一、我國不動產適用善意取得的范圍

\\( 一\\) 土地

在我國，土地歸國家和集體所有，個人不能享有土地的所有權，土地所有權也就不能適用不動產善意取得制度。我國《土地管理法》第 2條規定: “土地使用權可以依法轉讓?！薄稉７ā芬幎? “土地使用權可以依法設立抵押權，并進行抵押登記?！币虼?，土地使用權可以適用不動產善意取得制度。

\\( 二\\) 房屋

我國《城市房地產管理法》規定: “依法取得的房屋所有權可以轉讓、設立抵押權?！币虼?，房屋所有權可以適用不動產的善意取得制度。

\\( 三\\) 草原、林木

我國《森林法》規定: “林木可以進行轉讓，并依法進行登記?！薄稉７ā芬幎? “林木屬于不動產范疇，也已依法設立抵押權?！币虼?，林木可以適用不動產善意取得制度。我國《草原法》規定: “草原屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有的除外。任何單位或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓草原?！币虼?，草原的所有權不能適用不動產善意取得制度。同時，《草原法》第十五條規定: “草原承包經營權受法律保護，可以按照自愿、有償的原則依法轉讓?！奔床菰邪洜I權可以依法進行買賣、流轉，草原承包經營權可以適用不動產善意取得制度。

二、我國物權法中不動產善意取得制度的不足

\\( 一\\) 動產善意取得與不動產善意取得一體化規定

我國《物權法》第 106 條善意取得制度同時將動產善意取得和不動產善意取得規定在同一條法條之中，導致二者具有相同的構成要件，筆者認為這是不妥當的。因為，在民法中，動產和不動產是兩個不同的概念，二者是有很多的不同之處的。第一，二者具有不同的標的物。動產善意取得的標的物為動產，不動產善意取得的標的物為不動產。第二，二者的取得方式不同。動產的取得方式為交付，通過交付來取得動產;不動產的取得方式為登記，通過完成不動產登記來取得不動產的所有權。第三，動產和不動產善用善意取得適用的前提條件不同。因此，動產善意取得與不動產善意取得一體化規定會導致動產與不動產的善意取得制度不夠完善，會對動產與不動產的善意取得在司法實務中的適用產生困擾，筆者認為有必要將動產善意取得和不動產善意取得分開來規定，畢竟二者的構成要件存在區別。

\\( 二\\) 沒有統一的登記機關和權屬證書

目前，我國沒有統一的不動產登記機關，各種不動產登記分散在各個不同的管理部門，甚至同一個不動產的權利登記在不同登記機關進行。如土地管理部門負責土地登記，房產管理部門負責房屋產權登記，樹木所有權登記在林業管理部門負責林木所有權登記等。根據《擔保法》規定，不同的登記對象，在不同的登記機關進行登記。如: 抵押無地上定著物的土地使用權的，在發放土地使用權證書的土地管理部門進行登記; 抵押城市房地產或鄉\\( 鎮\\) 、村企業的廠房等建筑物的，在人民政府規定的部門進行登記; 抵押林木的，在縣級以上林木主管部門進行登記。同時，由于多個不動產登記機關的存在，導致了多種權屬證書的出現。如: 在實務中，存在著房屋權屬證書和土地權屬證書兩套體系。雖然我國《物權法》第 10 條規定: 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理，并且國家實行統一的登記制度，包括統一的登記范圍、登記機構和登記辦法。但是，對于何種機關可以作為統一的登記機構，制作統一的權屬證書，《物權法》并未作出具體規定，而是希望通過法律、行政法規來解決這個問題。

三、對我國物權法中不動產善意取得制度的完善建議

\\( 一\\) 制定統一的不動產登記法規

我國目前不動產登記制度最大的問題在于“不統一”。雖然我國《物權法》第 10 條規定了國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。但是，《物權法》對統一登記的范圍、登記機構和和登記辦法沒有做出具體的規定，僅僅說了是由法律、行政法規規定。但是，我國涉及到不動產登記的法律、行政法規有數部之多，由此而產生的多種不動產登記機構，各個登記機構所涉及的登記范圍不同，登記程序也不同，這是導致我國不動產登記出現各種問題的最主要原因。因此，筆者認為我國應當出臺一部統一的不動產登記的法律，在這部法律中，應當對不動產登記的基本制度和規則做出明確規定。

