一、商品房預售及其法律規制概述

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。由此可知，商品房銷售可分為商品房現售與商品房預售兩種方式。

在商品房預售中，合同訂立之時，標的房屋尚未建成，因而當事人不能立即進行房屋交付與產權交割。在預購人支付了大部分或者全部購房款后，取得的僅是以將來享有該商品房屋所有權為內容的一種期待權。［1］而合同目的是否能得以實現、能否按照合同約定取得房屋的所有權，則要取決于房地產開發企業在收到購房款后是否能夠誠信履約。換言之，對于預購人而言商品房預售的信用風險要遠遠大于現房交易。另外，與即時清結的交易不同，商品房預售合同的持續期間較長，其中存在的市場風險與法律政策風險也隨之提高。概言之，在商品房預售合同的履行過程中存在諸多不確定因素。

鑒于商品房交易中出現諸多侵害購房者權益的案例，我國對商品房預售進行了較強的行政管理和宏觀調控，針對期房交易的法律規制也有很多。但因各項法律規范的制定者并不相同，在具體條文的解釋與適用上存在一定沖突，在實踐中爭議也很大。

《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條關于“雙倍賠償”規定即為爭議的焦點之一。上述對房地產開發企業承擔懲罰性賠償責任的規定，對于保護預購人的合法權益，制裁房地產開發商的欺詐和惡意違約行為，以及維護房地產交易安全都有著重要作用。［2］但因其在法律依據以及與其他法律的有效銜接上存在一定瑕疵，導致了具體適用上的困難。

筆者下文將主要針對關于《商品房買賣合同司法解釋》中“雙倍賠償”的法律沖突進行分析，并就該條文提出相應解釋方法，以解決相關的法律沖突。

二、《商品房買賣合同司法解釋》與《合同法》的法律沖突

《商品房買賣合同司法解釋》第八條中規定的惡意違約行為、以及第九條中規定的欺詐行為，均屬于合同法上不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的行為。對于此類行為的責任承擔方式，我國《合同法》中有明確規定?！逗贤ā返谝话僖皇龡l第一款: “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！贝颂幨菫閷`約賠償數額的規定，在當事人未特別約定違約金條款時，則按照上述規定計算損失賠償數額。由此可以看出，我國《合同法》對賠償損失采取的是補償性原則。而該條文第二款則規定了適用懲罰性原則的情形?！逗贤ā返谝话僖皇龡l第二款規定: “經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任?！?/p>

從法律適用的角度來說，一般認為這兩個條款是屬于競合關系。具體來說，在經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為，并造成消費者損失的情形下，根據《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規定，通過以下三種解決途徑:

\\( 1\\) 根據《合同法》第五十四條的規定，消費者可以要求撤銷或者變更該合同。若消費者請求撤銷合同，被撤銷的合同自始沒有法律約束力。因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。此外，經營者還應當按照締約過失責任賠償消費者因此受到的損失。若消費者請求變更合同，則應當依據變更后的合同履行合同義務。

\\( 2\\) 消費者可以根據《合同法》第一百一十三條第一款、第一百一十四條的規定，要求經營者承擔違約責任。若消費者不請求撤銷或者變更合同，則可以要求經營者賠償其損失。若事先在合同中約定了違約金條款，則按照該條款處理; 若未約定違約金事項，則依照法定的賠償范圍確定具體的賠償數額。

\\( 3\\) 若消費者既不請求撤銷或者變更合同，也不依照上述規定要求經營者支付補償性賠償，則可以依照《消費者權益保護法》第四十九條的規定要求經營者進行“雙倍賠償”，即增加賠償金額至消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。

在經營者存在欺詐情形時，消費者可以從上述三種途徑中選擇其一，以此保護自己的合法權益。

而這三種途徑相互之間是為競合關系，即在消費者選擇其中一種方式救濟自身權力時，就同時放棄了其他兩種選擇，不得同時主張多種請求。然而，《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定實際上并未遵循上述任何一種解決途徑。按照該條文規定，在開發商訂立商品房買賣合同時有特定欺詐行為，并且導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在合同無效或者被撤銷之情形下，買受人可以同時要求開發商承擔締約過失責任與懲罰性賠償責任; 在合同解除的情形下，買受人則得以要求其同時承擔合同法上違約責任以及《消法》上的懲罰性賠償責任。

