本篇論文目錄導航：

【題目】上海重慶房產稅試點改革效果探究
【緒論 第一章】房產稅的基本理論
【第二章】滬渝房產稅改革試點評析
【第三章】國外房產稅制度的經驗及啟示
【第四章】完善我國房產稅制度的對策思考
【結語/參考文獻】中國房產稅制度優化研究結語與參考文獻

三、國外房產稅制度的經驗及啟示

（一）美國房產稅制度

美國是當今世界經濟最為發達的國家之一，伴隨著經濟的發展，美國的房產稅制度已經趨于完善和成熟，雖然中美經濟在性質體制上存在著根本的區別，但是對于我國建立健全房產稅法律制度而言，美國房產稅制度在一些方面也有值得我們借鑒的地方。美國各個州征收房產稅的依據是由各個州制定的憲法和法律所規定的，房地產評估和征收管理機構具體的實施準則也是由其制定頒布。房產稅是美國各個州政府最主要的稅收來源，其比例可以占到地方稅收收入的 50%到 80%左右，為各個州政府的公共服務經費提供了充足的保證。美國的房產稅制度具有以下幾個特點：

1.稅基寬，稅種少

在美國，土地是由私人完全所有的，政府基本上沒有可以商業運作的土地，所以，美國房產稅征收的對象除了公共、宗教以及慈善機構等外，剩下的不動產的所有者和占有者都要繳納一定比例的房產稅，稅基范圍的寬泛使地方政府的收入也得到很好的保障。在房地產的征稅上，美國更加注重房地產保有階段的稅收，這樣能更加公平稅負，也避免了因稅種過多造成的重復課稅問題。美國的房產稅的"寬稅基，少稅種"正是其稅收制度合理成熟的標志。

2.以房屋評估價值為計稅依據

美國房產稅的計稅依據是房屋的評估價值，因為美國實行的是土地私人所有制，房屋的評估價值由兩個部分構成，即房地產的價值以及土地的價值，房屋的價值是按照房屋評估機構計算的評估值來計算，并根據評估值的一定比例來作為房產稅的計稅依據。例如，加利福利亞州房地產稅法規定，房產稅的計稅依據是房地產的市場評評估價值，但僅以當地政府專門從事房地產價值評估部門所確定的市場價的 40%作為計稅依據，計算出相應的應納稅額。

103.稅率因地制宜

美國各州擁有對房地產稅率的自主調控的權利。其各州稅率由各州政府根據本年各種預算收入和總支出的具體情況決定本年房產稅應征收的大致數額，然后再依據評定的房產價值確定房產稅的稅率，其稅率不是一概而論的，房產稅稅率由預算應征收的房產稅稅額與房產計稅價值總額的比值決定。各州稅率大致在0.8%到 3%之間，具體稅率的方案是由各州的議會提出，并經各州選區內的選民投票才能最終確定。

4.健全的房產稅評估與征管制度

美國房地產稅是以房產和地產的評估價值作為征稅的基礎，有健全的房產評估以及征管制度。為了保證房產評估做到客觀公正，美國各州采取評估機構和征管機構相互獨立的原則。

房產稅由各州的稅務部門的評估辦公室每年進行一次評估，如果納稅人認為評估結果與市場價格有出入，可以在半年內向評估辦公室申請新的評估。各州建立了規范的征管體制和私人財產登記制度，利用網絡化管理房地產信息，能夠及時完整的記錄居民的財產信息，便于當地稅務局全面掌握納稅人情況，同時納稅人也可以通過網絡了解房屋評估情況并通過網絡進行納稅。

建立健全的評估和征管體制及配套設施也為房產稅的順利征收奠定了良好的基礎。

（二）日本房產稅制度

日本在經歷了房地產市場巨大的經濟泡沫后，逐漸吸取教訓，經過長時間的不斷摸索，也形成了一套較為成熟的房產稅收體系。在日本，與房產相關的稅收主要包括三大類，即不動產取得、保有及轉讓三個不同階段分別征收的稅收。按照稅收收入歸中央或者地方，可分為國家稅和地方稅兩類，其中大部分的稅收都屬于地方稅收，僅所得稅和印花稅等小部分稅收收歸國家。因此，在日本，房產稅也是地方政府的主要財政收入來源。

1.日本房地產稅收的種類

（1）房地產取得階段

日本房地產取得階段的稅種主要涉及不動產取得稅、消費稅、印花稅、遺產稅以及贈與稅。不動產取得稅是指，在取得不動產時，征稅部門會憑借房地產登記證明到房地產所在地現場勘驗并核實后，作出納稅通知，由房產所有人根據納稅通知書繳納，稅率一般為 4%,如果因國家的經濟調控目標變化需要調整稅收的，通常是通過變動房地產的價格來實現征稅目標。消費稅是對房地產用地征收的稅，以土地出讓金為征稅基礎向納稅人征收 1%的消費稅，由最終的消費者承擔。印花稅是轉讓環節才征收的稅，買賣雙方在簽訂合同之后必須繳納該稅，通常由買賣雙方各自承擔一半。遺產稅和贈與稅的征稅對象是土地、房屋等財產，房產評估價格是其征稅的依據，且稅率采用累進稅率。

（2）房地產保有階段

日本在不動產保有階段主要涉及物業稅和城市規劃稅，物業稅是屬于地方稅收，主要是以土地、建筑以及折舊資產三類為征收對象，在房地產領域主要體現在對土地和建筑征稅，計稅依據是根據不動產的市場評估價值而定，一般三年內不會發生變化，標準稅率為 1.4%,根據土地的性質的不同，分別給予一定的稅收優惠。城市規劃稅也是地方稅種，是以城市以及開發區范圍內的房屋為征稅對象，征稅的目的是為了給征稅區域的規劃建設提供專項資金，征稅稅率根據不同區域也有差別，稅率最高為 0.3%.

