本篇論文目錄導航：
【題目】上海重慶房產稅試點改革效果探究
【緒論 第一章】房產稅的基本理論
【第二章】滬渝房產稅改革試點評析
【第三章】國外房產稅制度的經驗及啟示
【第四章】完善我國房產稅制度的對策思考
【結語/參考文獻】中國房產稅制度優化研究結語與參考文獻
二、滬渝房產稅改革試點評析
（一）滬渝房產稅改革試點的內容分析
上海市人民政府在 2011 年 1 月 27 日發布的《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》（以下簡稱《上海暫行辦法》）中明確規定了此次改革試點的內容，《上海暫行辦法》一共十一條，第一條明確規定了試點范圍在上海市行政區域內；第二條明確規定征收的對象為本市居民第二套及其以上的新購房屋以及非本市居民新購房屋，該條還明確規定了如何確定購房時間等具體問題；第三條規定房屋產權所有人為納稅人，產權所有人為未成年人的，由法定監護人代為納稅；第四條規定了房產稅的計稅依據，以評估值為計稅依據，評估值由市場價值決定，但目前仍以交易價格的 70%作為計稅依據；第五條規定稅率暫定為0.6%,但是在規定條件下可以減為 0.4%;第六條規定了房產稅在實施中具體的減免條件；第七條明確了稅收收入僅用于保障性住房的建設；第八條、第九條、第十條分別就征收管理、部門職責和評估機制做出了詳細的規定，為改革實施提供必要的準則。
重慶市政府在上海市政府發布《上海暫行辦法》的同時在重慶發布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》（以下簡稱《重慶暫行辦法》），《重慶暫行辦法》也對改革試點內容做了具體的規定，共有十二條。第一條規定試點在主城九區中展開；第二條規定采取分步實施的方式將征稅對象一一明確，此次僅涉及了個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房以及三無人員新購的第二套普通住宅的情況，同時該條還規定了辦理過程中涉及的具體準則；第三條規定的納稅人與《暫行條例》中并無二致；第四條規定僅在條件成熟時采用評估價格作為計稅價值，目前仍是以房產的交易價格為計稅依據；第五條明確規定了在不同情況下，各種具體情況的稅率，其可分為 0.5%、1%、1.2%三檔；第六條規定了應納數額的計算標準；第七條明確了稅收的減免和緩繳政策；第八條是對征收管理的相關規定；第九條明確稅收收入用于公共租賃房的建設；第十條還規定了相關的配套設施建設。這次滬渝試點改革與 1986 年實施的條例相比，具有以下幾個特點：
1.擴大了房產稅的納稅范圍
《暫行條例》中將個人非經營用的房屋納入了免稅的范圍之中，而滬渝兩地頒布的房產稅改革暫行辦法中，個人非經營用的住房成為滬渝房產稅改革的主要方向，兩地的試點改革都明確了改革主要針對的對象是個人非經營用的住房，且對有條件的才征收房產稅的規定。這也足以看出，隨著社會經濟不斷的發展，原暫行條例已經落后于經濟的發展，需要與時俱進。
2.計稅依據以市場評估價為基礎
《暫行條例》中的計稅依據是以房屋的歷史成本，采取歷史成本計算賦稅是一種不合理的原則，因為隨著經濟的發展與時間的推移，房屋的實際價值會發生巨大的差異，這樣就不能真實的反映出納稅人的實際納稅水平。滬渝發布的辦法中對于計稅依據都提到了要采用評估價值作為計稅依據，只是限于目前各項配套設施還尚未完全建立，只有在條件成熟后，才能依照房產的市場評估價值作為計稅依據，并以此計算出房屋的計稅價值。市場評估價值能夠真實的反應社會實際的發展水平和納稅人實際的賦稅水平，在許多發達國家的房產稅計稅依據上都是采用的評估價值，所以以市場評估價值為計稅依據更加趨于合理。
3.采取差別稅率，設定稅收減免
《暫行條例》第四條明確規定了統一且固定的稅率，由于固定稅率缺乏彈性，對不同情形都一概而論，不能很好的發揮房產稅調節收入和優化資源配置等功能。
滬渝此次改革根據兩地不同的經濟情況，以房屋交易價格為基礎，將稅率依據交易價格的高低劃分為不同的幾個檔次，這樣有區別的稅率體現了因地制宜的思想，對房產稅更好的發揮其自身的作用有很大的促進力。
4.明確稅收用途
《暫行條例》中沒有提及有關稅收收入的具體用途。滬渝房產稅改革試點方案中，都明確說明了稅收的用途?！渡虾盒修k法》中規定房產稅稅收收入將全部用于保障性住房建設，《重慶暫行辦法》中也明確的規定了稅收收入將全部用于公共租賃房的建設和維護。規定稅收收入用于公共服務的建設體現了稅收在調節住房再分配上的公平原則。同時明確的稅收用途對防止利用該資金進而出現的腐敗問題有一定的防護作用，有利于國家財政的公開化、透明化，有利于實現稅收取之于民用之于民的價值。將稅收收入用于保障性住房和公共租賃住房的建設和維護在縮小居民住房條件的差距上也有一定的積極作用，能夠切實的促進社會公平的全面實現。