\\( 二\\) 設立統一的不動產登記機關和權屬證書

為了完善不動產登記制度，還要做到的一點就是增加不動產登記機構的登記信息的透明程度，當前有許多不動產登記機構并未做到向公眾公開登記信息，這明顯阻礙了善意取得的適用。不動產善意取得制度之所以能夠適用，就是因為善意第三人能夠查詢到不動產登記薄所記載的內容，基于對不動產登記薄的信任，才會發生不動產物權變動行為。由此可見，不動產登記薄登記信息透明化的重要性。不動產登記機構應當本著服務為民的態度，通過各種方式來增加登記信息的透明化程度，提高辦事效率。

\\( 三\\) 明確不動產登記的審查方式

目前，我國在物權法立法上采取了債權形式主義物權變動模式，將登記作為了不動產物權變動的生效要件。因此，我國對于不動產登記一直實行的是實質審查方式，盡最大的可能來保證登記信息的真實性，來維護不動產登記的公信力，但是，對于登記機構的審查范圍，也應當有個明確的規定。筆者認為，登記機關在進行實質審查時，首先要審查的就是本登記機關對該登記申請是否享有管轄權，如果有享有管轄權，接下來登記機關就應當審查申請人是否具有完全行為民事能力，提交的登記申請書是否符合格式，準備的登記材料是否完備，申請登記的內容是否與登記材料所列相同，雙方所簽訂的買賣合同是否違反法律的規定。登記機關進行實質審查可以有效的減少登記錯誤情況的發生，能夠更好的維護真實權利人的權益。

\\( 四\\) 明確登記機關的賠償責任

我國《物權法》第 21 條規定了因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。但是，《物權法》對于登記機關如何承擔責任卻沒有做出規定。筆者認為，登記機關的賠償責任應當根據不同的情況來進行處理。第一，如果是登記機關自身因懈怠、疏忽等原因，造成了登記錯誤的出現，給當事人造成損失的，登記機關應當負賠償責任。

第二，如果是登記機關的工作人員和申請人惡意串通，將不屬于申請人的不動產登記在申請人名下，對真實權利人造成損失的，應當由登記機關和申請人共同承擔責任。第三，如果是由于當事人的惡意或者重大過失等原因造成登記機關登記錯誤的，應當由當事人承擔賠償責任。同時，由登記機關設立賠償基金進行賠償，也可以促使登記機關在不動產登記過程中更加仔細、慎重的進行登記審查，最大程度的避免登記錯誤的出現。

\\( 五\\) 將動產與不動產的善意取得制度分開規定

我國《物權法》將動產與不動產的善意取得一體化規定，其弊端前文已經進行了述說，在此就不再表述。筆者認為，我國目前確有必要將動產與不動產的善意取得分開來規定，畢競二者之間存在多種區別。

將動產與不動產的善意取得制度分開來規定，不僅可以有效的促進不動產善意取得制度在實踐中的適用，也可以更好的維護不動產交易市場的安全與穩定。同時，在新的法條中可以將不動產善意取得的構成要件進行更加詳細的規定，如: 明確善意的判斷時點為登記辦理完畢時，設立合理價格的判斷標準等。這些都有利于善意取得制度的完善和適用。

四、結語

本文通過對我國物權法中不動產登記制度的研究，找出了不動產登記制度的不完善之處。筆者認為，要完善我國的不動產登記制度，就必須做到“統一”，“不統一”就是我國不動產登記制度的最大問題。只要我國的不動產登記制度能夠做到“統一”這一點，就能夠很好的完善不動產登記制度，同時也會對完善我國的不動產善意取得制度起到重要的作用。隨著我國法制化進程的加快，我國不動產善意取得制度終將會得到完善，對我國經濟秩序的穩定和發展起到良好的維護作用，能夠更好的保護我國不動產市場交易的安全和穩定。

參考文獻:

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