進而言之，《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定突破了《合同法》第一百一十三條第一款與第二款之間的競合關系，而將其作為聚合關系予以處理。

對于這二者之間的法律沖突，是在《商品房買賣合同司法解釋》適用過程中所應亟待解決的重要問題。

三、預購人所享有的權利

追根溯源，《商品房買賣合同司法解釋》是為救1不能實現之時保障買受人的權益受到應有補償。該規定是否適宜，首先應當考證買受人在此過程中哪些權利受有損害。對于預購人在在商品房銷售過程中所享有的權益，有學者將其分為兩類: 一是基于商品房預售合同取得針對開發商的權利，是為債權請求權。二是對合同標的物即商品房的權利，是為對商品房所有權的期待權。

上述分類是根據權利的行使對象所做的分類，具有一定的理論意義。但筆者認為，將預購人之權益劃分以商品房所有權為內容的期待權和真實、全面獲悉與預售房屋相關信息的權利，似乎更為適宜。

其理由在于，上述對開發商的請求權實際上是為對商品房所有權的期待權之必然延伸，是該項權利的表現形式，或者說是其具體的實現方式。債權人基于合同約定而對債務人所享有的權利，除了即時清結的交易以外，均為一種期待權，即以日后得以獲得針對合同標的物相關權利為內容的期待權。當事人以取得標的物之權利而訂立合同，在合同相對人履行合同義務前其對標的物并不享有物權法意義上之權利，僅能以合同關系對相對人提出債權上之請求。

而基于合同關系的請求權，如要求相對人按約定方式履行債務、按期交付標的物等，是保障合同目的得以實現的手段，均為期待權的現實表現形式。而且，在合同債務人未轉移、交付標的物之權利以前，債權人對該標的并不享有支配、使用等權能，也不得依據物權請求權對債務人或者第三人提出要求。因而筆者認為，上述購房人對開發商享有的請求權是期待權之必然延伸，屬于一體兩面的關系，從權利的救濟層面來說沒有太大的區分意義。

而真實、全面獲悉與預售房屋相關信息的權利卻與上文提及的以將來取得標的物權利為內容的期待權有明顯不同。真實、全面獲悉與預售房屋相關信息的權利，也就是一般所說的知情權，其權利客體為消費信息，即為與合同標的相關的各類信息。在現今信息時代下的社會中，對信息的掌握和控制能力在很大程度上影響著經濟主體的決策的正確性與行動的有效性。消費者的知情權通常有以下幾種實現方式: 第一，經營者的強制信息揭露義務; 第二，消費者自己主動收集信息; 第三，經營者的自愿信息披露行為。

［3］在訂立合同前乃至合同履行中，消費者可以自行主動去收集、了解信息，對相關情況有所了解和把握，繼而據此作出一定判斷?；诶孀畲蠡目剂?，購房人在購買房屋前自然會對房屋、樓盤的相關情況進行一定考察，以便于作出對自己最為有利的決策。但在房地產領域，有著極高專業性與技術性，非專業人士很可能未必能完全理解所收集到的信息，對各種信息的重要性也無法做到準確把握。此外，收集全面詳實的信息會耗費掉購房人大量的時間與經濟成本，在現實生活中恐怕也難以實現。

［4］因而需要房地產開發商對相關信息進行披露，該披露的信息，既包括根據法律規范所強制其披露的信息，也包括其為了促使合同成就而自愿披露的信息。購房人根據上述方式收集到的信息，對相關房產進行評估，并作出合理的經濟決策。

