不久前,各媒體爭相報道成都"以房養老第一人"鐘大爺的經歷:2012 年 10 月,時年 79 歲的他與當地社區管理機構簽訂協議,由社區出錢出力幫鐘大爺養老送終,大爺百年之后,把自己的房子贈送給社區.
如今,鐘大爺對這樣的養老服務并不滿意甚至后悔與社區簽訂這樣的協議,因為他認為自己的生活沒有得到任何改善.報道一出即引發公眾熱議和對以房養老制度的懷疑.事實上,鐘大爺與所在社區簽訂的協議性質上歸屬于我國繼承法規定的遺贈扶養協議,即遺贈人和扶養人之間關于撫養人承擔遺贈人的生養死葬的義務,遺贈人的財產在其死后轉歸扶養人所有的協議.可見并不是真正意義上的以房養老,"以房養老第一人"的稱呼也有失妥當.
一、以房養老的涵義及發展
"以房養老"又稱"住房反向抵押貸款"或"倒按揭",是指擁有房屋所有權的老年人將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構,金融機構依據對其房產的綜合評估作價,將房屋的價值按月或年支付給借款人,直到借款人去世.①借款人去世后,金融機構獲得該房屋產權,對其進行相應的處分如銷售、出租或者拍賣,所得用來償還貸款本息.以房養老起源于荷蘭,發展成熟于美國,是發達國家進入老齡化社會后面對沉重的養老負擔而逐漸發展出的一種養老模式.我國現已進入老齡化社會,且老齡化程度較高.當前,2013 年 9 月國務院出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》指出我國已經進入人口老齡化快速發展階段,2012 年底我國 60 周歲以上老年人口已達 1. 94億,2020 年將達到 2.43 億,2025 年將突破 3 億.《意見》提出統籌發展居家養老、機構養老和其他多種形式的養老.
在當前的國情下,我國的養老仍應以居家養老和機構養老為主導,充分利用家庭和社會兩股力量為老年人提供良好的物質和精神生活環境,讓老人得以安享晚年.然而,面對我國當前嚴峻的養老形式,前述兩種養老方式的資源不足,設施建設缺口等問題,使得"以房養老"的重要性日益凸顯.
以房養老在我國最早提出于 20 世紀 90 年代,引入該概念的是曾祥瑞、胡江濤等學者,到 21 世紀,我國各地逐漸出現了不同模式的"以房養老",例如南京湯山留園公寓、上海的售后返租模式、北京的養老房屋銀行等,皆因制度設計、具體實施或觀念無法接受而未能得到推廣,最終只能留在中國人養老探索的歷史里.
二、我國推行以房養老存在的主要障礙
目前我國已經顯現出推行以房養老的緊迫性,且雖已具備了實行以房養老的基本條件,但在推行的過程中仍然存在諸多方面的障礙.
\\( 一\\) 傳統養老觀念束縛
我國自古以來就有養兒防老的思想,長輩為子女打拼操勞一輩子,最終把自己一輩子積累的財富都傳與后輩,自然將養老的希望寄托于子女身上,這也是中國人最能接受的養老方式,而子女贍養父母不僅是道德的要求,也是法律賦予他們的義務.這是在我國推行以房養老最大的障礙,因為以房養老要求老人將自己的房子抵押給金融機構,并且在老人去世后房屋產權將轉移給金融機構,很多老人不能接受自己辛辛苦苦購買的房子最后轉歸他人.此外,子女讓老人抵押房子用來養老,也有可能被認為不孝順,一般情況下子女也很難接受.
\\( 二\\) 土地制度的阻礙
與"以房養老"模式比較成功的國家相比,我國的土地制度也是橫亙在我們面前的一條鴻溝.從我國現有制度來看至少存在三個方面的問題: 1. 土地使用年限問題.在我國,法律規定的土地使用年限最多 70年,而房地產商在拍的土地之后總是不會去直接蓋房出售,大多數要經過一些時間或者經過幾個房地產商轉手才能真正利用.這就導致一部分土地使用年限會大大縮水,繼而導致房產評估價值的難度大大提增.2. 土地收回制度.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了土地收回制度,這項制度無疑會阻礙"以房養老"在中國的推廣.3. 土地收回后的補償問題.《中華人民共和國城市房地產管理法》中僅僅規定了土地收回制度,對于土地收回后如何補償沒有明確的規定,這就給"以房養老"模式推廣增添了不少困難.
