新加坡國土面積717平方千米，人口數量520萬人，人均國民收入65048新元。作為一個城市國家，新加坡以符合都市規劃的方式將全國劃分為東北、東南、西北、西南和中區5個社區，由相應的社區發展理事會管理。新加坡的土地包括國有土地、公有土地和私有土地。國有土地占土地總面積的53%，屬土地管理局掌管；公有土地占土地總面積的27%，由法定機構建屋發展局、裕廊鎮管理局、海港局、民航局掌管；私有土地占20%。新加坡土地的使用年限有3種類型，即永久地契、999年租用地契、99年租用地契。
新加坡政府堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，牢牢掌握了房地產市場的主動權。在新加坡，民用住宅大致分為組屋和私人住宅兩類。組屋是政府投資修建的保障性住房，均為99年地契，以低價出售或出租給中低收入階層使用。新加坡超過80% 的居民居住在組屋里。私人住宅包括私人公寓和有地房產，地契多為999年甚至永久。近年來，為滿足既不符合組屋購買條件又無力購買私人公寓人群的住房需求，政府推出了99年地契的私人公寓。私人公寓與組屋最大的不同是有圍墻、保安，并配有俱樂部、操場、健身房、游泳池等設施。有地房產通常指擁有私有花園、車庫的連排別墅、獨棟別墅。
1、 組屋制度發展的沿革
組屋制度的成功是在實踐過程中不斷完善的結果。通過國家機構改革和基礎設施建設，政府成立了建屋發展局來統籌組屋的規劃與建筑，并利用土地征用法來實施政策干預，最終解決了“屋荒”的問題。
1964年2月，“居者有其屋”計劃啟動之初，建屋發展局主要提供一房室、二房室、三房室，購買的組屋只能用來自住而不能出租或出售。由于要求20%的現金首付，并且可用于銷售的住房數量較少，組屋的發展一直較慢。1968年，政府允許利用中央公積金支付組屋的首付款以及月供，以促進人們購買組屋，當年組屋的銷售量是前3年的2倍。1970年，新的政策允許組屋所有者可以在一定的條件下出售其住房，這意味著購買組屋不再只是為了居住，還可用于投資。這給予組屋的潛在購買者很大的激勵。20世紀80年代，政府鼓勵組屋的房主出售其現有組屋然后進行住房升級。因此，組屋再售市場得到快速發展。20世紀80年代末，擁有組屋產權的人群增長到79%。
1993年，政府出臺了一項新的促進組屋再售的按揭融資政策，即二手組屋的購買者可以得到80%的貸款。對于收入水平低于低收入家庭激勵計劃標準的家庭，可以得到住房價格95%的貸款。這項政策使得申請二手組屋的人出現顯著的增長。同時，由于收入水平的增長，人們對私人住房的需求也在增加，導致私人住房的價格在20世紀90年代出現了飛速上漲，二手組屋價格也隨之上漲。1997年，對組屋再售政策進行了改革，對再次購買新建政府組屋的人征收再售稅，以鼓勵他們購買二手組屋。這可以為首次購買新建政府組屋的人提供更多的機會。再售稅有助于新建政府組屋配置的公平性。隨著人民對居住水平要求的提高，目前政府新建組屋以三房室-五房室為主，同時也提供少量的一房室、二房室出售給老年家庭、單身家庭或者出租給困難家庭。
2 、組屋的開發與建設工作區
建屋發展局（Housing and Development Board，HDB）成立于1960年，是隸屬于國家發展部的法定機構，是推行公共住房的唯一專門機構，主要負責社區和居住區總體規劃以及組屋的設計和建造。組屋的建設過程涉及土地的獲取、拆遷安置、規劃和設計、建設和管理幾個環節。
2.1 土地供應
新加坡組屋建設用地的獲取一部分來自于國家的直接轉讓，另一部分來自于從私人部門的強制征收。
