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【題目】上海重慶房產稅試點改革效果探究
【緒論 第一章】房產稅的基本理論
【第二章】滬渝房產稅改革試點評析
【第三章】國外房產稅制度的經驗及啟示
【第四章】完善我國房產稅制度的對策思考
【結語/參考文獻】中國房產稅制度優化研究結語與參考文獻

緒 論

（一）研究背景

隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產市場在近幾年也顯示出前所未有的發展勢頭，且一度成為社會大眾投資的熱點，由于缺少國家對于房地產市場的有效干預，法律制度與目前市場經濟的不相適應等多方面的原因，近年來，我國房地產市場不斷產生的經濟泡沫為我國房地產經濟的健康發展產生了不利的影響。在法治社會的道路上，我們不斷通過各種法律法規的制定和實施來解決社會經濟中不斷出現的問題，力求建立一套完備的社會主義法律制度，介于房地產市場對人們生活的影響，同時在房價居高不下的環境下我們將抑制房地產價格的希望也或多或少的寄托在國家制定的一系列法律法規上，其中就包括對房產征收的相關稅收。

1986 年，我國就建立了房產稅制度，頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》），為我國房產稅的征收提供了法律依據，但是隨著經濟的不斷發展，當初制定的法律制度已經跟不上如今經濟發展的步伐，亟需改革。如《暫行條例》中僅規定了對國內企業征收房產稅，對外資企業只字未提，隨著經濟的發展和改革開放的深入，外資企業越來越多，成為我國經濟發展的一部分，對外資企業征收房產稅應當成為房產稅改革中對納稅人范圍的改革內容。

《暫行條例》針對不包括農村在內的范圍進行征稅，但是隨著農業經濟和鄉鎮企業的發展，農村的經濟實力也有了很大的提高，對其征收房產稅也體現了公平稅負、平等競爭的原則，這使得征稅范圍成為改革的內容。關于房產稅的計稅依據和減免政策等內容在新的經濟形勢下都應當作出適當的更加合法合理的變化。

2011 年 1 月 28 日，上海市政府和重慶市政府分別發布了關于房產稅改革試點開始正式實施的公告，到如今，滬渝房產稅試點改革已經足有四年，對于此次改革的實施效果表明我國房產稅改革任重而道遠。

（二）文獻綜述

2015 年 3 月 1 日，《不動產登記暫行條例》正式實施，此條例的頒布和實施加快了房產稅改革前進的步伐。房產稅改革問題在今年召開的全國兩會上仍然是一個熱點問題，全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康在兩會時表示，房地產稅要加快立法，但是對于免征的范圍仍然需要深入研究。在房產稅的具體設計上，賈康提出對于免征范圍有兩種方案：第一套房不征稅以及人均多少平方米以內不征稅，兩種方案在實施時也各有利弊，存在不同的問題。

全國人大代表、全國人大財經委副主任委員郝如玉在兩會時談到，如今關于我國房產稅立法尚未形成統一的方案，其中爭議的焦點是對于房產稅的定位，郝如玉表示社會各界對房產稅賦予了太多的功能和期待，比如反腐、降低空置率等，而他表示房產稅一個稅種承擔不了如此之多的功能。

中國人民大學財稅法研究所執行所長朱大旗一直主張征收房產稅，房產所有人在保有期間應該向國家交稅。朱大旗指出稅收有三大功能，即組織收入、調節分配以及調控宏觀經濟的功能。他認為在全國范圍內開征房產稅首先應該完善地方稅收體系，其次房產稅法要考慮調節財富的分配，調節房地產資源的占有。另外朱大旗主張其在房產稅稅率設計方面來講，如果側重考慮組織財政收入，實行比例稅率就可以了；如果主要考慮調節占有房產資源過多的人，可以考慮實行累進稅率。至于到底實行何種稅率，各個國家都不一樣，朱大旗主張我國稅率設計可以參考重慶模式，實行差別稅率更加符合我國當前國情。在計稅價格上我們應當借鑒大多數發達的西方國家的做法，采用房產的評估價格，但對于目前我國征稅水平而言，是一個很大的挑戰。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，征收房產稅的正當性在于我們居住的房子在某個地方，我們享受了當地的公共資源和公共設施，而政府要為這些公共資源和公共設施買單，所以政府有權利讓我們交稅。他肯定關于稅收的三個功能，對于房產稅能否有效的調節房價的問題，他認為在新稅法出臺實施的前些時間會起一定的作用，但時間長了這種作用的表現就會越來越弱。并表示不要給房產稅賦予太多的功能，在房產稅改革實施中最為復雜的是如何落實有關征收房產稅的細節問題。國內專門致力于研究房產稅的學者不多，但是很多學者在研究不動產稅或者物業稅時有著深刻的見解，對于我國建立健全房產稅有借鑒的作用。

巴曙松在其著作《物業稅改革對房地產市場的影響研究》中提到了有關物業稅的改革建議，他在書中介紹了三個典型的物業稅改革方案，并對三者進行了全面的利弊分析，在開征物業稅可能帶來的影響方面，通過實證的角度對改革可能在房地產價格、地方的財政收入等不同維度做了深入的分析，通過訪談和問卷調查等多種方式分析了對不同的需求主體的影響。最后提出了相關建議，以為地方政府提供穩定的稅收來源為物業稅改革的目的，完善相關的配套設施作為物業稅改革的重要條件，他在書中還強調，物業稅改革應當統籌規劃、因地制宜，采用漸進的改革路徑完成我國物業稅的改革。