\\( 三\\) 相關保險金融法律、制度尚不健全
以房養老在國外起步較早,相關法律制度已相對健全,執行過程中已經形成相對固定的模式,有法可依,有規可循.而我國尚處于起步階段,政策配套措施相對滯后.推行以房養老涉及銀行、保險、房地產、資產評估等領域,當前還遇到很多阻礙.例如,老年人以自己的房產做反向抵押,在對房產的價值評估時,需要委托資質達標的中介主體來對房產的當前價值、未來價值和存在的風險進行評估,對評估的準確性以及在相當長的期間內對房產評估標準的一致性都很難把握; 又如,我國正處于快速發展階段,城市規劃不穩定,拆遷改建時有發生,這就存在拆遷補償款能否彌補房屋市場價的全部價值,以及如何確定損失的承擔主體等問題.
三、我國推行以房養老的若干建議
針對以上提出的障礙,我們建議從以下幾方面進行改進和完善,從而為以房養老制度在我國的推行減輕阻礙.
\\( 一\\) 加強政策宣傳、注重觀念引導
傳統的養老觀念一時無法轉變,抑制了以房養老的推行,此外,以房養老作為一個新生事物,許多人還對此心存疑慮、信心不足并抱以觀望態度.要改變該現狀,需要對公眾應做循序漸進的宣傳和引導,政策轉變不宜太過突然.首先,要通過網絡、電視、報紙等媒介對與以房養老相關的政策進行廣泛宣傳和細致解讀,以通俗易懂的方式讓人們了解國家的養老政策,以求使傳統觀念得到潛移默化的轉變.其次,可在老年人集中的社區組織政策宣傳和體驗活動,讓老人在了解國家宏觀政策的前提下,切身體會其所居住社區的具體執行政策; 最后,對社會上的成功案例進行報道和推廣,使大眾尤其是老年人建立起對該政策的信心.
\\( 二\\) 政府適時干預、監督調節制衡
在國外,"以房養老"模式之所以能成功實施和推廣,與政府適時的干預和支持是分不開的.政府在"以房養老"制度實施中至少得扮演好兩個角色: 1. 監督者."以房養老"要廣泛開展必須要有市場推廣,而在這個市場中參與者都是老年人,老年人大多數法律意識淡薄、思想觀念比較陳舊、獲得和掌控更新信息能力不夠,這樣在市場中會處于劣勢,從而導致市場很難平衡.因為需要政府及時干預、監督和制衡,確保市場的平衡,為"以房養老"的推廣保駕護航.2. 強有力的兜底第三者.
"以房養老"制度本身就是一種社會保障機制,需要有政府參與,而在"以房養老"制度中政府需要做好強有力的兜底第三者.至少從兩個方面做好: 第一,在風險發生時,金融機構存在資金短板,政府需要及時通過中央銀行給予資金支持,確保"以房養老"制度有條不紊進行.第二,在金融機構出現破產等問題時,政府要及時做好兜底工作,妥善安排相關的老人養老,并及時轉托給其他合適的機構繼續進行.
\\( 三\\) 調整相關制度、完善法律法規
"以房養老"制度的實施離不開法律的保障,在法律法規方面應該做以下幾點: 1. 出臺相關的法律法規.必須完善以房養老的專門法律,如《反向抵押貸款保險法》等.2. 現有的法律作出相應的修改或調整.如在《中華人民共和國城市房地產管理法》中將土地收回制度和收回后的補償制度明確下來.3. 通過相關的法律明確規定好市場準入、退出、風險評估和誠實信用度評測機制.
四、結語
在我國當前空前嚴峻的養老形勢下,"以房養老"制度作為社會養老和家庭養老的補充,對于我國積極應對人口老齡化,促進養老服務業的發展,不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求有著重大意義.完善養老服務、解決老年人的生活困難也是全面建成小康社會的一項緊迫任務.健全的養老制度不僅有利于保障老年人權益,使那些為我們的社會發展貢獻一生力量的老人們能夠享受到改革發展帶給他們的好處,而且有利于擴大就業、拉動消費,有利于保障和改善民生,促進社會和諧,推進經濟社會持續健康發展.