《土地征用法》將建屋發展局由于公共目的而征收私人土地的行為合法化，這類似于土地征用權，使建屋發展局在法律保障下無償獲得國有土地和低價征得私有土地，這是大幅度降低組屋成本的強有力法律措施。由于所有的征地成本均由政府承擔，大大降低了組屋的成本。
建屋發展局的住宅發展計劃是在長遠發展規劃的指導下進行的，首先詳盡分析歷年住宅建設的數量和銷售情況，申請購買組屋的家庭數量及其對戶型、地段的要求，并預測今后5年的需求量，選擇最佳開發地點。根據預購組屋制度，建屋發展局只會在達到一定認購率時，才會興建有關組屋；當申購率過低不能回收成本時，就會取消開發計劃。組屋的建設避開房屋密集的市中心，選擇城市邊緣地帶，一是便于居民疏散，二是這些地區拆遷量少。
2.2 資金來源
新加坡建屋發展局的資金來源主要有3部分：一是當前收入，包括物業租賃、管理和服務收入；二是長期融資來源，即政府貸款；三是組屋出售收入。
在政府資助之前，建屋發展局運營的財務收支平衡是赤字的。政府通過直接資助的方式平衡其財政赤字，并且這種資助是在年初預先給予的。2013年，建屋發展局的凈赤字近8億新元。此外，政府對建屋發展局的低息貸款保證了其運營的資金來源，同時也減少了其費用支出。政府的貸款主要用于兩方面：公共住房計劃下購買組屋的按揭貸款，可以申請比現行中央公積金儲蓄利率高0.1個百分點的優惠利率；建屋發展局住房開發貸款，其利率盯住浮動的中央公積金存款利率，比其高2個百分點，貸款償還期為20年（圖1）。
2.3 設計方式
為了能充分利用土地資源，以應付長遠的組屋需求量，組屋區的策劃與設計以高層高密的公共組屋為主，同時提供有教育、社交、康樂活動設備的新鎮。
在組屋建筑設計上，由于沒有日照和朝向的嚴格限制，組群形態較為自由。為表示空間的公共性，組屋的一層架空供居民日常交流、辦理婚喪嫁娶等活動使用。新建組屋的規劃設計還十分重視通過綠化種植和環境景觀設計提高社區的價值，如達士嶺組屋在26層和頂層上建有連接7棟大樓、世界最長的空中花園。建屋發展局采用預制技術生產建筑構件以提高工作效率，并減少對技術工人數量的依賴，預制技術應用的同時有效地提高了建筑物的施工質量，如外墻掛板、輕質隔墻、欄桿、樓板、樓梯及欄板等構件。從1991年開始，建屋發展局全部的施工項目均采用預制鋼筋網體系。這一體系一方面減少了對熟練技術工人的要求，另一方面增進了現場裝配的機械化程度，提高了鋼筋網絡生產流程的效率。
隨著民眾對組屋要求的提高，建屋發展局從20世紀末推出了精裝修優質組屋。2000年以來，建屋發展局積極鼓勵私人發展商負責整個組屋的策劃與建設，包括土地投標、設計、建設、出售組屋等，豐富了款式及設計，組屋建設進入一個富有創意的全新時代。目前，組屋四房室使用面積為80~100平方米（三臥一廳兩衛），五房室使用面積為110~135平方米（三臥兩廳兩衛），每戶均有防空室（可通風，防爆防炸，平時用作儲藏間）。建屋發展局提出了“三大保證”計劃，即保證從2005年開始建設的新組屋的廁所和廚房的天花板5年不會漏水，墻壁5年不會滲水，以及混凝土10年不會脫落。在保證期內，組屋如果出現這3個問題，建屋發展局將免費修理。
3、組屋的準入與退出
凡有穩定收入的家庭即可以申請購買組屋，首付房款最低10%，其余向建屋發展局或銀行貸款。此后每月從繳納的公積金中還款或現金償還。目前新加坡共修建組屋95萬套，約83%的人安居在組屋中。四類組屋準入與退出的具體情況如下。
3.1 新HDB組屋
戶型從二房室至五房室不等。二房室（俗稱一房一廳）原本在20世紀80年代中期已經停建，直到2006年建屋發展局才恢復建設。為鼓勵年輕人與老人同住，建屋發展局又開發了三代同堂的戶型（四臥兩廳三衛）。
（1）公民資格：申請者必須是新加坡公民；公眾計劃、未婚夫妻計劃、孤兒計劃的申請者，其核心家庭必須包括至少一名新加坡公民或者永久居民；非公民配偶計劃的申請者，其配偶不是新加坡公民或者永久居民（表1）。
