我國內地、臺灣、香港、澳門兩岸四地在建筑物區分所有權領域之立法目的是一致的，即保護合法的物權關系，促進形成和諧住宅小區，但在一些具體規定中，四地立法亦存在一些差異。另外，建筑物區分所有權畢竟是制定法的產物，要掌握其原理，有必要厘清四地關于建筑物區分所有權立法發展的來龍去脈，探究其立法啟示，從而促進我國區際民商事活動的健康發展。

一、中國內地

中國內地關于建筑物區分所有權的立法，系隨著國家有關住宅問題的基本政策和制度變遷，而經歷了一個曲折發展的進程。

建國后至改革開放前，國家實行城鎮居民住宅的公有化、福利化制度來解決居民住房問題，即由國家投資建設并以低租金分配給職工居住，住房的面積大小主要依據是家庭人口數量、職務高低等因素來決定。由于建筑住宅的資金來源國家財政支出，住房理應屬于國家所有。但國家僅有有名無實的所有權，居民則擁有有實無名的使用權。無疑，于此體制下不可能產生多個所有人共同擁有一棟多層和高層建筑物的情況，因而難以形成建筑物區分所有權制度。

改革開放以來，我國人口數量不斷攀升，住房供需矛盾日益突出。國家開始進行住房政策制度改革，即實行有償的多元化主體的住宅商品化制度。此種制度將城市居民住房的生產、交換、取得均納入市場經濟軌道，這不但從根本上滿足了人們的住房問題，還促進了房地產市場蓬勃發展。這一切也為嶄新的建筑物區分所有權法律關系的建立奠定了立法基礎。

于1989年，建設部頒布了《城市異產毗連房屋管理規定》，該部門規章中提出了“異產毗連房屋”的概念，系指結構相連或具有共有、共享設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。這實際上是我國首次承認了建筑物可以區分所有。該部門規章還規定了各房屋所有人和使用人對共有或共享的財產負有進行維護、修繕的具體義務，以及共有或共享的財產的損害賠償責任?？梢?，該部門規章側重于對房屋的管理而非財產權利的確認。此后，國家對城市住宅小區法律關系進行了調整，先后出臺了《物業管理條例》以及其他一些部門規章，各地亦相應地制定了地方性法規，但是，這些規范法律位階較低，適用范圍狹窄，而且側重于對房屋的管理而已，對于區分建筑物所反映出來的復雜主體間關系、財產權利關系等均未作出妥善的安排。

于此背景下，通過物權立法確認建筑物區分所有權制度更顯急切性。

于2007年，我國《物權法》頒行并最終確立了建筑物區分所有權制度，共計14條文，其中，第70條是建筑物區分所有權的定義，采三元論，即建筑物區分所有權是由專有部分的專有權、共有部分的共有權及成員權組成。第71條、第72條規定了建筑物區分所有權人對專有部分、共有部分的權利與義務。第73條、第74條對建筑區劃內的道路、綠地、物業服務用房的所有權確定以及車位、車庫的使用與歸屬進行了規定。第75條、第76條規定了建筑物區分所有權人可設立業主大會及選舉業主委員會，并確定了集體議事及決策規則。第77條是專有部分營業性限制的規定。第78條規定了集體決策程序下的業主大會及業主委員會決定的效力問題。第81條是關于物業管理的規定。第82條是規定了業主對物業管理的監督。第83條規定了業主的義務與責任。

無疑，建筑物區分所有權制度的確立是物權法的亮點之一，這有利于完善我國的民事立法，有利于維護不動產交易安全及鼓勵商品交易，有利于保護分層所有權人的合法權益及構建和諧住宅環境，而且對指導人民法院審判實踐有重要意義。

當然，我們亦注意到《物權法》關于建筑物區分所有權的規定重于權利的確定，對于區分建筑物的日常管理運作及維護等內容未作詳盡規范，而將此類事項交由其他法律規定，同時又賦予了區分所有權人更多更廣的私法上的自由權利。但值得肯定的是，更多更為完善詳盡的建筑物區分所有權制度相應配套施行細則將會陸續出臺，共同構建我國建筑物區分所有權制度體系。

