一、不動產預告登記的含義

對于預告登記的概念， 我國學者尚未形成統一的觀點，其中以王利明教授①和孫憲忠教授②的觀點為代表。 筆者認為：預告登記的本質是對請求權的提前登記，主要是指為了確?，F在尚未發生，但將要發生的物權變動能夠順利推進為本登記，而對某種債權請求權進行的提前登記，需要注意的是，該債權請求權必定是以物權變動為內容的。

二、不動產預告登記的性質

（一）具有臨時性

預告登記是在本登記之前進行的一項登記，其最終要么被注銷，要么轉化為本登記，其并不是始終存在的。

（二）兼具債權性和物權性

其債權性體現在：（1）預告登記的權利人對作為標的物的不動產并不享有支配權，既無權對該不動產進行事實上的支配，也無權進行法律上的支配；[1]（2）預告登記擔保的是債權請求權，而非物權或物權請求權。 其物權性體現在：（1）任何會損害或妨害經預告登記的請求權的處分歸于無效；（2）如果該請求權已經進行了預告登記，那么當對抗債務人的破產和被強制執行時，預告登記權利人享有對抗權；（3）當債權請求權受到他人侵害或妨害而無法實現時，預告登記權利人有權要求他人立即排除妨害或停止侵害。[2]

（三）具有從屬性

由于預告登記以擔保債權請求權的實現為目的，保障預告登記權利人將來能夠實現物權，因此其具有從屬性。 預告登記的效力取決于被擔保的債權請求權的效力。 預告登記與該請求權在法律上是緊密相連的。 這不僅體現在預告登記的成立上，也體現在預告登記的轉讓與消滅中。 《物權法》第 20條第 2 款就是對這一點完美闡釋。

三、不動產預告登記的效力

預告登記的效力， 即預告登記制度本身具有的直接作用，它是我們立法、運用以及進行其他相關研究時都涉及的一個重要問題。 具體來說，預告登記的效力一般包括以下幾個方面。

（一）保全權利效力

保全權利的效力是指保障以發生物權變動為目的的債權請求權將來肯定會發生預期物權效果的一種法律效力。 在不動產預售中，由于交易標的的價值巨大，因此單靠合同債權無法有效保障債權人的利益。為了減輕債權人的風險，保護其合法權益， 法律通過預告登記的方式把債權的情況通過一定的程序記載在登記簿上進行公示， 使其具有相當于物權的排他對抗效力。

（二）破產保護效力

如果請求權已經進行了預告登記，那么當相對人破產時，預告登記權利人有權對抗其他破產債權人， 這就是所謂的破產保護效力，其主要體現在：第一，如果預告登記的請求權的行使要件在相對人破產時已經成就， 那么預告登記權利人有權直接行使該請求權；第二，在特定的情形下，預告登記權利人在請求權的行使要件尚未成就時亦有權對抗其他債權人。[3]

（三）限制處分效力

許多法律、法規都規定：在進行了預告登記后，只有取得預告登記權利人的書面同意后， 登記機構才能受理對已辦理預告登記的不動產提出的登記申請。 這樣的規定在實際上嚴格限制了登記權利人的處分權， 因為只有經預告登記權利人同意，其才能處分有關不動產。

三、我國不動產預告登記的要件與適用范圍

在我國，預告登記的構成要件主要包括：（1）預告登記客體符合法律規定；（2）當事人之間有關于預告登記的約定；（3）登記機構在登記簿上進行了登記。

（一）預告登記客體符合法律規定，即“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”

正如前文所述，預告登記具有從屬性，其效力取決于被擔保的債權請求權的效力。債權請求權必須滿足下列條件，才能成為預告登記的客體：（1）該債權請求權是合法有效的；（2）雙方當事人設立該債權請求權，主要是為了變動具有登記能力的不動產物權；（3）該債權請求權是基于當事人間的協議產生的。

（二）預告登記是雙方當事人協商一致的產物

筆者認為， 原則上只有債權人與債務人就申請預告登記的事項達成合意時，才能申請預告登記。此種約定的內容既包括是否申請預告登記，也包括申請何種預告登記等其他內容。

但是不能將該要素作為一項強制性規定， 否則當開發商或有關部門拒絕在合同中約定預告登記時， 商品房買賣合同或建設用地使用權轉讓合同中的買受人、 受讓人就無法利用預告登記制度來維護自身的合法權益。 因此，對于部分預告登記，如預售商品房的預告登記應當強制要求開發商辦理，其他類型的預告登記，可以由當事人通過約定來確定。

（三）登記機構在登記簿上進行了登記

只有在被載入不動產登記簿后，預告登記才能發真正產生，才能保障債權人在將來的某個時刻能夠實現物權。 我國《物權法》將不動產預告登記的適用范圍限于買賣房屋和其他不動產，然而該適用范圍已經被《房屋登記辦法》第 67 條③進行了擴展。

四、我國不動產預告登記制度的缺陷

（一）預告登記的適用范圍依舊比較狹窄

在國外立法中，不動產預告登記的適用范圍一般包括以下幾項：（1）以不動產物權的設定、轉移、變更或消滅為內容的請求權；（2）以附有始期、停止條件或有其他可于將來確定的有關物權變動的債權請求權；（3）不動產權力內容或次序變更的請求權。[4]