（2）年齡條件：21歲以上；在單身公民計劃、非公民配偶計劃、聯合單身計劃下的35歲以上單身（未婚、離異、喪偶）申請者，只可以申請非成熟區域的二房室（預購組屋）。
（3）收入上限：對于成熟區域的三房室，有津貼的三房室、四房室或者更大的組屋，要求一般家庭月收入不超過10000新元，大家庭不超過15000新元（鼓勵三代同堂）。對于非成熟區域的標準三房室，要求一般家庭月收入不超過5000新元；對于二房室，家庭月收入也要求不超過5000新元。
（4）對未償清銀行貸款者的特殊約定：如果要申請五房室以上的組屋，必須經過法定受讓人的同意。但是如果僅作為居住人，即使買五房室以上，也不需要得到受讓人的同意。
（5）財產情況：申請者及配偶、共同居住人及其配偶在申請前30個月內，在申請日期和購買組屋日期之間必須沒有房產或土地。
（6）購買次數：申請者只能買下述房屋兩次：從HDB購買組屋；有津貼的二手組屋（只適用于第一次購買者）；從私人發展商購買私人組屋；從私人發展商購買執行共管公寓。
（7）再售稅：如果已經從HDB購買過組屋，或者享受過購房津貼，出售住房后，再次購買新HDB組屋時必須支付再售稅（如果第二次購買的是樂齡公寓，私人組屋或者執行共管公寓，公開市場的二手組屋或者私人住宅都不收再售稅）。如果以前在中央公積金計劃下買過執行共管公寓，賣掉后購買新組屋將支付55000新元的再售稅。2006年3月前按固定額度征收，根據第一次購買的房型不同，收15000~50000新元；目前已改成按比例收取，具體見表2。
（8）時間限制：購買新HDB組屋、有津貼的二手組屋、私人組屋、EC后5年才可以再次申請新組屋；購買過EC的申請者，必須在提供轉讓EC的證明30個月后，才能申購新組屋；如果參加了預購組屋計劃，但又取消預定的，將從取消之日起一年內不能申請新組屋、私人公寓、EC、有津貼的二手組屋；如果二次申請者或者第一次申請的單身在被選中后取消兩次的，需要等一年才可以申請。
（9）離婚情況：如果二人無房產，離婚之日起3年內，只有一方可以擁有下述房產：HDB組屋，私人組屋、EC（直接從私人發展商購買），在中央公積金計劃下在公開市場購買的二手組屋；如果在婚姻期間已經有了上述房產，而且房子給了配偶，只能在3年后申請上述房產。不過，如果你和父母或者新配偶買上述房產，或者不在公積金津貼計劃下買二手組屋，可以不受3年的限制；如果婚姻期間沒有上述房產，或者買了沒有津貼的二手房，你可以在前配偶保證3年內不申請的前提下申請上述住房；當所有的孩子在你們離婚時都小于18歲，而且你有你所有孩子的監護權，你也是他們唯一的撫養者時，你可以不需要前配偶3年內不買上述住房的保證，即可申請。
3.2 樂齡公寓
一室一廳一衛，配有無障礙設施，主要供應給老年家庭。
（1）基本條件：55歲以上的新加坡公民；如果其他的申請人（若有）是你的配偶、父母、兄弟姐妹、子女，他們必須是SC或者SPR，同時21歲以上。如果其他申請者是別人，他們必須是公民，至少35歲以上；核心家庭必須包括你的配偶，如果你單身，只能自己申請；所有申請人的月總收入不超過1萬新元。
（2）其他要求：如果申請者已經擁有組屋，無論是新組屋還是二手組屋，都可以申請樂齡公寓，但是必須在入住后6個月內賣掉原組屋。如果沒有賣掉，將被收回樂齡公寓，同時支付總價5%的罰金或者HDB確定的其他標準的罰金；出售房產必須符合HDB的轉售政策。原有的組屋、二手組屋（有津貼）、私人組屋、EC必須擁有5年后才能賣掉。如果不止一個申請人有政府組屋，那么只有55歲以上的新加坡公民需要滿足5年的最小占有期；如果之前賣過兩次有補貼的組屋，仍有資格申請樂齡公寓。如果有私人房產，也可以申請樂齡公寓，但必須在購買前出售；如果要用公積金賬戶里的普通賬戶和退休賬戶的錢來支付房款，必須55歲以上，同時保留最小額（148000新元）；如果要獲得更多的公積金，可以將樂齡公寓抵押。
