當前， 在國家對房地產交易進行嚴密調控的宏觀背景下， 房屋租賃市場交易異?；钴S， 糾紛數量亦大幅上升。 出租人對租金的看漲預期，使其以解除合同為手段實現上調租金的目的，房屋租賃糾紛頻發，租賃市場不穩定性突顯。 租金的高漲與低收入群體的住房需求間之矛盾不可調和，因群租而引發之糾紛屢見不鮮，社會和諧面臨挑戰。 房屋租賃市場的種種亂象，對社會穩定和綜合治理造成了嚴峻的考驗，因此，全面分析房屋租賃糾紛類型，深入剖析糾紛誘因，研究相應治理對策，具有理論及實踐意義。
一、房屋租賃糾紛主體利益沖突類型化分析
（一）房屋租賃中利益沖突之基本表現形式
城鎮房屋租賃糾紛案件的審理主要體現為糾紛主體間之利益沖突與協調，實踐中，利益歸屬方總體可區分為出租者、承租者以及管理者三方，基于追求各自利益最大化的傾向性，三方利益不斷碰撞，矛盾自然不可避免。 出租者方面，作為房屋產權人或轉租權享有者，其在租賃關系中勢必處于優勢地位， 而其利用此地位上之不對等優勢，以非法轉租、非法群租、惡意上漲租金、惡意解約、怠于履行租賃合同義務等不當手段侵害承租方利益的可能性較大，極有可能引發矛盾。 如非法轉租行為將導致大房東與承租人、次承租人間之利益沖突，又如非法群租行為可能引發業主與業主間、業主與物業間、業主與政府部門間之利益沖突， 再如惡意提升租金必將導致租賃合同雙方利益難以協調，等等。
承租者方面，其在租賃關系中雖屬被動、弱勢地位，但作為房屋的實際占有者，其同樣有引發矛盾之可能性。如未經同意非法轉租、未經許可改變房屋結構、遲繳或拒繳租金等等。 受租賃市場高額利益驅使，當前社會中存在專業轉租人此類群體，其以租賃后群租他人為牟利手段，由此引發各類糾紛者不在少數， 其間便存在大房東與承租人之間、承租人與次承租人之間、周邊業主與租賃關系當事人之間， 以及租賃關系與整體社會和諧間等之利益沖突問題。
管理者方面，作為樓市調控政策的制定者與政策法規的執行者，在政策制定中，其與租賃關系產生利益協調之宏觀關系，在政策執行中，其與租賃關系產生管理與被管理之利益沖突。 此類矛盾通常作為引發租賃亂象的環境誘因，探索矛盾最小化之最佳途徑的必要性亦不可小覷。實踐中， 該利益沖突具體可區分為 “出租人-承租人”、“承租人-次承租人”、“出租人-次承租人”、“承租人-承租人”,以及“管理者-締約者”等五類沖突類型。
（二）出租人與承租人間之利益沖突
1.出租人租金收益與承租人轉租收益間之利益沖突
動機上，于房屋產權人而言，其將名下之房產用于出租他人，旨在充分發揮閑置不動產之使用價值，具體體現獲得高額租金收入。 當前，租賃市場投機群體數量龐大，作為承租人的公司或個人利用市場信息不對稱等優勢地位， 將租賃房產轉手高價出租于他人從中謀取高額差價利益者不在少數。 通常情況下，有轉租權之承租人將租賃房產用于轉租他人牟利系市場經濟下租賃市場的常態，出租人、轉租人各自收取租金，二者互不相干。 但實踐中，如出租人因覬覦承租人之高額轉租收益惡意解除租賃合同，〔1〕以及承租人私自轉租、群租謀取高額租金后拒絕返還租賃房屋〔2〕等房屋租賃糾紛時有發生，究其本質，即出租人與承租人爭奪租金利益而引發之矛盾。
2.效率違約與締約者合法權益保護間之利益沖突
追求自身利益最大化是市場經濟下之房屋租賃市場參與者的基本動機，租賃合同關系中，締約雙方均有選擇最佳簽約對象、立約條件的自由，因此，無論出租人還是承租人均存在以支付違約成本為代價而跳出租賃合同約束的可能性，而在當前租賃市場巨大利益誘惑下，此種可能性勢必有增無減。 當出租人為獲取更高額租金收入而選擇直接“跳單”,〔3〕亦或當出租人為“擇優選擇”而“一房多租”時，如何在承認出租人有以承擔違約責任為手段而摒棄租賃合同的前提下，充分保障承租人合法權益，實為房屋租賃糾紛中出租人與承租人間的又一利益權衡問題。
3.締約雙方的權利行使與義務履行間之利益沖突
締約雙方依據合同約定全面、 誠信履行各自義務系房屋租賃合同存續的基本保障。 受權利不得濫用及誠實信用原則約束，權利行使不得超過必要限度，義務履行亦應遵循誠信原則。 租賃合同系雙務合同，締約雙方各享權利亦各負義務，實踐中，出租人、承租人于行使權利及履行義務時主要存在三類典型利益沖突。
（1）出租人維修義務與承租人善管義務間之沖突。 依據《合同法》出租人負有維修義務，承租人亦負有善良管理人之保管義務，實踐中，當房屋內租賃物實際發生破損時，違反維修義務亦或違反善管義務通常并不明確。 如在我院審理的一起房屋租賃合同糾紛中， 放置在租賃房屋內洗衣機水管連接處發生漏水造成他人財產損失， 承租人主張出租人怠于履行維修義務， 后者亦堅持系承租人違反妥善保管租賃物之義務?！?〕在此種明確責任方難度較大的情況下，權衡租賃雙方利益作出判斷尤為重要。
