目錄
一、我國住宅小區的停車位問題
二、小區停車位的所有權分類
三、小區停車位的形式
四、目前對于住宅小區停車位\\(庫\\)的所有權歸屬
五、各國或地區對停車位的所有權歸屬現狀
六、我國對停車位的所有權歸屬現狀
七、個人分析及觀點
參考文獻
摘要
住宅小區的停車位問題，是目前我國物業管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產開發商、小區業主和物業管理公司之間愈演愈烈，極易產生產權之爭。由于我國現行法律規范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決沒有統一的判決標準，因此判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現,“車位之爭”，必將導致更大范圍的矛盾對立， 住宅小區停車位的所有權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區停車位所有權歸屬不明，將令房地產開發商和置業者的合法利益處于不確定的狀態，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規定是當務之急也是必要的。本文試圖結合我國目前的學說和借鑒國外一些理論和實踐，根據小區停車位的不同形式，對其所有權歸屬問題進行分析探討。
關鍵詞：車位 所有權 現狀 分析建議
一、我國住宅小區的停車位問題
小區停車位的所有權,從時間上可以分為兩類:第一類所有權為停車位的初始所有權,這類所有權為開發商所有；第二類為后繼所有權,指在開發商將全部房屋出售給業主后,停車位的所有權問題。這是兩類不同性質的所有權,不能相互混淆。在現實生活中,就第一類所有權并無爭議,有爭議的為第二類所有權的歸屬，所以后者是本文分析的重點。
二、小區停車位的所有權分類
在分析小區停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區分所有權的概念。建筑物區分所有權是指“根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合?！保▍⒁娡趵髦墩撐餀喾ㄖ械能噹斓臍w屬及相關法律問題》）建筑物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分?！段餀喾ā返?6條規定：“建筑區劃內的綠地，道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有?！逼渲须m然規定了建筑物區分所有權，其中關于物業管理用房、會所、車庫、綠地的所有權歸屬問題，規定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發商能夠證明其享有所有權的以外，屬于建筑物區分所有權人共有”。特別是目前爭議較多的小區車位車庫所有權歸屬問題，《物權法》規定，“建筑區域內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出租，出售或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業主共有”。 《物權法》雖以做出相關規定，但是此類問題在現實生活中還是比較復雜，是建筑物區分所有權歸屬規則在實務適用中的難點。
三、小區停車位的形式
從我國目前的現有小區情況大體來看，其停車位的形式主要有三種：
第一種形式:在小區內建造的專門的停車設施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區別的、獨立的特定物。其權屬可以登記,業主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權或者使用權;如果沒有特別約定,其所有權歸修建停車設施的開發商所有。對這類停車位,我們稱其為庫,開發商對這類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行,即將特定車位與特定住宅單元相聯系,一體出售給業主或者開發商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨立的標的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應對價的小區的業主所有。
第二種形式:是在小區的空地上由小區的物業公司劃出專門的停車位。這類停車位開發商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發商將房屋售出后,因小區內的土地使用權已歸全體業主所有,故其土地使用權上的停車位歸全體業主享有。在現實生活中,一般是由停車者向物業公司交納使用費,而物業公司將該使用費作為物業管理費的一部分,為全體業主的利益而使用。