3.3 私人組屋
私人組屋是建屋發展局為滿足人們多樣化的需求，委托私人發展商設計、建造、定價、出售的組屋，近期由于售價較高已經暫停。與購買新HDB組屋相似，但只有符合公眾計劃、未婚夫妻計劃和孤兒計劃的申請者可以購買。
3.4 執行共管公寓
執行共管公寓主要滿足家庭收入超過新HDB組屋申請頂限、但無能力購買私人公寓者對住屋的需求。執行共管公寓由建屋發展局委托私人發展商設計、建造，房屋品質與私人公寓相同，有圍墻、保安以及各種配套設施，業主住滿10年后自動升級成為私人公寓，可在市場上自由出售。
（1）基本條件：申請者必須是新加坡公民，核心家庭成員至少有一個公民或永久居民；21歲以上，如果參加了聯合單身計劃，必須超過35歲；家庭月收入不超過12000新元。
（2）其他要求：如果已經有HDB組屋或者私人組屋，必須在獲得EC 后6個月內賣掉；如果賣掉了EC，那么必須等待30個月后才能申請新組屋或者私人組屋或者EC；在滿足了5年占有期和30個月的等待期后，如果再買HDB新組屋，需要支付55000新元的再售稅。如果不買新組屋，而是買二手組屋、私人組屋或者EC，就不用交稅；買了EC5年內不能投資私人房產。
4、 組屋的分配方式
目前，主要采取預購方式。預購組屋方式是一種“先售后造”、“按需而造”的方式。這種方式更加貼近居民的住房偏好，同時有利于減少組屋空置的風險。其操作流程是：建屋發展局公布建屋地點并開放申請—申請人提出購房申請—建屋發展局采用抽簽方式選出中選申請人—建屋發展局邀請申請人選擇組屋戶型及層次等—達到一定預定量后，建屋發展局通過招投標確定建筑承包商進行建設—組屋完工后申請人領取鑰匙入住。
組屋的分配鼓勵已婚子女和父母互相照顧和考慮到首次購物者迫切需要住屋成立家庭，推出以下優先分配政策：首次購屋者通過預購組屋制度（Build-to-order）購買新組屋時，被抽中的幾率是其他申請者的2倍；已婚夫婦申請的新組屋與父母的住家在同一個市鎮或位于2千米范圍內，被抽中的幾率是其他人的2倍；當父母申請靠近已婚子女的新組屋時，也會享有較高的抽中幾率；如果申請者是首次購屋者，同時又想住得靠近父母，他們被抽中的幾率是一般人的4倍。
5、組屋的購買與租賃
組屋的定價主要考慮購買者的收入水平，其價格一般為購房人家庭年收入的3~6倍，有時甚至低于建造成本。在“居者有其屋”計劃下，建屋發展局按照居民家庭月總收入1000新元可購買二房式組屋、2000新元可購買三房式組屋、4000新元可購買四房式組屋的標準確定組屋售價、貸款利率和貸款償還方式，致力于提高居民的住房可支付能力。以一套使用面積90平方米四房式的組屋為例，購房人平均家庭月總收入為4100新元，以償債比率25%計算，購房人每月用于還貸的支出約為1045新元。假設購房人有足夠存款支付10%的首付款，并申請年利率2.6%、期限30年的按揭貸款，那么一套四房式組屋售價30萬新元居民可以負擔。
對于月收入低于1500元的5%的社會底層居民，政府為他們提供了租賃組屋。具體情況如表3所示。
6、 組屋的二級市場
新加坡政府規定，已購買組屋的家庭可以在公開市場上轉售組屋，從而形成了組屋的二級市場。但政府對組屋的轉售條件和購買條件進行了嚴格規定。
（1）轉售條件：轉售條件主要體現在對組屋持有期的要求上。組屋所有者必須對住房持有一段時間才能在公開市場上出售，這段時間可稱為最小占有期。不同的購買模式、融資模式和房屋類型，對最小占有期有不同的要求。最小占有期從拿到鑰匙起計算（表4）。