［5］而在合同訂立后，購房人也可以根據相關信息對市場的情況變化作出判斷，進而實現自身利益的最大化。

換言之，購房人知情權之實現是其得以作出合理經濟決策、實現利益最大化的根本所在。

四、《商品房買賣合同司法解釋》是對同時侵害購房人合同權益與知情權責任的規定

明確了購房人在商品房交易中所享有的權益，現在再來反觀《商品房買賣合同司法解釋》“雙倍賠償”的問題。其第九條規定了開發商欺詐購房人的三種具體情形，即故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、所售房屋已經抵押的事實或已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。根據我國《合同法》第一百三十五條和第一百五十條的規定，開發商作為買賣合同的出賣人，負有向購房人交付房屋的義務，而且還負有保證第三人不得向購房人主張任何權利的義務，即權利擔保義務。而在開發商隱瞞上述事實并將房屋出售的情形下，在合同履行期屆滿之時其很可能無法按照約定履行交付房屋的合同義務，即使能夠交付房屋也無法保證第三人不向買受人主張權利，違反了交付合同標的物以及權利瑕疵擔保義務，因而構成違約。對于購房人而言，則有可能無法取得完滿的房屋所有權甚至完全不能取得所有權，致使購房人訂立合同的目的無法實現，以未來取得房屋所有權為內容的期待權也將落空。那么，對于因開發商不能按照約定履行合同義務，而給購房人帶來的財產損害，應當承擔相應的賠償責任。

該責任的性質是為合同責任，即在合同無效或者被撤銷時承擔締約過失責任，在合同解除時承擔違約責任。

同時，開發商對隱瞞房屋權利瑕疵事實的行為，不僅侵害了購房者依據合同所享有的權益，還侵害了購房者的知情權。根據《消費者權益保護法》第八條的規定，消費者有權知悉所購買商品、接受服務的真實信息，也有權要求經營者對相關商品、服務的相關情況進行說明。就購房人而言，其有權知悉標的房屋上的權屬狀況，開發商應當根據購房者的要求對相關事實予以說明。開發商隱瞞房屋權利瑕疵的行為，致使購房人無法獲得標的房產的真實信息，使其知情權受到損害。而且，該行為實際上并非單單侵害了購房人的知情權，而是對其意思自由的損害。在私法領域內，崇尚的是“契約自由”原則，契約當事人享有選擇交易對象的自由、是否訂立契約的自由，通過協議規定契約內容的自由，以及變更契約、解除契約乃至解釋契約的自由。

［6］在符合法律規則的前提下，當事人可以依據自己的意思，自由選擇是否進行特定行為以及如何進行?！断M者權益保護法》也對消費者自主選擇的權利作了明文規定，是為對消費者意思自由的保護。而在開發商隱瞞或者提供虛假信息時，購房人在比較、鑒別和挑選的能力上就會出現欠缺，實際上是在信息不真實、不全面的前提下進行的選擇。進而言之，開發商對購房人知情權的侵害導致其無法做出對自己最為有利的經濟決策，使其在意思不自由的情況下訂立房屋的買賣合同。對購房人知情權的損害而導致的意思不自由，對于該損害的賠償并未包含在合同責任中。

換言之，上文中提及的締約過失責任和違約責任，僅是依據合同關系而對購房人的經濟損失進行的賠償，而并未對侵害其知情權帶來的損害進行賠償。那么，購房人知情權受有的損害，又能從何處得到救濟呢? 依據《商品房買賣合同司法解釋》的規定，開發商不僅要承擔合同責任，還要承擔“不超過已付購房款一倍的賠償責任”。筆者認為，此項懲罰性賠償責任實際上就是對侵害購房人知情權的賠償，以彌補其在意思不自由情形下訂立合同所受有的損失。

結語

《商品房買賣合同司法解釋》中要求開發商同時承擔合同責任及懲罰性賠償責任的規定，其理論依據在于: 在商品房買賣合同訂立后，開發商因不能履行交付房屋或者權利擔保義務，違反合同約定而導致購房者無法實現合同目的，應當對購房者的經濟損失承擔合同責任。同時，開發商隱瞞房屋權屬的真實情況，造成了購房人知情權的損害，應當承擔侵權責任。開發商要同時承擔合同責任與懲罰性賠償責任，是因為其行為同時造成了購房人合同權利與知情權的損害，是為合同責任與侵權責任之聚合。

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