二、中國臺灣

20世紀80年代以前，臺灣地區對于建筑物區分所有權的立法規定，僅有“中華民國”18年\\(1929年\\)頒布施行的“民法”\\(以下簡稱臺灣“舊民法”\\)第799條、第800條之規定。臺灣“舊民法”第799條規定了區分所有權人對區分建筑物之共有部分的權利和義務。臺灣學者一般認為，該條文是直接繼受《日本民法典》第208條而來，其適用對象為單棟縱切型區分所有建筑物，至于是否適用于水平橫切型區分所有建筑物，學者頗有爭論，但臺灣“最高法院”于1992年臺上字第804號中所作判決應為亦應適用。

此外，臺灣“舊民法”第800條規定還賦予了區分所有權人在有必要時可使用他人正中宅門的權利。至于何謂“必要時”?有學者解釋為兩種情況:一是通行之必要，即非使用他人的正中宅門，則無法正常通行;二是雖有旁門或后面可供出入，但基于婚喪喜慶之必要。

上述是臺灣“舊民法”有關區分所有權的規定，其內容單薄，實不足以應對臺灣社會的發展需要。

至1980年，臺灣當局為應對區分所有權第一次登記\\(俗稱保存登記\\)之需要，才在“土地登記規則”增訂了自第69條至72條\\(該規則于1995年7月12日作了修訂，現行條文為第73條至第76條\\)共計4個條文，主要對有關區分所有建筑物的專有部分、共有部分、地下層及屋頂突出物的登記作出了明確規定。但是，該規則只是具有行政規章的性質，其內容亦僅針區分所有建筑物的對保存登記而已，并非解決因區分建筑物所產生的大量復雜糾紛問題。

進入20世紀90年代，臺灣城市人口高度密集給城市造成了極大壓力，加之，政府對公寓大廈之管理缺失，由此而起的民事糾紛、治安問題不斷發生。于1992年，臺灣“內政部”頒布了“公寓大廈及社區安全管理辦法”，其性質為行政規章，共計18個條文，其內容主要是明確了地方政府部分對公寓大廈及社區安全管理職責，指導及幫助公寓大廈及社區設置管理委員會，而管理委員會是公寓大廈及社區日常事務管理的具體執行機構。由此可見，該管理辦法出臺的重點為維護治安而非解決公寓大廈管理困境。

為應對上述行政規章無法妥善解決區分建筑物所產生糾紛問題的不足，臺灣“立法院”于1995年6月9日通過了“公寓大廈管理條例”，并自同年6月30日起正式生效，其目的在于加強公寓大廈的管理維護，提升居住質量。后來，該條例又因適應社會變遷而于2000年、2003年、2006年進行修訂。

總體而言，經過不斷修訂完善后的“公寓大廈管理條例”對臺灣地區產生了深遠的積極影響:一是明確了住戶權利義務，增進鄰里和諧;二是明確了違反該條例的處罰措施以及處罰機關;三是明確了該條例適用與準用范圍;四是對公寓大廈的物權關系亦有開創性的規定。

總之，該條例代表著臺灣地區居住關系法制化的新里程碑。

盡管“公寓大廈管理條例”可作為特別法來規范區分所有建筑物的管理關系，但其終不能修補臺灣“舊民法”規范建筑物區分所有權的不足，由此，于2009年臺灣當局修訂民法物權編時，不但徹底修正了第799條、第800條規定，還增訂了第799條之一、之二以及第800條之一?，F簡要分析如下:

第一，“新民法”第799條文與“舊民法”第799條文相比較，增加了以下內容:一是明確了區分所有建筑物之定義;二是明確了專有部分與共有部分的范圍;三是明確了專有部分與共有部分的使用限制;四是明確了專有部分、共有部分與基地權利之不可分離性。

第二，“新民法”增訂的第799條之一規定，則明確了有關區分所有所有人的權利義務，如建筑物共有部分的修繕及負擔、使用他人專有部分的修繕及負擔、區分所有人對上述修繕及負擔問題可另行訂立規約、顯失公平的規約之撤銷請求權、規約對繼受人的約束力。

第三，第799條之二規定，則是區分為數專有部分之建筑物為一人所有，經區分所有登記時，準用第799條規定。

第四，修正后第800條規定則增加了一項內容，即區分所有人因通過他人之正中宅門時致使他人受損害的，應當支付賠償金。

第五，增訂的第800條之一規定了民法有關相鄰關系的一般規定，對建筑物區分所有亦有適用或類推適用的余地。

總體而言，臺灣地區“民法”第799條規定至第800條之一規定為臺灣現行建筑物區分所有權制度的一般規定，而“土地登記規則”、“公寓大廈及社區安全管理辦法”、“公寓大廈管理條例”等有關建筑物區分所有權制度的若干規定則為特別法規范。