（2）購買條件：購買二手組屋需要滿足以下基本條件：申請人必須是新加坡公民或永久居民，且年滿21歲；申請人應當至少與另一名新加坡公民或者永久居民組成一個核心家庭。從2013年8月27日起，永久居民家庭（家里沒有公民）必須在獲得身份的3年后才能申請二手組屋；符合種族融合政策。由于新加坡是一個多種族的國家，為了實現種族融合、和諧共處的目的，政府對每個組屋區甚至每幢組屋中各種族所占的比例都作了規定：華人、馬來人、印度人三大種族在組屋鄰里和單幢組屋中所占比例分別不超過84%、87%、22%和25%、12%、15%，購買組屋必須符合該比例的規定；如果不申請公積金津貼或者HDB的貸款，就沒有收入限制。此外，如果有私人房產，可以購買不申請公積金津貼或者HDB的貸款的二手組屋，但必須在購買組屋后6個月賣掉私人房產。
（3）組屋價格：二手組屋的購買價格由市場決定。為鼓勵大家購買二手組屋，政府規定符合購買新組屋條件的家庭如果購買二手組屋，可以一次性享受政府給予的3萬到4萬新元的住房津貼。
由于近幾年二手組屋價格不斷上漲，溢價一度達到55000新元。為調控組屋市場，政府通過幫助中低收入買家、調控轉售市場、支持多代家庭的措施給組屋市場降溫。具體包括：幫助中低收入買家，特別公積金津貼擴大到四房室組屋，受惠家庭月入上限調高到6500新元。非成熟市鎮二房室屋主提升到三房室組屋，能獲得15000元住房提升津貼；調控轉售市場，建屋發展局組屋貸款年限從30年縮短至25年，每月償還貸款比例從35%下調至30%，向金融機構貸款的組屋貸款年限從35年縮短至30年，但貸款26年至30年只能最多借貸房價的60%，外籍家庭在成為永久居民滿3年后，才能在公開市場購買轉售組屋；支持多代家庭，建造有4個臥室的三代同堂單位，改善多代同堂優先計劃，允許和已婚子女一起申請同個項目新組屋的父母購買三房室單位。
上述措施以及之前允許單身者購買預購組屋，減少了二手組屋的需求。據2013年11月9日《聯合早報》報道，目前組屋的轉售溢價接近4年前低點，從55000新元的最高點下降至12000新元（轉售溢價指二手組屋的評估價與實際售價之間的差額）。
7、 新加坡中央公積金制度
7.1 中央公積金制度的發展
新加坡中央公積金（Central Provident Fund, CPF）是一項綜合性的社會保障儲蓄計劃，使新加坡的雇員對自己年老時的生活有一種信心和保障。1955年，中央公積金局正式成立，當時中央公積金制度的基本功能是為每一個新加坡國民在退休后提供養老保障，之后其功能逐漸拓展到醫療、住房、家庭保障、資產提升等方面。中央公積金具有強制性，雇主和雇員都必須按照雇員每月薪水的一定比例繳納。其運作模式為現收現付、自我儲蓄和部分積累。自1983年以來，所繳納的公積金及其利息收入不需要繳納收入稅。
新加坡的雇員及其雇主每月要向中央公積金的賬戶繳納一定的金額（表5）。1955年剛推行公積金制度時，雇主和雇員每月按雇員的工資各交5%；之后隨著經濟的發展和雇員工資的增加，公積金繳納的比率逐步提高，一般每隔二、三年提高一個百分點；經濟衰退時，政府會適當降低公積金繳納比率。
中央公積金賬戶分為3類：普通賬戶，該賬戶的儲蓄可用于購買住房、投資和教育，35歲以下的工作人士，有三分之二的公積金繳交額撥入這個戶頭；特殊賬戶，該賬戶的儲蓄用于養老以及用來投資與養老有關的金融投資產品；醫療賬戶于1984年建立，該賬戶的儲蓄用于為公積金成員及其直系親屬支付住院費和購買指定醫藥保險，現也可以用來支付一些慢性疾病的門診費用。1987年引入退休賬戶，資金來源于特殊賬戶，在成員年滿55周歲時建立，成員年滿62歲時可從此賬戶支付養老金。