（3）房地產轉讓階段

在轉讓階段，日本《地方稅法》規定對個人轉讓非經營性住房所得的收益，按照個人收益征收個人所得稅，對個人轉讓經營性房產的收益按照經營所得征收事業稅，對于法人轉讓經營性房產的所得按照經營所得征收事業稅及居民稅。

2.日本房地產稅收制度的特點

日本房地產稅收法律體制重視對房地產保有環節的征稅，將其作為地方政府的重要收入來源，為地方政府發展公共事業提供了充足的財政收入。在征稅時重點區分不同性質的土地，并依據土地性質的不同分別設定有差別的稅率。同時，在制定了完善的稅法的同時，還制定了財產登記制度、地價公示制度等法律法規作為征稅中具體的實施準則，為公平合理的征稅提供一個可靠的環境。

（三）英國房產稅制度

英國作為世界上最早征收房產稅的國家，有著相對而言較為完善和成熟的房產稅體制，其房產稅包括市政物業稅和營業房產稅稅兩種，其中的市政物業稅是指征稅對象在 18 周歲以上的房屋所有者或者非商用住宅的租用者，征稅的目的主要用于來支持地方政府建設公共服務設施的費用，如治安、消防、圖書館、垃圾回收、環衛等。市政物業稅是英國地方政府最主要的稅收來源。營業房產稅是對用于商業的房產征稅，也屬于地方稅種。從嚴格意義講，市政物業稅不是對房產進行征稅而是通過房地產價值量化出對公共服務的享用進行的征稅，他不是財產稅，政府不能隨意支配和使用，只能將其用于公共服務領域。英國這種稅收設計被廣泛認為是合理的，很多國家也在仿效。

1.市政物業稅

市政物業稅也稱為住宅房產稅，此稅種的稅率是各地地方政府根據該地每年的收支情況制定的，市政物業稅的稅基是根據房屋歷史評估價值而定，根據評估的價值分為 A 到 H 八個等級，每個等級實行定額稅收，其中 D 級是基準稅級，其他幾個級別的稅值按照 D 級一定的百分比或者倍數計算。房屋估值由專門的估值委員會負責。其征稅主體是在英國是由層級較低的地方政府征收。其納稅主體是房屋的使用者，包括了房屋所有者和房屋租賃者，一些特殊群體會享有減免的優惠政策，如學生、殘疾人。

2.營業房產稅

營業房產稅是針對用于經營的不動產，如工廠、辦公樓、倉庫等非住宅用的房產征收的一項中央稅種，與市政物業稅不同，營業房產稅是中央稅，由地方上交中央，而中央會根據各地不同情況最終將其重新分配給地方。營業房產稅的稅率由中央政府全國統一，并由其逐年核定與變更。納稅人是擁有房產的自然人或者法人，營業房產稅的稅基是房屋的年租金收入，每五年進行一次評估。對于小企業、慈善組織、農村等營業用房產有相應的減免規定。

（四）外國房產稅制度給我國房產稅立法的啟示

通過對美國、日本以及英國三個國家的房產稅制度的淺析，不難發現三個國家的房產稅在范圍上都比較廣泛，具有寬稅基的特點，房產稅的計稅依據都采用的是市場評估價值，根據各地不同的經濟情況，在房產稅稅率上比較靈活，對我國房產稅制度的建立有以下幾點啟示：

首先，在稅基這個問題上，美國、日本以及英國的房產稅制度中都體現征稅范圍廣泛這個特點，除了對政府、公共、宗教以及公益事業以外，無論是房屋還是土地，都納入了房產稅的征稅范圍。寬稅基為其地方政府提供了充足的稅源，使其成為地方稅收收入的主要稅種，同時為政府對當地的公共建設、教育建設等奠定了良好的基礎。但是對于土地私有這個前提我們不容忽視，我國土地是國家所有和集體所有兩種形式，要想真正實現寬稅基，少稅種，還需要結合我國具體國情而定；其次，在評估價格上三個國家以及世界上主要的發達國家在計稅依據上都是以房產的市場評估價格為標準，這更加有利于反映國家的真實經濟水平和發展情況以及納稅人真實的房產情況，能夠體現出房地產隨著時間以及經濟的推進所帶來的增值收益。在采用評估價格為基礎的同時，必須建立完善的房地產評估制度，保障房產稅收的科學準確以及評估結果的客觀公正。最后，從美國、日本及英國的經驗來看，在稅率的設置上，都采取差別稅率，根據不同地區的房地產價值情況的差異，分別設置不同的稅率，同時日本在稅收減免上也顯示了其特點，也為我國房產稅立提供了一個思維的方向。