三、中國香港

香港深受英國法制影響，故香港法例中并無建筑物區分所有權的概念，但建立了一套完善的、頗具特色的建筑物區分所有權制度。

自1960年起，香港政府開始大量興建屋屯等高層建筑物，以解決本地居民及新移民的住房需求。

隨著人口密度的增長，大量高層建筑房屋及大型屋屯的興建，以及人們對居住環境質量要求的日益提高，最終促成香港當局開始探索以立法形式來規范高層建筑房屋及屋屯的管理，至1970年初，《多層大廈\\(業主立案法團\\)條例》\\(即《香港法例》第344章，以下簡稱1970年條例\\)即被制定。

1970年條例共7部43條，另設有3個附表，其頗具特色內容有:一是關于公共契約\\(以下簡稱公契\\)，即購房者在簽署物業產權轉讓契約之時，還須簽署由物業開發商制定的有關大廈業主、使用人、管理人的權利義務的法律文件。該公契對業主，乃至對物業的居住人、承租人、繼承人以及物業的受讓人都有約束力?？梢?，設立公契目的在于:一是通過契約形式確立開發商、物業管理公司及業主之間的法律關系，明確其權利義務。二是關于管理委員會，其設立方式包括了四種:依公契規定設立，如公契無相關規定則由占有30%份額業主委任，占有20%份額業主向民政事務局申請設立，占有10%份額業主向土地審裁處申請設立。1970年條例對管理委員會的具體設立條件、工作程序以及職責都有詳盡明確的規定。三是業主立案法團，管理委員會獲得委任后的28天內可向土地注冊處處長申請成立業主立案法團。業主立案法團獲準注冊后，即為法人團體，享有和承擔相應的民事權利和義務。

而管理委員會即為業主立案法團內部設置的重要執行機構。

香港政府一貫認為政府不適宜介入私人樓宇管理的糾紛，充分尊重當事人的私法自治，而公契則是處理私人樓宇管理糾紛之最佳依據。然而，事與愿違，公契早于20世紀60年代在香港社會流行，只是在1970年條例出臺后，才被立法正式確認。實踐中，公契并未能有效處理私人樓宇管理的糾紛，這是因為公契內容多偏向維護開發商或物業服務公司的利益。盡管1970年條例出臺，促使成立業主立案法團來維護業主合法權益，但其對于公契的不平等性亦無計可施，因更改公契存在極大困難。

于1987年，香港政府為應對因公契的不平等性所帶來的民事糾紛，則采取行政手段務求解決問題，如為開發商與業主之間新簽署的公契提供指引，并規定該公契必須呈交政府審批。但是，此前簽署的公契依然生效。

為了徹底解決公契的不公平性，香港政府于1993年5月大幅度修改1970年條例，并命名為《建筑物管理條例》\\(仍編排于《香港法例》第344章中，共8部，共計45條，并設有11個附表，以下簡稱1993年條例\\)。此次修改的最大特點是除增加了業主對大廈管理的參與及決策外，還規定了公契必須引入一系列強制性條款，如第一，管理開支總額的厘定;第二，賬目的保存;第三，經理人\\(物業管理人\\)開立和維持銀行戶口;第四，特別基金;第五，經理人訂立\\(服務\\)合約;第六，經理人辭職;第七，業主立案法團終止經理人的委任;第八，經理人的委任結束后的責任;第九，業主之間\\(關于建筑物管理事宜\\)的通訊。此強制性條款成功地取代舊公契的不平等條文。

此后，為了適應香港經濟社會的不斷發展，1993年條例亦于1997年、2000年、2007年進行了修訂。同時，香港當局還制定兩個條例與1993年條例相配套:一是1997年制定的《建筑物管理\\(費用\\)規例》作為《香港條例》第344A章，該規例亦于2007年被修訂。另一是2011年制定的《建筑物管理\\(第三者風險保險\\)規例》作為《香港條例》第344B章。至此，香港建筑物區分所有權制度已不斷完善。

四、中國澳門

澳門的法制發展深受葡萄牙法制影響，其分層所有權制度之立法也是始于葡萄牙1955年10月14日的第40333號法令，該法令通過1956年10月27日的葡萄牙第15984號內閣訓令在澳門實施。

