傳統依靠土地生活的民族,世代生活在固定的一個地方,血緣觀念與家庭觀念尤為看重。一方面,房子是家的直接體現,將房子留給子女的觀念根深蒂固,天經地義。老年人寧愿自己生活得差些,也不愿將留給子女的房子抵押給金融機構。參加“以房養老”,將意味老人身后就沒有什么能留給自己的子女,子女不再擁有老人房產的繼承權,這與中國家庭財產繼承的傳統很難相容。另一方面,贍養父母是中國的優良傳統,大多數人認為“以房養老”是無兒無女或子女不孝的老人才會選擇?！耙苑筐B老”與“養兒防老”的傳統思想形成沖擊,將使兒女承受不必要的社會輿論壓力。
2.2.4技術性內部劣勢
“以房養老”模式需要各類專業人才,進行房屋的評估、預計折損、修繕等房產評估;需要咨詢機構對想參加“以房養老”的老人提供咨詢幫助、問題解答等,目前,我國在這方面還很欠缺。而且,存在著房產評估機構不規范,評估機構水平差異較大,市場存在惡性競爭、評估結果存在爭議等問題。
2.3基于PEST的外部機會\\(O\\)分析
2.3.1政策性外部機會
養老形勢越來越嚴峻,政府也在不斷尋找其它養老形式,成為養老保障的有益補充,隨著“以房養老”需求人數的增加,將會加快我國對“以房養老”模式的支持與規范力度。
2.3.2經濟外部性機會
首先,對于大多數城鎮家庭來說,住房占家庭財產的比重最高,工薪階層辛苦一輩子,沒有過多的現金,生活質量也不高。幾乎所有儲蓄都在房產這一固定資產上?！耙苑筐B老”模式在不影響居住情況下,將房產盤活,提供了養老金的額外來源,達到個人生命周期資產的最優配置,刺激個人消費。其次,推進金融業綜合經營的發展,實現金融創新。
2.3.3社會外部性機會
我國政府提倡發展養老保障體系,開拓多元化的養老方式。我國老年人,目前主要的養老金來源于每個月領取的養老保險金?！耙苑筐B老”模式將拓寬老年人的養老金來源。
2.3.4技術外部性機會
“以房養老”模式正處于試點階段,存在著很多技術性問題,但也正是他的機遇所在,可以加快金融專業人才的培養與咨詢機構的建立,有利于完善相關技術。
2.4基于PEST的外部挑戰\\(T\\)分析
2.4.1政策性外部挑戰
如果“以房養老”模式在我國推行,需要建立相關法規政策,對“以房養老”模式的運作進行規范與監管。這對“以房養老”模式的開展提出了更嚴格的要求,需要健全的“以房養老”體系。包括法律法規體系、監管體系、信用體系、運作體系。
2.4.2經濟性外部挑戰
“以房養老”涉及面廣、風險大、需要穩定的金融市場來做支撐,否則,會引來不必要的經濟糾紛、法律糾紛。目前,我國金融市場不是很發達,金融產品有限,金融管理體制相對落后,金融機構參與的積極性不高?！耙苑筐B老”模式需要一個完善的房地產市場做支持,才能順利運作。并且,受經濟、政治、文化等多方影響,房地產市場價格走勢不穩定,房價漲幅過大,部分地區存在著一定的泡沫,房地產市場存在著極大的不確定性。
2.4.3社會性外部挑戰
首先,“以房養老”模式在我國還是一個新鮮事物,90年代起,我國開始對“以房養老”模式進行研究,所以普通居民對“以房養老”模式的了解比較少且對“以房養老”模式的誤解比較深。其次,年輕人剛步入社會,還未脫離對父母的依賴,多半不贊同父母將房子出售或抵押;父母傳統觀念比較重,重視親情,雖然沒有很好的物質生活,仍不能接受以房養老。
2.4.4技術性外部挑戰
從實際的角度出發,發展“以房養老”參與機構需要進行大量的調研工作,需要大量金融精算人才,同時,房地產市場不穩定,房產價值幅動,給房產評估增加了難度。如何將房產的價值平均分配到老人的每月養老金中,這對“以房養老”模式的開展技術上是一個挑戰。
3、 PEST-SOWT矩陣分析
通過對以房養老PEST-SWOT分析可以看出:
3.1政策層面
明顯看出政府開始重視多元化養老服務業的發展,但是政府參與過少,到目前為止,沒有相關的法規、優惠政策的出臺,如稅收減免、財政貼息等?！耙苑筐B老”過程中政府起著關鍵性的作用,沒有政府介入“以房養老”的研究、政策支持、各方的協調與扶持,完全由市場主導的“以房養老”,市場很小,前景堪憂,而且我國的國情,百姓對政府的依賴與信任,更需要政府扶持參與。
3.2經濟層面
我國商業銀行存款、外匯儲備及保險業收入大幅增長,社會資金充足,給“以房養老”模式的發展提供了經濟基礎。但是,金融市場稚嫩,金融機構這方面業務經驗少,房地產市場不穩定,房屋評估不規范,公正難保證且沒有相關法律規范約制,其帶來的經濟風險,無論是對“以房養老”的參與機構還是參加以房養老的老年人都是致命的。
而且,老年人不愿意多花額外的錢,交納交易費用及保證金,這是發展“以房養老”中不能回避的問題。
3.3在社會層面
我國全面進入了人口老齡化時期,老年人口眾多,大部分老年人,自身收入水平比較低,家庭收入不高,沒有其他養老金來源,給“以房養老”模式提供了必要性。住房改革、住房的商業化、二級房地產市場的活躍,給發展以房養老提供了可能性。但是,我國發展以房養老模式,要提高民眾對以房養老認知度,讓老年人了解與接受“以房養老”模式,讓社會了解與接受“以房養老”模式。改善現有的社會信用體系,建立信用關系,讓老人與金融機構相互信任,這才是發展以房養老的先決條件。
3.4技術層面
雖然我國可以操作“以房養老”的機構很多,但是,對于任何機構,這一業務都是陌生的?！耙苑筐B老”技術上相對復雜,包括政策的洞悉、模式的確定、產品的定價、房屋的評估、風險的預測等等。需要專業的金融人才,規范的評估機構及咨詢機構。目前,我國還不具備技術上的要求。
結論
通過PEST-SWOT模型對我國發展“以房養老”模式在政治、經濟、社會、技術四個方面的優勢、劣勢、機遇、威脅的分析,“以房養老”模式確實有發展的必要性,也有很大的發展空間。但是,目前“以房養老”模式在我國還不具備發展的基礎,面臨著諸多的障礙與問題?！耙苑筐B老”模式實施需要居民的認可、政府的扶持、配套的法規政策、規范的金融市場、房地產市場和專業的咨詢機構與金融人才。如何清除、解決“以房養老”過程中的障礙及問題,不是一朝一夕的事情,真正制定一個比較完善的“以房養老”體系還需要幾年甚至幾十年的時間。
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