近年來，我國房地產市場的大熱催生了大量的貸款購房者，按揭購房逐漸成為我國居民的首選購房方式。按揭一詞由香港引入內地。目前我國大陸的房地產按揭實際上包括了現房按揭和樓花按揭。簡單地說，樓花即指預售商品房; 樓花按揭制度就是指購房者根據商品房預售合同約定，向開發商支付部分房款，向銀行貸款墊付剩余房款，從而將所購房屋抵押給銀行作為取得貸款擔保的一種法律行為。樓花按揭一方面降低購房門檻，刺激房屋需求，但另一方面帶來諸多法律糾紛。筆者將通過探討樓花按揭不同主體之間的法律關系及其所承擔的風險，提出相應的風險防范措施。
一、我國樓花按揭制度的法律關系
我國房地產的樓花按揭制度涉及的主體主要有購房人、開發商、銀行三方，包括房屋的買賣、貸款、抵押、擔保等一系列民事法律行為。
\\(一\\) 購房人與開發商
購房人因購房和開發商產生了預售房屋買賣關系，購房人為買受人，開發商為出賣人。購房人與開發商簽訂房屋買賣合同，約定購買的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
\\(二\\) 購房人與銀行
購房人與銀行因支付購房款而與銀行產生借貸關系和抵押擔保關系。借貸關系中，銀行為出借方，購房人為借款方。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，銀行根據購房人的申請和提供的相應資料，在審查申請人的身份、資信狀況后確定是否同意借款以及相應的借款數額與年限，雙方簽訂借款合同。借貸法律關系及時解決了購房者的資金困難問題。因為購房人要將取得產權證的房屋作為擔保抵押給銀行來申請貸款，因此房屋產權的轉移產生了擔保法律關系。房屋的抵押擔保降低了銀行的貸款風險，又促進了借貸關系的產生。
\\(三\\) 開發商與銀行
開發商與銀行之間存在合作法律關系。一方面表現為開發商與銀行的回購法律關系。購房人在不能如約向銀行付息時，開發商需要回購其抵押給銀行的房屋。另一方面，開發商與銀行、購房人存在擔保關系，開發商為保證購房人清償貸款與銀行存在保證關系。
\\(四\\) 其他: 購房人與保險公司
購房人向保險公司辦理保險產生了保險關系，如房屋險、信用險、壽險、履約保證險等。保險公司在發生保險范圍內的事故時支付保險費用，優先償還購房人的銀行貸款。
二、樓花按揭中的法律風險
\\(一\\) 開發商導致的風險
1． 開發商所開發樓房由于質量原因或其他原因，無法辦理房產證而無效。
2． 樓花按揭中，房屋作為標的物是期房而不是現房的形式。如果還款期限屆滿，而開發商所建房屋因質量不符合合同要求、經營不善、無法竣工等原因，導致房屋買賣合同無法履行，購房人不愿按時償還銀行貸款，這對銀行貸款增大了風險。
3． 開發商的欺詐行為，一般表現為開發商將銀行發放的貸款用于私人的資本運作或抵押，甚至攜款潛逃。
\\(二\\) 購房人導致的風險
1． 購房人因意外事故、疾病等原因導致死亡、失蹤，無法繼續還貸供樓。
2． 購房人自身經濟能力問題導致無力繼續還貸。
3． 購房人因主觀原因采用虛假手段騙取銀行貸款。
三、樓花按揭的風險防范措施
\\(一\\) 購房者
1． 開放商決定了樓房的優劣程度，因此對購房者來說，選擇一個信譽良好的開發商至關重要。同時，購房者應當重視房屋買賣合同中的關鍵問題，以便于在期房出現問題時及時維權。
2． 購房者對開資銀行進行風險防范，包括調查該銀行的資信情況、關注按揭合同的具體細節、在銀行違約時及時主張自己的合法權利。
3． 為了避免房屋因質量、意外災害的發生出現的損毀，為房屋購買保險。
\\(二\\) 開發商
1． 開發商應當有權行使解約權。銀行為了維護自己的利益，避免與購房人發生正面沖突，就會根據先前訂立的合作協議，扣取開發商保證賬戶中的保證金。但根據合同，開發商無法對銀行提出任何抗議，所以督促購房人完成還款任務就依靠開發商完成，這在一定程度上增加了開發商的法律風險。
2． 在購房人提供真實有效的材料的前提下，約定銀行逾期放款的違約責任。為了規避按揭貸款中存在的風險，開發商有必要在《商品房買賣合同》中就購房人買賣房屋的相關細節進行一系列約定，尤其是購房人的違約責任。
3． 開發商代為辦理房產證，但需與購房人約定嚴格產權證的辦理約定。為了避免在按揭貸款中承擔太多不必要的風險，開發商有必要在《商品房買賣合同》中就購房人辦理產權證的相關細節進行一系列嚴格約定，包括辦證過程中應由購房人承擔的費用以及在不按時繳納該費用時應承擔的違約責任。
\\(三\\) 銀行
1． 加強風險監控，完善金融體系。銀行的評估人員應當根據當前市價，科學評估房屋價值。嚴格審查購房者與開發商之間的買賣合同。
2． 規范按揭貸款制度和程序。對開發商應當主要審查其資信狀況包括房產開發權、公司工商登記、注冊資金等內容和開發項目真實性，對購房者應主要審查其資信狀況包括主體資格、經濟能力、財產狀況、買房意圖等內容。
3． 使合約和協議細節化、易操作化，避免購房者和開發商利用內容漏洞進行違法犯罪的行為。
4． 建立并完善風險轉移機制，分散或轉移自身風險，包括還貸的信用風險、房屋滅失減值的風險等。通過與保險業的合作使保險方與銀行都可以獲得各自最佳利益。另一方面則是將風險轉移至開發商，確立回購關系和附連帶責任保證關系。