（2）出租人合同解除權行使與承租人合法權益保障間之沖突。 承租人違約符合法定或約定解除條件的情況下，出租人依法行使單方解除權繼而收回承租房屋實屬常理，承租人應予以配合。 然而，出租人行使解除權仍需受承租人合法權益保障的限制，若出租人以違法或不當手段強行收回承租房屋侵害承租人合法權益的，理應承擔相應不利后果。 相反，若承租人無理拒不退還租賃物的，亦應承擔相應法律責任。 出租人解除權行使及承租人權益保障程度適當性的臨界點，即雙方利益的平衡點。 以我院審理的一起房屋租賃合同糾紛案件為例，出租人因承租人遲延支付租金而解除合同， 其以筑墻阻止經營等手段欲迫使后者搬離， 而承租人則以出租場所商業商業環境差為由拒不撤離。 法院最終雖判令解除合同，但仍以出租人行使解除權手段不當，以及出租人自擔商業風險為由判決雙方各自承擔相應責任。
〔5〕此即利益平衡之體現。
（3） 出租人退還保證金義務與承租人撤離義務間之沖突。 租賃關系終止后，如無保證金沒收等情況，出租人應當退還保證金，承租人應及時撤離租賃房屋。 但出租人以承租人撤離義務履行不當為由拒絕返還租賃保證金的情況時有發生，其理由包括抵扣租金、抵扣物損等等，此外， 亦有出租人以交房時未履行房屋清潔義務為由拒絕返還租賃保證金的情況。
〔6〕考量撤離義務應有的履行程度，通常以“是否能夠正常使用”為判斷標準，至于“正常使用”的界定則仍需結合個案并以利益衡量為手段之一。
（三）承租人與次承租人間之利益沖突
1.承租人高轉租收益與次承租人低租賃保障間之沖突
當前，租賃市場持續活躍，轉租現象較為普遍，甚至出現了以轉租為手段賺取租金差價的職業轉租者。 一方面，承租人以轉租他人房產為手段從中賺取租金差額，坐享高額轉租收益，即使無權轉租，違約損失也大多遠遠低于其轉租收益。 另一方面，次承租人大多因信息獲取渠道單一、權利意識淡薄而疏于查清租賃房屋的真實狀況，導致遭受因租賃合同解除或轉租合同無效而無法繼續承租的法律風險較高。 此外，受低租金誘惑，社會中群租現象較為普遍，為追求轉租收益的最大化，絕大多數群租“二房東”不惜犧牲次承租人的人身、財產安全，將承租房屋分割后在其內違章搭建、亂拉電線、私設電表，安全隱患極大。 由此可見，承租人轉租收益與次承租人租賃保障間權益失衡現象較為顯著。
2.承租人低違約成本與次承租人高守約風險間之利益沖突
轉租人違約行為包括拒付或遲延支付租金、 怠于履行善管義務、 無權轉租等等， 其違約后果表現為合同解除、無效等。 相比次承租者而言，轉租者因不實際占有租賃房屋，且獨享信息優勢，一旦其與出租方發生糾紛，“一走了之”的可能性極大，違約成本較低，實踐中，因轉租者下落不明的公告案件占案件總數比重亦較高。 糾紛發生后，因承租人下落不明，租賃合同亦被解除或宣告無效，相對出租人而言， 信守轉租合同條款之次承租者仍構成無權占有，負有返還房屋之義務，在此情況下，守約次承租人的弱勢地位則愈加突顯， 其與轉租人間之利益失衡也同時加劇。 此外，在無權轉租的情況下，依據現行司法解釋，轉租合同無效，善意次承租人喪失租賃合同中違約責任的請求權基礎，僅能依據《合同法》締約過失責任向承租人索償，舉證責任極大，同時亦不能免除支付使用費之責任。 與之相比，承租人雖因無權轉租可能向出租人承擔違約責任， 但其從轉租中獲取的使用費剩余收益極有可能早已彌補其所受損失， 甚至仍有盈余， 違約成本為零。 此即突顯承租人低違約成本與次承租人高守約風險間之利益沖突。
（四）出租人與次承租人間之利益沖突
依據合同相對性，出租人與次承租人間無合同關系，在租賃合同及轉租合同均有效且正常履行的情況下，出租人與次承租人間無利害關系。 當承租人拒付或遲延支付租金導致合同解除，或承租人無權轉租、超期轉租致使轉租合同全部或部分無效時， 出租人與承租人間直接產生利益沖突， 具體表現為法律對出租人的物權保護與對次承租人合法權益的保障之間的沖突。 依據現行法律及司法解釋，租賃合同解除或被宣告無效，次承租人相對承租人系無權占有，后者得依法行使物權請求權。 但如上所述，在轉租合同有效的情況下，次承租人雖可追究轉租人違約責任，但轉租人違約后逃之夭夭的情況較多，次承租人違約責任請求權往往落空。 而在轉租合同無效的情況下，善意、守約的次承租人亦遭受高追索風險。 受上述不利因素影響，次承租人涉訴后抗拒心理必然較大，拒不搬離租賃房屋的可能性較高。 在群租情況下，出租人往往難以確定次承租人的具體人數， 同樣加大了收回租賃房屋的難度。 理論上，出租人依法行使所有權自當受到法律保護，但在次承租人權益無法得到合理法律保障的情況下，其采取激烈對抗手段以實現自我保護的決策可能性，導致次承租人與出租人間產生利益沖突的幾率隨之上升。