我國法律法規規定的適用范圍只包含了第一項的部分內容，其他內容均被排除在外了，由此可見，我國預告登記制度的適用范圍是十分狹窄的。

（二）預告登記的登記機構并不統一

我國雖然在《物權法》第 10 條④規定了不動產登記的機關，但其只是一項模糊的規定，缺乏實踐價值。目前，我國各個地區有關不動產登記機構的規定是存在很大差別的，有的地方設立了房產部門，專門負責管理、登記房屋，同時又為了管理、登記土地而設立了土地管理部門；而有的地方已經將土地和房屋管理機構統一為專門的機構，比如廣州、深圳。 可見，在我國的實踐中，仍然未能由統一的登記機構來負責不動產的登記工作，這又導致了不動產交易往往因部門利益而無法快捷安全地進行。

（三）預告登記的申請條件并不明確

《物權法》規定，只要雙方當事就申請預告登記的事項達成合意時，就能申請預告登記。 但在實踐中，經常會出現兩種情形：第一，雙方當事人就申請預告登記無法達成約定；第二，雖然雙方當事人就申請預告登記達成了約定，但一方當事人違反了該約定，拒絕共同申請預告登記。 對于這兩種情況應當如何處理，我國法律尚無確切規定，因此，在實踐中無法更全面的保障當事人的權益。

（四）預告登記的效力

在我國現行的法律法規未能得到明確預告登記制度的核心就是確立其自身的效力。 一般來說預告登記具有三種效力，即保全權利，破產保護以及限制處分。但是只有保全債權請求權的效力通過《物權法》第 20 條得到了正式確定，限制處分效力是基于保全權利效力而產生的。然而對于破產保護效力，《物權法》并未予以明確，這不得不說是預告登記制度的一大缺陷。

五、完善我國預告登記制度的幾點建議

（一）適當擴大預告登記的適用范圍

預告登記制度應當發揮著最大限度保護和平衡民事主體利益的功能，允許民事主體在法定范圍內約定權利，然后通過預告登記來獲得保護。筆者認為可以將我國預告登記的適用范圍擴展到以下幾個方面：（1）以不動產物權的設定、轉移、變更或消滅為內容的請求權；（2）附條件或附期限的請求權；（3）以特殊不動產物權變動為內容的請求權；（4）特殊的債權請求權。

（二）統一我國預告登記的登記機構

根據不動產的特性， 大多數不動產都與土地存在著密切聯系， 加之土地管理部門對土地登記信息掌握的最全面也最熟悉，因此，未來的不動產登記機關的構建方案可以在土地管理部門內部設立獨立的不動產登記機構， 這樣既能實現不動產登記機構的統一，又有利于集中不動產物權信息，方便民眾查詢。 此外，由于我國的土地登記制度已經實施了多年，在長期的實踐中，土地管理部門已經培養了大批專門的登記人員，積累了大量的實踐經驗， 這些都為不動產登記工作的順利開展墊定了堅實的基礎。因此，有必要也有可能在土地管理部門內部設立能夠獨立運轉的統一的不動產登記機構。[5]

（三）明確我國預告登記的適用條件

我國《物權法》對當事人申請預告登記的條件作了限制，即雙方當事人只有在自愿達成協議的情況下才能申請預告登記。該規定從表面上看貌似是賦予了當事人自主選擇權，但實際上是對當事人進行不動產預告登記進行了一定的限制，也就是會出現上文所述的兩種情形， 這就使得保護弱勢一方的合法權益無法得到充分保護。 從立法上著手是徹底解決該問題的根本辦法， 我國的立法機關在立法時可以規定當特定條件成就時，一方當事人可以單獨申請進行預告登記，而無需取得對方當事人的同意。這樣既可以明確預告登記適用的條件，也對當事人施加了一定的限制，使其無法濫用預告登記制度。

（四）明確我國預告登記的法律效力

現階段， 我國預告登記的法律效力只明確規定了保全權利效力以及由該權利衍生的限制處分效力。 我國正處于產業升級和更新日新月異的時代，破產現象比以往更為常見，此時交易風險的不確定因素增多，如果缺乏對債權人的有效保護，那么只會抑制經濟的擴大再發展。 因此增設預告登記的破產保護效力對保障交易安全和促進經濟發展有著不可忽視的作用，同時也有利于健全預告登記制度的效力，充分發揮其應有的制度功能。

注 釋：

① 王利明教授認為：所謂的預告登記，是指為保證債權的實現，保全物權的順位的請求權而進行的提前登記。 詳情請見：王利明.《物權法專題研究（上）》[M].吉林大學出版社.2002 年版，第 333 頁。
② 孫憲忠教授認為：預告登記是當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或尚未成就時，為保護其取得未來的物權之債權請求權而對其進行登記。 詳情請見：孫憲忠.《論不動產物權登記》[J].中國法學，1996，（5）。
③ 《房屋登記辦法》第 67 條規定：“有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：1、預購商品房；2、以預購商品房設定抵押；3、房屋所有權轉讓、抵押；4、法律、法規規定的其他情形。 ”
④ 《物權法》第 10 條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

參考文獻：

[1] 金 可可.預告登記之性質 ———從德國法的有關規定說起[J].法 學,2007，（7）.
[2] 程嘯.不動產登記法研究[M].法律出版社，2011.528.
[3] 范利平. 我國不動產登記的理論與實踐 [M]. 知識產權出版社 ，2012.119.
[4] 賈慧姝.論我國預告登記制度立法之完善[J].中國房地產，2008，（1）.
[5] 吳丹樺.建立健全不動產登記制度[J].發展研究，2009，（6）.