第三種形式:在小區的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分攤銷售是指開發商在不能對每一單元提供一個位的情況下,將車位銷售給全體業主,每一業主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區車庫屬于公攤范圍為分攤銷售,否則為分別銷售;另一種是成本計算方法,即小區車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售,只有明確表明房屋價格中不包括小區車庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中,多以業主是否分攤了建筑的成本進行判斷,如果由全體業主分攤了此項費用,則停車位歸全體業主共同共有,否則歸開發商所有。 相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權的歸屬比較明確。在現實生活中,因為我們很難查明開發商是否將建筑成本分攤銷售,而且在我國現階段小區的停車位不能滿足小區所有業主需求的情況下,有些開發商將這種類型的停車位銷售給業主以外的人,從而引發糾紛?，F行的《北京市商品房預售合同》和《物業服務合同\\(示范文本\\) 》中對此問題有相應條款說明。文件規定雙方對停車費用要事先進行約定,購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價格與開發商、物業公司在合同中約定。
四、目前對于住宅小區停車位\\(庫\\)的所有權歸屬
車庫、車位利益的糾紛關鍵是明晰車位、車庫所有權問題。所有權確定了,使用權、收益權、處分權都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統治期間的“偽法統”,一并廢除了民國時期的“六法全書”和“民法典”,我國至今又還未頒布自己的民法典,加之中國傳統社會忽視對公民私有財產的保護,公民的私有財產的確定和權利邊界經常處于不確定狀態,不利于對財產的保護和利用。目前對于住宅小區停車位\\(庫\\)的所有權歸屬認識有幾種通說：
（一）合同約定說
此種觀點認為,對車庫的歸屬應當通過約定來確定。這種觀點的本質意義是合同雙方當事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協商車庫的歸屬?！段餀喾ā芬幎?“建筑區域內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，歸全體業主共有”。從物權法的規定上來看，現在我們國家對于車位車庫所有權的歸屬也是遵從于此通說來認定的。但是在當前賣方市場條件下，房地產商極有可能仗著自己的強勢地位制定霸王條款，并且他們在合同中主動要求同業主進行協商的可能性也微乎其微。這樣將對廣大業主極為不利且這也不符合本觀點的本意。只有隨著商品房市場的發展逐漸變為買方市場的時候，此種觀點才有可能實現。
（二）成本分攤說
此種觀點認為，當房地產開發商將車庫的建造成本分攤到業主購房款中,車庫所有權即為業主共有,否則歸開發商所有。目前房地產價格是由需求決定的,而不是由成本決定的,開發商是否將車庫的建造成本分攤到住宅銷售價格中去,也只有開發商清楚,業主幾乎不可能去核定開發商的開發成本,也沒有權力去核清開發商成本。因為成本是屬于企業的核心商業秘密,因此據此來確定車庫的所有權也是非常困難的。
（三）國家所有說
此種觀點認為,地下車庫屬于地下人防工程,根據《人民防空法》的有關規定應當推定為國家所有（參見 王利明著《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關于加強居住小區內人防工程使用管理的補充通知》第2條指出:“人防國有資產是國防資產的組成部分,未開發使用的不交納物業管理費。開發使用的人防工程,由使用人交納物業管理費。使用人須承擔產權人應交的物業管理費,并在人防工程使用協議和物業管理委托合同中注明?！彪S著城市商品房的發展,我國的人防工程建設發展迅速,人防工程投資建設主體已由國家作為單一投資建設主體發展成為多元的投資建設主體。這種情況下,仍然認為地下人防工事歸屬于國家所有顯然是不妥當的，理由有三。第一,《人民防空法》并沒有明確規定所有的地下人防工事都屬于國家所有?！度嗣穹揽辗ā返?條規定:“國家鼓勵、支持企業事業單位組織、社會團體和個人,通過多種途徑投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有?！贝颂幹皇且幎擞赏顿Y者使用管理,收益歸投資者所有,并沒有界定人防工事的所有權歸屬問題。相反,在沒有界定所有權歸屬的情況下,應當認為投資者就是所有者,而不能反過來認為在沒有明確規定歸屬的情況下就可以認為屬于國家所有。第二,在市場經濟條件下,界定所有權最基本的原則仍然是投資者享有所有權。對于商品房小區的地下人防工事,國家并沒有作出任何投資,因此就不存在在法律上主張所有權的基礎。第三,如果地下人防工事屬于國家所有,政府應當承擔管理和維護的義務。但是事實上,對小區地下人防工事的管理費用并非由國家承擔,大量的是由開發商或者業主承擔。而由開發商或者業主承擔管理費用而不享有所有權,這也是說不通的。