賈康在《關于房地產稅費改革思路與要點的認識》中提出物業稅作為房地產稅種應當由地方政府掌握，且物業稅稅收收入應當成為地方政府的主要收入來源，從建立公共財政的總體要求下去把握不動產稅。

（三）研究目的與意義

滬渝房產稅試點改革到現在已經四年有余，社會各界對于此次改革的評價仍然存在爭議。究其原因，多是由于房產稅試點的缺乏理論依據以及試點效果在控制房地產泡沫方面的收效甚微造成的。但是我們不能否認房產稅改革試點的成果以及改革中出現的問題對于我國房產稅改革研究并制定出健全的房產稅收制度的積極意義。

從理論意義上講，市場經濟的健康發展必須要有合法健全的財稅制度作為保障，我國原有的房產稅制度尚不健全合法。首先，稅法中有一項重要的基本原則即稅收法定主義原則，而目前我國尚未制定關于房產稅征收的法律作為房產稅征收的法律依據，此次的試點改革對建立健全我國稅收制度以及對經濟的發展都有著不可忽視的作用。其次，房產稅制度在保有階段的體系構建，對于完善我國房產稅制度，進一步推動分稅制改革有積極意義。

從現實意義來講，我國現正處于社會主義的初級階段，正致力于構建一個法治國家，市場經濟的發展規律還需要不斷摸索，構建和完善我國房產稅征收體系需要借鑒發達國家的房產稅制度，在我國國情的基礎上進行不斷探索和完善，在一定程度上有利于規范房地產市場，調整收入分配，縮小貧富差距。

一、房產稅的基本理論

（一）房產稅的概念及其特征

1.房產稅的概念

房產稅，又稱為房屋稅，在不同國家其名稱有所差異，在西方一些國家稱為家庭稅、不動產稅等。我國 1986 年《暫行條例》中對房產稅的概念做了具體的規定。第一條就明確規定了房產稅征收的范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區；第二條規定房產稅的納稅主體是房地產產權所有人，產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納，產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納；第三條和第四條規定了房產稅的計稅依據；第五條規定了免征房產稅的房產，其中就包括了此次房產稅改革的主要著力點--個人所有非營業用的房產如何征稅的問題。綜上，房產稅是將房屋作為征稅的對象，按照房屋的計稅余值或者租金收入作為計稅依據，向產權所有人征收的一種稅收。

2.房產稅的特征

房產稅作為稅收制度中的一個稅種，不僅具有稅收的一般特性還具有自身個別的特征。首先，房產稅屬于財產稅，它是以房屋為課稅對象，向房屋所有者征收的一種稅收，因其僅以房屋作為征稅的對象，所以是財產稅中的個別財產稅。

其次，房產稅稅收收入直接作為地方政府的財政收入，是地方稅的一種，房屋依附土地而存在，土地的不可移動性使得房屋具有固定性，房產稅以房屋為征稅對象，這使得房產稅就具有了區域性和地方性。然而不同地區的的房地產價格也存在差異，使其作為地方稅的特征更加明顯。再次，房產稅是直接稅，房產稅的納稅人是房屋產權所有人，他不能通過稅負轉嫁將稅收負擔轉嫁給他人。最后，房產稅是在不動產保有階段征收的一種稅，與房地產在取得階段和流轉交易階段不同，房產稅是在產權所有人持有房地產的階段才征收的賦稅，所以其征收的時間也具有特殊性。

（二）房產稅改革的社會背景

隨著我國市場經濟的不斷深化改革，我國房地產業也隨之迅速發展，從 2003年開始，房地產中商品住房的價格漲幅連年保持著一個較高的漲幅水平，在利益的驅動下，不少人將房產作為投資和投機的工具，大量囤積房產，造成房地產市場出現許多虛假需求，嚴重擾亂了房地產市場的正常秩序，使得我國房地產市場產生了大量的經濟泡沫，住房消費領域也因此出現嚴重的兩極分化。對個人商品房交易尤其是高檔房及多套房持有者征收房產稅可以增加住房的持有成本并以此來打擊房地產市場的投機炒作。為了緩解房價不斷上漲的趨勢，減少房地產業的經濟泡沫，我國政府在 2010 年加大了對房產稅改革的力度，同時推出了"新國十條"作為抑制房價過快上漲的政策和措施。房產稅作為一個調節控制房價上漲的工具，在新的經濟形勢下，被賦予了新的功能。長期以來，我國地方政府沒有相對穩定的稅收收入，房產稅的功能之一即是為地方財政提供穩定的稅收收入，更好的促進地方經濟的發展。因此，房產稅改革在另一方面也能為地方政府向群眾提供更好的公共服務提供必要的資金支持。對經濟發展產生的不利影響、建立健全我國稅收法律制度、為地方政府提供充足的資金支持等多方面的原因都將我國房產稅推上了改革之路。