中央公積金的儲蓄可以獲得一定的利息收入。普通賬戶的儲蓄所收利息最低，為每年2.5%，特殊賬戶和醫療賬戶的儲蓄可以比普通賬戶每年多收1.5個百分點。
7.2 公積金使用
為了保證退休后的生活，雇員要對中央公積金的儲蓄進行有計劃的消費，重點要保障以下3點：第一，有足夠的儲蓄作為退休后最基本的生活保障；第二，退休之時自己所購買的物業已經完成了全額還款；第三，有足夠的儲蓄保障年老時的醫療花費。
7.2.1 作為退休后的一種存款
新加坡雇員可以在年齡到達55歲的時候提取中央公積金里的儲蓄，但前提條件是已經預留了最小額。中央公積金最小額可以用來購買分紅保險公司的終身年金，存入分紅銀行，或留在中央公積金委員會的退休賬戶里。從62歲開始，雇員每月可以從中央公積金最小額里提取一定的現金以滿足退休后的基本生活需求。2013年，中央公積金最小額要求為148000新元。
在滿足中央公積金最小額要求后，如果要提取中央公積金儲蓄，還需要滿足醫療賬戶的要求。普通賬戶和特殊賬戶里超出最小額要求的錢都可以轉賬給醫療賬戶。中央公積金的儲蓄可以在雇員離開新加坡或永久性喪失行為能力時全部取出。
7.2.2 滿足醫療需求
每月存入醫療賬戶的錢可以作為一種用來滿足醫療需求的儲蓄，支付自己及家人的醫療費用。醫療賬戶也可以用來為自己和家人繳納各類醫療保險，如醫療儲蓄計劃、健保雙全計劃、增進健保雙全計劃、填補醫療儲蓄計劃等。
7.2.3 支持住房自有
按照中央公積金住房計劃，普通賬戶的儲蓄可用來購買住房。中央公積金儲蓄可以用來支付住房的全部或部分款額，也可以用來支付住房的月供。政府在居民購房時提供額外公積金津貼（3萬~4萬元）。從2006年7月1日起，已經使用中央公積金儲蓄購買了一套住房（公共住房或私人住房）的家庭如果打算使用中央公積金儲蓄購買另一套住房，則必須在普通賬戶和特殊賬戶里留存中央公積金最小額要求的存款數。
7.2.4 為家庭成員提供一種擔保
家屬保障計劃（Dependants' Protection Scheme）可以保障家庭成員在被保險人去世或永久喪失行為能力時度過前幾年的生活。所有用中央公積金儲蓄購買政府組屋的雇員都可以申請住房保障計劃（Home Protection Scheme）。按照該計劃，一旦被保險人去世或變成永久性喪失行為能力的人，公積金委員會將根據擔保的數額償還剩下的住房貸款。
7.2.5 使用中央公積金儲蓄進行投資
雇員可以在中央公積金投資計劃下利用普通賬戶和特殊賬戶進行投資，但必須承擔投資的風險。中央公積金投資計劃下包括新加坡巴士有限公司計劃、非住宅房地產計劃、基本投資計劃、增進投資計劃、填補購股計劃等。
在購買組屋方面，公積金推出了各種計劃，比如2011年推出了特別公積金津貼，為月收入不超過2250新元的低收入家庭在申請二房或三房室組屋時提供最高2萬新元的津貼。2013年8月，建屋發展局又把特別公積金津貼受惠家庭的月收入上限從2250元大幅提高到6500新元，幫助中等收入家庭實現購房夢。
8、 幾點啟示
（1）土地征用傾斜民生。在鄉村城市化過程中，有一套有效的土地征用與改革方案。新加坡以《土地征用法》作為土地征用制度，土地管理局確保土地征用的公正和合理，以及土地征用程序、操作流程、土地賠償和標準等，既依法合理賠償農民損失，又提供優先購買組屋的權利，還為他們提供就業機會，讓他們從農民變為城市工人或服務業者，大大疏解了征地所產生的社會矛盾，也幫助原為小農生產者的居民較好地實現了城市市民身份的轉變。
（2）規劃具有前瞻性且根據實際情況不斷調整。政府將所有土地分成900多個小區，對每個小區的土地利用都進行了詳細規劃，而且在決策時政府、私人機構、居民都要參與，堅持科學決策，保證了土地的有效利用。
