近些年來，隨著我國社會經濟的發展，人們的經濟交往越發頻繁，隨之產生的民事、經濟糾紛也越來越多。因此，在司法實踐中，“執行難"的現象愈演愈烈。為防止債務人在訴訟期間有可能轉移、藏匿、毀滅財產，致使勝訴方即使勝訴也仍然無法挽回損失或者獲得賠償，許多當事人積極運用《民事訴訟法》中關于“財產保全”的規定，在起訴前或在對債務人不利的法律文書下達前，向人民法院申請采取財產保全措施，把債務人的財產置于法院的有效監控之下，以利于生效判決的有效執行，更全面、更充分地保護當事人的合法權益。

財產保全擔保作為財產保全制度的重要保障，在審判實踐中發揮著重要作用。我國現行的財產保全擔保制度下，財產保全擔保形式可分為四種，分別是資信擔保、現金擔保、實物擔保以及權利擔保，其中現金擔保和實物擔保在司法實踐中更具普遍意義。對于實物擔保是否需要登記以及如何登記的問題，我國相關的法律規定尚為空白。而我國擔保法規定的抵押、質押方式對該種財產保全擔保并不能直接適用，只能參照。原因在于，訴訟中的財產保全擔保與一般的民事擔保存在本質區別，財產保全擔保是申請人向人民法院申請財產保全時，為了避免其申請有誤給被申請人造成損失而設立的一種賠償性的擔保; 一般擔保指的是民事擔保，是為了確保債權的實現而由債務人或第三人所設定的擔保?？梢?，兩者雖同為擔保但具有根本的不同，因此我國擔保法規定的抵押、質押方式對財產保全擔保并不能直接適用。從我國目前的立法和司法實踐中來看，法院在進行財產保全擔保程序時只參照《擔保法》的部分規定: 關于《擔保法》規定不需要辦理登記的部分動產抵質押，可直接適用《擔保法》進行，而規定需要辦理登記的，司法實踐中，法院通常對有關產權證書進行扣押，并向登記機關發協助函說明情況，要求登記機關在訴訟期間停止辦理有關擔保財產的轉讓手續。

司法實踐中，申請人以房產為其申請財產保全提供擔保的情況較多，對于此類以不動產為財產保全提供實物擔保的，登記機構是否可以為之辦理抵押登記? 司法實踐中較為普遍的做法是，只需當事人向人民法院提出申請并提交房屋權屬證書，即可對其申請的財產保全設立實物擔保。因此，這種擔保權的設立與一般不動產擔保物權設立的條件不同，其并不以登記為生效的要件，登記機構只是協助法院將該房屋進行查封，查封的目的是保證日后可以執行，而與擔保的生效無關。在這種情況下，房屋登記簿上記載的是查封信息，并非抵押登記信息。

筆者認為，這種做法存在一定的弊端。首先，這種財產保全擔保名義上是擔保，實際操作結果只是對財產進行查封與凍結。我國《物權法》明確規定登記是不動產物權變動的生效條件，不登記不發生物權變動?？梢?，此時登記部門在登記簿上僅記載房屋的查封信息而非抵押登記信息，故未為該房屋設立抵押權。抵押的意義在于，當債務人不履行債務時，抵押權人可以就抵押物獲得優先受償。財產保全擔保所對應的“債務”即因保全錯誤為被申請人或案外人造成的財產損失。若只作為保全擔保的房屋進行查封而未設定抵押權，當出現債務人資不抵債，需要拍賣該房屋用以清償多個其他債務時，該“債務”可能因為屬于沒有優先受償權的一般債務，而最終得不到足額的受償。因此，若將作為財產保全擔保的房屋進行抵押登記，則為債權人即被申請保全人設定了優先受償權，保護其債權得以實現，即當保全錯誤為被申請人或案外人造成的財產損失時，該損失可得到全面的補償。

其次，登記制度作為不動產物權變動的公示手段，其在保障市場經濟的安全與高效運行方面所起的作用不言而喻。而查封行為是國家機關通過公權力使房屋暫時處于免受處分的狀態，雖然一定程度上鎖定了房屋的價值，但房屋所有人的經濟活動尤其是負債行為不受影響，房屋作為債務人資產的一部分，待將來清償負債時，房屋的價值分配仍處于一種不確定狀態。而通過有效的抵押登記的公示手段，設定一個具有絕對效力、排他效力的抵押權，不再通過查封行為阻止對房屋的處分，使經過抵押登記的房屋繼續處于流通的狀態，無論對房屋所有人還是被申請保全方而言，都是更有利的。具體的說，房屋所有人可以繼續處分其房屋，如轉讓或者再設定抵押等，其處分權相對于查封狀態自由許多。而被申請保全一方也可以在因錯誤保全而遭受損失時通過實現抵押權獲得足額的補償。

綜上，筆者認為對用作財產保全擔保的房屋進行抵押登記比起查封登記更有利于保護物權交易的安全與效率，維護市場經濟的公開與有序。對于訴訟程序而言，有效保護了被申請保全方的損失受償權，同時在一定程度上避免了財產保全手段的濫用。但是，在實際操作方面，對財產保全擔保進行抵押登記確有一定的操作障礙，如對所擔保的債權金額的確定。財產保全申請人擔保的損失賠償是“法定的將來之債”，該債權存在的前提，是保全申請人錯誤或者不當申請財產保全給被保全人造成了損失，這種損失現在沒有發生，在將來發生時債權始成立，即該錯誤保全可能導致的損失具體數額在抵押登記時是不可預見的，而抵押登記實務操作時的一個重要部分就是確定抵押擔保的債權數額。

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