（二）滬渝房產稅改革試點的效果分析
滬渝房產稅試點改革已經經歷了 4 年的時間，對于試點的效果似乎不像許多人所期望的那樣會對房地產價格帶來多大的影響，到目前為止，國務院還沒有將房產稅改革擴大試點范圍的計劃，這也說明了房產稅改革面臨著巨大的挑戰，要將我國房產稅立法在全國范圍內實施還需要對房產稅相關立法進行不斷的研究，并根據我國國情制定出適合全國的房產稅法律制度。滬渝房產稅改革試點對房地產價格的影響、稅收制度的設計、調節收入分配以及組織財政收入四個方面的效果可以在一定的程度上為房產稅的立法提供一些實踐經驗。
1.房價調控方面
2010 年中旬以來，房地產價格居高不下，中央和地方密集的出臺了一系列地產調控政策來遏制房價的不斷上漲，但是效果卻不明顯，房價的漲幅仍然超出了人們的預期。2011 年正值房產稅在滬渝試點，社會各界將目光集中到了房產稅上，并期望在房產稅政策實施后使房價得到控制。而縱觀房產稅實施的這幾年，房價并沒有因此回落到一個期望的價格上來，2011 年上海商品房成交均價為 22012 元/平方米，環比增長 1.4%;2012 年上海商品房成交均價為 22461 元/平方米，環比增長 2.04%;2013 年上海商品房成交均價為 24177 元/平方米，環比增長 7.64%;2014 年上海商品房成交均價為 27171 元/平方米，環比增長 12.38%,從 2011 年到 2014 年上海商品房成交均價漲幅在 23%左右。2011 年重慶商品房成交均價為6600 元/平方米，2012 年重慶商品房成交均價為 6775 元/平方米，2013 年重慶商品房成交均價為 7322 元/平方米，2014 年重慶商品房成交均價為 7269 元/平方米，從 2011 年到 2014 年重慶商品房成交價格的變化幅度不大。從這些數據可以看出，對于想要期望房產稅來壓制房價的上漲在長期的時間內，其產生的效果是有限的。
2.稅收制度方面
房地產改革在滬渝兩地試點以來，并沒有在其他城市繼續擴大試點范圍的趨勢，從這一方面來說，改革試點存在著滬渝試點改革方案中仍然沒有解決的問題，或者可以說滬渝試點改革方案本身仍然存在一些問題。兩地雖然在征稅的對象上有所擴大，但同時也在條文中明確限制了征稅的對象，相對于未被納入試點方案中的房屋而言，條文中所涉及的征收對象有限，難以作為穩定的地方稅收收入發揮其應有的作用，兩地方案中還規定對于符合條件的購房者給予稅收優惠，這使得其能發揮的作用更加微弱。所以，要建立合理的房產稅收制度應當對征稅的對象進行全面的分析，擴大征稅對象的范圍以保證稅制的合理構建。此次滬渝改革方案中雖然提到計稅依據以評估價格作為標準，但是目前配套設施的不完善，以至于改革中的依據依然是房屋的市場交易價格，從這個層面上看，此次滬渝改革試點對于稅收體制的構建和完善的影響是有限的。
3.調節收入分配方面
上海房產稅改革中征收的對象是部分新購房和多套房的情形，重慶此次改革中征稅的對象是獨棟商品住宅及高檔住房，對于發揮調控財產分配的不合理性有一定的作用，壓制高端住房，保障中低收入者的住房才能更好的保障國家資源的公平分配，但是在房產稅征收范圍中沒有對存量房提出征收的要求，這樣對于已經擁有多套住房的人而言，可以使其形成用房產保值的想法，將其房產作為投資的手段，使這一部分人囤積大量的資產卻無需繳納房產稅，對于實現調節收入的目的很難實現。
4.組織地方財政方面
房地產改革的一大目的是讓房產稅稅收成為地方財政中穩定且充足的收入。
但是在試點改革的第一個月，重慶僅收取了大約 15 萬元（17 筆）房產稅，上海市沒有稅款入庫，在改革第一年中稅收額度以及稅收在地方收入的比例也是九牛一毛，其對地方財政收入的影響是微乎其微的。在連續的幾年里，房產稅稅收收入在地方財政收入中的比例仍然不大，其組織地方財政的功能也不能很好的發揮。
從以上分析可以看出，滬渝兩地改革試點在以上各個方面表現出來的效果并不明顯，房產稅制度的建立仍舊需要不斷的摸索。雖然滬渝試點改革的效果沒有達到預期的效果，但是通過試點，我們又更加突出了改革中出現的問題，在以后的制度設計中，可以提供很好的思路和對策。我們要從中吸取教訓，對改革的目的和功能做一個適宜的定位，從而制定出適合我國經濟發展的房產稅制度。