（四）登記說
此種觀點認為：車位（庫）房的所有權證登記是誰，即歸誰所有。依據物權法的公示公信原理對于已登記的車位（庫）肯定歸登記產權人所有。但是我國目前的情況是：沒有進行房地所有權屬登記或者壓根就不能進行登記的車庫在我國的住宅小區里比比皆是，顯然以此來確定車（位）庫的所有權歸屬也是很難辦到和不現實的。
五、各國或地區對停車位的所有權歸屬現狀
對于公共小區來說,停車位的所有權歸屬直接關系到業主和全體小區居民的切身利益。因此,各國或地區的立法中,對此問題均有所規定,我國物權法的立法應當進行吸收和借鑒。
（一）美國
美國法律對小區內車庫的制度設計,遵循兩個最基本的原則,一是不允許小區業主以外的任何人擁有小區內車庫的所有權，二是不允許小區內的車庫做為獨立的專有專有部分進行單獨買賣。 可以看出,美國法律的規則設計與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區業主以外的人擁有小區內車庫的所有權,避免了小區業主以外的其他人壟斷小區內車庫的所有權向業主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區內車庫單獨買賣,有效的避免了車庫所有權轉讓到業主以外的他人手里。當然美國也有作為獨立專有部分可以單獨買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區的范圍以外另外建造、開發并經營,本身就具有區分所有性質的專門車庫。
（二）德國
德國1973 年7 月30 日修正的《住宅所有權法》第3 條第2 項規定,“以持久性界標標明范圍之停車場,視為有獨立性之房間?！币嗉吹厣?、地下之停車場皆可設“專有所有權”，并能夠獨自讓與、設定負擔。（參見陳華彬著：《現代建筑物區分所有權制度研容》，法律出版社1995年版，第169頁。） 因此在德國車庫作為一種獨立的物,其所有權可由開發商自由出售給小區內的業主,而不是作為從物,直接歸全體業主所有。其優點在于保護了開發商和小區居民中不需要車庫的業主的利益,其可以不用支付該車庫的分攤費用。應明確的是,即使小區內的停車位屬于全體業主共同共有,對停車位享有專用使用權的業主也可以在小區內的業主之間自由轉讓其使用權。
（三）法國
在法國,新公寓的建造者負有一項法定的義務:在建筑物基地內,按一戶一空間的標準為住戶設計停車場。學界及司法實踐認為,區分所有建筑物之居住區域與停車區域為分別的不動產,即停車位必須另行購買;并且該區分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內之停車位。
\\(四\\)日本
在日本,區分所有建筑物附設之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內停車場,指在區分所有建筑物內設置的停車場,一般設在區分所有建筑物的地下或一二層,但也有設在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區分所有權人或區分所有權人以外的其他人設定利用權,且該專用權應予以公示。但是，對屋內停車場的產權歸屬問題并沒有作十分明確的規定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。日本學界存有爭議,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實踐中占據了絕對的主流地位。而日本學界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。
六、我國對停車位的所有權歸屬現狀
（一）住宅小區地面停車位
地面停車位是指經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意, 在住宅小區地面上直接設置的停車設施, 一般以劃線分割方式標明。（陳華彬著：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。）房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后, 房屋單元辦理初始登記及轉移登記, 房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區總土地使用面積之內, 因此, 該種停車位的使用權顯然屬于全體建筑物區分所有人, 即業主。在這里全體業主擁有停車位的使用權而不是所有權是基于以下考慮: 所有權的客體必須符合構造上和使用上的獨立性標準, 而地面停車位只是通過劃線分割而成, 不具備建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被視為土地使用權的客體。對停車位的使用性質我們可以認定為對共用部分的專有使用, 它是指依據法律規定和區分所有人之間的共同約定, 由某一個或數個區分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權。（王利明著：《物權法論》，中國政法大學出版社1997年版，第39頁）。