隨著1966年《葡萄牙民法典》的頒布及實施，分層所有權從單行法回歸到了民法典的規范，該法第1414條至1438條正是關于分層所有權的規范，共25條，分為四節:第一節為一般規定;第二節為分層所有權的設立;第三節為分層所有人的權利及負擔;第四節為共同部分的管理。葡萄牙政府于1966年11月25日通過第47344號法令將《葡萄牙民法典》伸延適用到澳門。然而，《葡萄牙民法典》關于分層所有權制度的大部分規定均以第40333號法令為基礎，因此，葡萄牙政府第40333號法令可謂是澳門現代分層所有權制度的奠基石。

于20世紀80年代前，澳門社會經濟發展平穩，人口壓力不大，人們的住宅糾紛較少，故此，《葡萄牙民法典》關于分層所有權制度的規范于澳門之施行尚未見不足。

至20世紀80年代，隨著內地改革開放，大量的內地移民定居澳門，澳門人口隨即急劇上升，住房不足問題應運而生。此后，大量的高層建筑物不斷落成，人們的住宅糾紛亦隨之增加，《葡萄牙民法典》關于分層所有權制度的規定逐漸突顯弊端。因應社會發展的需求，澳門政府于1985年4月13日頒布了第31/85/M號法令\\(以下簡稱1985年法令\\)。

1985年法令改革主要有三個方面:一是允許除公證契約以外，增加行政行為設立分層所有權;二是統一獨立單位的名稱及編號方式以糾正過往的混亂情況;三是允許分層所有權的臨時登記以及規范分階段完成的多棟樓宇的登記。

此項改革暫時緩解了澳門社會的住宅矛盾，但是，這些改革必然需要出臺與之相應的配套措施，如新的物業登記法律規范等，才能充分獲得社會效果。

然而，澳門的物業登記法律制度改革卻未能并駕齊驅而停滯不前，直至1999年，澳門政府才頒布了新的《物業登記法典》。在此之前，1985年法令所要求的物業登記法上的配套設施要等到1996年9月9日頒布的第25/96/M號法令\\(以下簡稱1996年法令\\)改革才得到響應。1996年法令，即分層樓宇法律制度，其主要改革有:一是規定每個停車位均設定為獨立單位;二是規定獨立單位及其共同部分均須強制購買火險;三是改善分層所有人大會的決議制度;四是初步規定了多棟樓宇組成的綜合大廈管理制度。

比較1985年法令和1996年法令可見，前者只是分層所有權制度改革的一次小試牛刀，后者則是一次大刀闊斧的改革。因前者的改革內容并未脫離《葡萄牙民法典》，只是針對澳門本土情況作出若干對策規范而已，后者的改革內容則完全脫離了《葡萄牙民法典》，并形成了澳門本土特色的現代分層所有權制度。

隨著澳門回歸祖國，澳門人民對于制定本土化法律的呼聲日益高漲。經過一輪艱辛的立法進程，《澳門民法典》于1999年11月1日正式生效。分層所有權制度亦回歸民法典，編排于第三卷\\(物權\\)第二編\\(所有權\\)第五章\\(分層所有權\\)中，即從第1313條至第1372條規定，共計60條文，其調整的關系包括:一是分層所有人對其獨立單位的獨立支配關系，即分層所有人對獨立單位的使用、收益、處分關系;二是對分層所有人共有關系的調整;三是對分層所有人之間的“獨立單位”相互鄰接而引起不動產相鄰關系的調整;四是對各分層所有人形成團體關系的調整。

其內容較為詳盡并頗具特色，如，分層建筑物之專有部分在符合特定條件下可進行合并和分割;業主拖欠物業管理費用等負擔的，管理團體直接向法院提起執行之訴，而非宣告之訴;樓宇管理制度包括了簡單管理制度和綜合管理制度，前者適用于單一樓宇組成之分層建筑物，后者適用于由一樓宇群組成之分層建筑物。兩者并非毫無關系，反而是基于相同的具體執行規則而存在，后者獨特之處，只是建立了兩套分層建筑物管理機關，一套是全體分層建筑物管理團體，一套是各子樓宇均須成立子分層建筑物管理團體。兩套管理機關相互配合、相互協作，共同維護樓宇之安寧和諧。另外，樓宇管理制度之具體執行規則中，包括樓宇更新及重建制度、金錢處罰制度、平常管理權及負擔轉移制度等等，均有特別之處，是為澳門分層所有權制度之最大亮點。

