2013年5月，某法院在審理執行案件過程中，函告X市房屋登記機構，認為登記機構擅自處分了法院查封財產，要求限時糾正。告知函的具體內容如下：

我院在審理原告唐某訴葉某民間借貸糾紛一案中，于2011年10月21日預查封了葉某購買的一處房產。由于葉某在判決生效后未履行法律文書確定的義務，唐某于2012年6月5日向我院申請強制執行。我院在執行期間查明：葉某購買該房產后于2010年7月27日辦理了預購商品房抵押預告登記，2013年6月9日，預查封的該房產已登記在葉某名下并設立了抵押權，抵押權人為XX銀行。我院認為：房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。僅辦理抵押預告登記的房產不具有優先受償權，故可認定我院預查封時的該房產不存在抵押權。你處在我院已預查封的情形下仍辦理抵押登記手續，屬擅自處分法院查封財產的行為。因此，我院現函告你處，請你處在收到函后10日內糾正上述擅自處分法院查封財產的行為，否則我院將根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第44條的規定責令你處承擔相應的賠償責任。

此案的焦點在于已辦理抵押預告登記的房屋被法院預查封，預查封期間能否將抵押預告登記轉為抵押登記？預查封登記能否對抗抵押預告登記權利人的優先受償權？

一、預查封期間抵押預告登記可以轉為抵押登記

案例中法院認為抵押登記無效的依據是《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）（下稱《通知》）第21條的規定：“已被人民法院查封、預查封并在國土資源、房地產管理部門辦理了查封、預查封登記手續的土地使用權、房屋，被執行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產管理部門辦理抵押、轉讓等手續的，人民法院應當依法確認其行為無效，并可視情節輕重，依法追究有關人員的法律責任”。而《通知》第16條規定：“土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算”。綜合兩條規定來看，第21條被確認為無效的抵押、轉讓手續應理解為新設了抵押權人、所有權人，而預告登記轉為正式登記，只是將物權請求權轉為正式的物權，并沒有增設權利人，所以第16條中明確“預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記”，即認可了預查封期間抵押權預告登記可以轉為抵押權登記。同時第16條也明確了查封期限從預查封之日起開始計算，鑒于《通知》第18條也規定了“預查封的效力等同于正式查封”，房屋登記機構在預告登記轉為正式登記時也沒有必要告知查封法院已將預查封轉為正式查封，法院在預查封時就應該盡到查封期限的注意義務。因此案例中房屋登記機構將預查封的房產登記在葉某名下并設立抵押權并不違反相關規定，登記機構可以依據權利人的申請將抵押預告登記轉為抵押登記。

二、預查封登記不能對抗抵押預告登記的優先受償權

案例中法院認為“僅辦理抵押預告登記的房產不具有優先受償權，故可認定我院預查封時的該房產不存在抵押權”，曲解了抵押預告登記與預查封登記性質、效力和兩者之間的關系。

1.兩者在性質上都是限制性登記。我國《物權法》第20條規定，“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”?！锻ㄖ返?2條明確“被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續”。抵押預告登記與查封登記都是通過對權利人處分不動產的限制，以達到保全債權實現的目的。

2.兩者在效力上沒有優劣之分。抵押預告登記和預查封登記實質都是保障私權的實現。另外，抵押登記是行政機關履行職能，涉及公共管理和交易秩序安全；查封決定是司法機關履行職能，涉及司法公信和權威。行政機關和司法機關都是國家職能部門，行政行為與司法行為都是依職權履行相關職責，效力上并不天然的具有高下之分。就案例而言，不能以犧牲公共管理和交易秩序安全來實現司法公信和權威，否則房地產金融市場將受到重創，房地產預售制度的效果也將因缺少抵押貸款資金的支持而大打折扣。

3.兩者可以協調競存。抵押預告登記旨在保障將來債權的實現，是否轉為抵押登記以及最終實現抵押權，取決于預告登記的所有權是否轉為正式登記以及債權是否如期償還等情形。預查封登記也并不立即對實體進行處分，是否轉為查封登記并最終執行，取決于被執行人是否履行判決或另行提供擔保等情形。因此，兩者是否轉為正式登記并最終對不動產進行處分都具有不確定性，而將來的不確定性恰好為兩者的同時存在提供了競存空間。按照物盡其用原則，基于不動產登記的公示公信作用，設立了抵押預告登記的不動產，仍可以辦理預查封登記；而設立了預查封登記的不動產，理論上仍可以辦理轉移及抵押預告登記因此抵押預告登記和預查封登記并不是絕對的相互排斥關系，只要以登記時間之先后確立順位優先原則，兩者的功能都能得到實現，債權人和債務人的合理訴求也都能得到有效保護。

基于以上分析，經與法院的充分溝通，最終該法院收回了告知函中的不合理要求，房屋登記機構和法院關于預告登記、查封登記等在理論認識及實務操作方面也形成了更多共識。