該種使用權所產生的收益必須歸全體區分所有人享有。根據我國的實際, 我們認為, 應當由地面停車位的使用人向業主委員會交納使用費或租金, 同時向提供看管服務的物業公司交納看管費用。因此, 無論是開發商還是物業公司都無權擅自在小區的地面設立停車位, 而必須在得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議, 對有關收益分配作出具體約定\\( 比如可約定租金所得用于彌補小區內的物業管理費用開支\\) 后, 才能設立和運營這種地面停車位。否則, 將構成無權處分的侵權行為。
（二）住宅小區地下停車位
住宅小區地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會經濟的不斷發展以及對土地需求的日益膨脹, 現代建筑物不得不更多地向空間發展, 包括地表上空和地下空間。正是對地下空間的充分利用, 才導致了地下停車位的出現。而我國對于地下停車位的法律規定仍是空白, 要確認地下停車位的權利歸屬, 首先要對地下停車位的權利結構有清楚的認識。傳統物權理論認為只要具備構造上和使用上的獨立性, 即可以成為所有權的客體。地下停車場四至明確, 與其上的房間有墻壁相隔, 已成為與住房相區別的、獨立的特定物, 可以成為單獨所有權的客體。然而, 結合我國房地產市場的實踐來看, 如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權\\( 即相當于專有部分的所有權\\) , 亦即賦予房地產開發商對地下停車位享有完全的所有權的話, 會導致顯失公平的結果出現。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的,即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額。根據我國“房地不分離”的原則, 沒有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在轉移登記時, 其不能取得房地產權證, 其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物（王利明著：《物權法論（王利明著：《物權法論》，中國政法大學出版社1997年版，第400頁。）。另外, 由于該種停車位建立在全體業主所共同擁有使用權的土地上, 不擁有土地使用權的房地產開發商是無法對其取得產權的。也因此, 實踐當中, 開發商在售房合同中約定的“停車位的產權屬于賣方”的條款應當屬于無效條款。該種地下停車位的權益應由小區的業主共同享有, 開發商或物業公司是無權擅自處分的。當然在征得業主大會同意后, 開發商或物業公司可以根據業主大會的授權委托, 將停車位予以出租, 所得租金收入歸全體業主所有, 用于彌補物業管理費用開支。
同時, 停車位使用人必須向提供看管服務的物業公司交納看管費用。當然, 對于將地下停車位的建筑面積也計算建筑容積率的特殊情況, 我們應區別對待。這些按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下停車位, 和地上建筑物一樣要計入整個的建筑面積。因此, 該種停車位可擁有獨立的所有權。此種地下停車位開發商有權予以出售、出租。通過買賣而擁有產權的業主雖然無須繳納車位使用費, 但仍應按期繳納物業管理費或車輛看管費。
（三）樓房首層架空停車位
樓房首層架空停車位, 是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行的房地產行政管理法律制度下, 首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的, 不能獲得相應的土地使用權面積份額, 其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物\\( 面積\\) , 也是住宅房屋單元的從物。所以關于樓房首層架空停車位的產權歸屬與地下停車位的情形是一樣的, 此處不再贅述。
（四）樓房屋頂平臺停車位