盡管澳門現行分層所有權制度規范已回歸民法典體制，但這并不意味著它完全回歸民法典，這是由于在制定民法典之時，立法者忽略了一些現實問題而并未解決，如分層所有權的物權登記并未納入民法典等。這就決定了尚有一些與分層所有權制度有關的其他法律規范是沒有納入或不適宜納入民法典，如，\\(1\\)1995年8月21日第41/95/M號法令，即《以房屋發展合同制度所建樓宇之管理》中規定政府部門在監督樓宇共同部分管理之合規范性方面的職責;\\(2\\)1999年9月20日第46/99/M號法令，即《物業登記法典》中有關分層所有權登記的規定;\\(3\\)1999年12月17日第6/99/M號法律，即《都市房地產的使用規范》中有關分層所有權的若干規定。

總的來說，《澳門民法典》第1313條至1372條規定以及1996年法令第37條至第42條規定是澳門現行分層所有權制度的一般規定，而《以房屋發展合同制度所建樓宇之管理》、《物業登記法典》、《都市房地產的使用規范》中有關分層所有權的若干規定是特別法規定。

五、啟示

被譽為美國法律史上最偉大的先賢———霍姆斯法官曾在其著作《普通法》中開宗明義地指出:“法律的生命不在于邏輯，而在于經驗”。［6］正因如此，上文對我國兩岸四地建筑物區分所有權立法發展進行回顧，繼而總結經驗，獲得如下啟示:

第一，建筑物區分所有權制度立法的蓬勃發展是現代社會經濟發展的必然結果，同時，它的發展、完善也促進了現代社會經濟的進一步發展。隨著社會經濟、城市化進程的日益發展，城市人口激增，土地資源尤顯珍貴。大力發展集約型的區分建筑物，成為解決城市住房危機的主要手段，也是城市可持續發展的必然選擇。于此背景下，我國兩岸四地積極探索分層所有權制度立法，旨在保護區分所有權人的合法利益，促進形成和諧住宅社區，以及鼓勵發展與此相關的房地產等一系列行業。正所謂“良法善治”，不斷完善的建筑物區分所有權立法，必然積極推動現代社會經濟的進一步發展。

第二，建筑物區分所有權制度立法成文化是我國兩岸四地立法的必然選擇。我國兩岸四地紛紛選擇以成文化模式對建筑物區分所有權進行規范，即使系以判例法為主要淵源的香港法，于此領域，亦是制定法為主導，判例法則居于次要地位。成文化規范的功能在于明確權利人之間的權利和義務、幫助受害人尋求救濟、消除不成文法的不確定性從而指導人們依法進行民事行為。

第三，區分所有建筑物管理應以所有權人自治為主。區分建筑物的發展，促使人們的居住方式趨向社區化和群居化，維護社區和諧安寧及公共秩序，這既是政府義不容辭的責任，更是居民責無旁貸的任務。故此，居民自治亦成為我國兩岸四地有關區分所有建筑物管理立法的主要趨勢。俗語云:“各處鄉村各處例?！彼袡嗳藶閯撛煲粋€安寧舒適的居住環境，必然根據自身居住情況訂立相應的社區自治規約來明確所有人之間的權利義務，組織管理團體、或推選管理負責人、或選任管理服務人進行日常的居家生活管理以及維護社區治安，從而提高生活質量，創造一個安居樂業的和諧秩序。

第四，區分所有建筑物和諧住宅社區的形成離不開政府部門的鼎力支持。民諺曰:“屋共漏，牛共瘦?！笨梢娨话愕墓灿嘘P系之復雜性，而區分所有權人共處同一屋檐下，所形成的共有關系和相鄰關系之復雜程序則可想而知。在實踐中，區分所有權人之間的權利沖突難以避免，權利人與管理服務人之間的矛盾亦并不鮮見，因而區分所有建筑物和諧住宅社區的形成亦就離不開政府部門發揮其應有之職能。故此，我國兩岸四地立法賦予居民自治權利之余，更為重視政府部門在處理所有人權利沖突事件中的調解者角色，對管理服務人日常管理工作進行及時、有效的行政監督，并協助全體所有權人及管理服務人共同處理公共事務。

參考文獻:
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