（3）政府善用土地資源，確?？沙掷m發展。新加坡欠缺土地資源，從長遠考慮，要容納不斷增加的人口，又要預留大量土地保障社會經濟與環境發展的需要，只能建設高密度住房。因此組屋制度應運而生，但同時政府非常注重為將來留下發展空間。比如在組屋的周邊都要預留土地，平時作為綠地，將來房屋重建時，先在預留土地上建造組屋，讓居民原地動遷，這樣一方面減少了拆遷阻力，另一方面也保證了居民生活環境和鄰里關系的延續。
（4）政府“居者有其屋”的理念深入人心，政府不作像歐美那樣提供福利的國家，而是通過公積金、組屋等措施建立公民與國家以及國家前途間的利害關系。政府為人民規劃好了一生：青年的時候成家立業，以家庭為單位購買小面積的組屋，政府提供公積金補貼，買房無憂；中年時可賣掉小面積組屋購買大面積組屋，而且政府通過各項措施（如翻新計劃）為組屋增值；年紀大了，如果公積金不夠養老，還可以賣掉組屋，住樂齡公寓，或者通過房契回購計劃，安度晚年。
（5）大力保障首次申請者能購買到組屋。新建組屋90%以上保留給第一次申請者，使首次申請成功率高達80%；屢次申請但無法獲得選購權的申請者，將獲得額外抽簽機會（限于未成熟區的新組屋）。在分配政策上鼓勵以家庭為中心，除老年人外，不鼓勵“以大換小”，限制購房者多次享有政府福利。
（6）實行房產稅制度，遏制炒房現象。新加坡規定，如果已經從HDB購買過組屋，或者享受過購房津貼，出售住房后，再次購買新HDB組屋時必須支付再售稅（如果第二次購買的是樂齡公寓，私人組屋或者執行共管公寓，公開市場的二手組屋或者私人住宅都不收再售稅）。如果以前在中央公積金計劃下買過執行共管公寓，賣掉后購買新組屋將支付55000新元的再售稅。2006年3月前按固定額度征收，根據第一次購買的房型不同，收取15000~50000新元，現在改成按比例收取。對已購住房，自住的按出租的評估價收取4%的房產經營稅，出租的按評估價的14%征收房產經營稅。對外籍人士購房征收15%的契稅。這樣就避免了炒房現象，通過稅收杠桿有效調節房地產市場。
（7）依法合理制定征地程序，實現和諧征地。新加坡《土地征用法》規定，凡是為建設公共基礎設施或為建設公共住房（組屋）、學校、醫院等公共設施，都可征用私人土地為公家所用。為防止濫用《土地征用法》所賦予的權力，政府設有土地征用程序、操作流程與土地賠償條款和標準。任何部門需征用土地，首先得提呈律政部長審批，確保土地征用的必要性與合法性，再由內閣會議批準。
新加坡的土地征用價格由稅務局首席評估師根據土地外圍市場行情進行評估。如土地所有者不服其評估價格，可向上訴委員會上訴。此委員會由3位獨立專業人士構成，委員會對價格有最終裁決權。對于有地契的所有者，政府按評估價補償后，提供優先購買組屋的權利。對于占用土地但沒有地契的所有者，政府賠償建于土地上的資產，并提供一年的生活費以及優先購買組屋的權利。對最終裁決后還拒不執行的，申請法院強制執行。這樣既有效保障了經濟社會的用地需求，又實現了和諧征地。
（8）科學規制土地出讓金管理，防范土地財政與金融風險。新加坡土地出讓收益納入國家儲備金，屬于議會決定使用范圍，不屬現政府管轄與支配，這種安排使土地收益與政府預算脫鉤，有效抑制了政府高價賣地沖動的弊病，避免了地方政府對土地財政的依賴，防止了地方政府的財政風險。
（9）整合住房、養老、醫療、教育等社保制度，建立中央公積金制度。新加坡的中央公積金制度的基本功能是為每一個新加坡國民在退休后提供養老、醫療、住房、家庭保障、資產提升等方面保障，并制定了嚴格的使用管理制度。中央公積金具有強制性，雇主和雇員都必須按照雇員每月薪水的一定比例進行繳納。其運作模式為現收現付、自我儲蓄和部分積累。這樣就實行了集中統一管理，避免了社保資金多頭管理的弊端，有效成為社會發展和穩定的減震器。