樓房屋頂平臺停車位, 是指在小區商品房樓頂平臺上設置的停車位。雖然樓房屋頂平臺停車位在我國目前還未普及, 但隨著停車位的日益緊張, 有關這種停車位的糾紛也會日益增多。對于屋頂平臺的歸屬問題, 也是頗有爭議。有人認為, 屋頂平臺應當歸建筑物的全體區分所有人共有; 也有人認為, 其應屬于頂樓住房所有權的范圍, 因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有。我們知道, 對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間, 而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區分所有人, 而應當歸該建筑物的全體區分所有人所有。所以, 在該空間上設置停車位的權利也應當屬于建筑物的全體區分所有人, 開發商和物業公司都無權擅自在屋頂平臺設置停車位, 而應與該樓的業主進行協商并征得同意之后才可以。
七、個人分析及觀點
對于本次物權法立法內涵的分析及一些個人建議：
我們學過法律的人都知道民事法律規范的核心任務為協調利益關系,立法者總是根據利益關系的不同類型,設置相應的法律規范。民法所協調的利益關系主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關系,民事主體的利益與國家利益之間的關系（民事主體在本文中僅代表單個人或單個組織，并不代表國家）,民事主體的利益和社會公共利益之間的關系（ 王軼著 對中國民法學學術路向的初步思考—過分側重制度性研究的缺陷及其克服[J ] . 法制與社會發展,2006） 。對于民事主體和民事主體之間的利益關系,在通常情況下,會采用任意性規范、倡導性規范或混合性規范進行調整;對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關系則通過強行性規范去調整。
首先應明確停車位權屬之爭所屬利益的性質,即其調整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應該運用任意性、倡導性或混合性的規范去調整;如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關系,則應該運用強制性規范進行調整。不能籠統地把停車位權屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關系,因為停車位的情形相當復雜,如果停車位可以進行登記,則登記后的業主利益和開發商的利益都僅代表他們個人或組織，所以開發商與已購買該停車位的業主之間為民事主體之間的關系,他們之間采取協商的形式解決利益沖突,即法律不采取強行法規范二者之間的關系。
但就目前我國住宅小區絕大多數情況是整個社區的業主的利益與開發商的利益而言,其是否應該屬于民事主體與社會公共利益之間的關系呢？小區所有業主的利益到底是否屬于公共利益呢？什么是公共利益呢，對于這個問題我們就要看在某一事項所涉及的眾人中，是不是有多數人對該事項表示認可。如果得到多數人的認可，該事項屬于“公共利益”無疑！反之，如果在某一事項所涉及的眾人中，有多數人對該事項不認可，則該事項必不屬于“公共利益”。說到這里，公共利益的內涵已經很清楚了。所謂“公共利益”，必須要與公共決策結合起來，大多數人認可之事就是公共利益，大多數人不認可之事就不是公共利益（參見 王昌英著 何為社會公共利益[J] 北京大學學報 2001 04）。
所以說什么是公共利益問題屬于事實判斷問題，必須結合具體的事項，由該事項所涉及的公眾來決定，在立法時對哪些事項屬于公共利益進行事先列舉是不可能也是不實際的。由此可以得出全體小區業主的利益是經過大多數人民認可的利益（相比于單一開發商來講）所以應該屬于社會公共利益范疇，所以應由強行法進行規范。而物權法第76 條第2 款賦予當事人自主選擇的權利,為任意性規范,因此背離了規范的性質,所以我認為是錯誤的。并且長期在清華大學法學院任教的崔建遠教授也認為：《物權法》不宜規定‘約定優先’，而應另辟蹊徑?！保ㄍ踔斨?公共物業所有權歸屬的《物權法》分析）并且從國外的制度上看沒有一個國家對于車庫的權屬純粹以約定的方式處理,而多數是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優先,約定作為補充。所以,本人認為,如果法律強制規定停車位屬于業主的共同所有可能更有利于保護業主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關系。既應用強行法進行明確規定：停車位的所有權歸全體業主共有,只有這樣才能避免開發商利用自己占著賣方市場而鉆法律漏洞損害廣大業主的利益。只有真正的使約定變為法定，才能維護最根本的我國廣大業主的利益。
綜上所述，在建筑物區分所有權領域中，停車位（庫）的權屬問題是十分重要的，涉及到全體區分所有權人的利益。只有規定清晰、明確的集體規則，確定停車位（庫）所有權的歸屬，在現實中才能夠保護區分所有權人的合法權益，建設和諧社會。
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