產權式酒店在海南省的起步較早，“南海傳說溫泉療養度假中心”是海南的第一家產權式酒店，緊接著而來的是中國中信國安集團斥資大約 30 億元打造的“天下第一城”。產權式酒店受到業主青睞，有其先天優勢。與傳統的房地產投資相比，它具有投資少、回報率高的特點。

但是，產權式酒店高回報率的實現受到城市的自然環境、地理位置、酒店的服務水平等多方面的限制，因此它在快速發展的同時也暴露出一些問題。筆者擬從業主投資產權式酒店的過程中可能遭遇的風險入手探索保護業主利益的有效途徑。

一、產權式酒店的業主及保護他們利益的原因

\\( 一\\) 產權式酒店的業主

產權式酒店是指開發商將酒店的客房分割成獨立的產權出售給業主，業主一般不居住在酒店，而是將客房交由開發商或專門設立的酒店管理公司以酒店的名義進行經營，業主除可以按期從酒店管理公司取得客房經營收入的分紅外，還能取得一定期限的免費入住權。

我國產權式酒店的購買者一般是中產階級，他們大多以薪金和工資為主要收入，每年享有幾天帶薪休假，喜歡借助旅游度假釋放工作壓力。產權式酒店投入少、收益高，而且一旦投入不需要花費精力管理，更誘惑的是業主可以獲得一定時間的免費居住權。本文主要是從單間客房的所有者即業主的角度出發，分析他們在投資產權式酒店過程中面臨的風險，試圖探索保護他們合法利益的方法，促進產權式酒店健康、有序發展。

\\( 二\\) 保護產權式酒店業主利益的原因

產權式酒店的業主一般是異地置業，由于獲取信息的能力及所處交易地位的差異，開發商與業主之間掌握的信息不對稱，這就使雙方交易地位不平衡。信息不對稱是指一些人擁有更多、更及時、更準確的信息，而另一些人則擁有較少、滯后甚至錯誤信息，結果導致信息弱勢方交易決策失誤，影響市場的公平和效率，嚴重威脅市場的穩定與發展。

開發商投資產權式酒店是想快速回籠資金，而業主的投資是中長期的，雙方利益不一致，開發商利用自己的信息優勢地位，采用微妙的隱蔽的手段，千方百計的藏匿有關信息，轉嫁本應由自己承擔的風險，謀取不正當利益。業主不能掌握產權式酒店經營情況的真實信息，處于極端不利地位。

二、業主投資產權式酒店面臨的風險

\\( 一\\) 立法滯后風險

迄今為止，我國針對產權式酒店開發投資法律法規僅有建設部發布的《商品房銷售管理辦法》，由于缺少專門法律、法規的調整，各地房屋登記權屬部門對產權式酒店的態度基本上處于探索階段。國家相關管理部門沒有出臺統一的法律法規，當發生糾紛時，業主往往因為沒有法律支持而陷入被動局面，業主的合法權益就很難得到保護。

\\( 二\\) 權屬模糊風險

產權式酒店客房價值的發揮具有一定的依賴性。一般來說，我們將產權式酒店分為三部分: 一是酒店客房; 二是酒店的餐廳、娛樂等配套設施; 三是酒店的電梯、走廊等公用設施部分，各個部分可以獨立使用且互不影響，具有結構上的獨立性。從物權的客體定性這一角度來看，客房之上可以形成獨立的所有權。目前我國法律對產權式酒店的權屬問題也沒有明確規定，各地政府的態度不一致。有些地方的房屋登記權屬部門會對這種產權式地產“開綠燈”，同意辦理產權證。有些地方的房屋登記權屬部門則對其不予辦理產權證。所以，由于各地的房地產管理部門態度不一致，業主有可能面臨不能獲得產權證書的風險。

\\( 三\\) 收益實現風險

產權式酒店對于業主的主要吸引力在于其宣傳的高額投資回報率。一般來說，開發商承諾的投資回報率在購房價款的 15%左右，遠高于銀行的同期存款利息。而且，業主只需要支付一部分價款，就可以將房屋交付開發商或者酒店經營管理公司經營，自己不需要投入任何精力就可以坐收租金。然而，開發商承諾的高投資回報率其實暗藏玄機。

事實中，開發商的起初目的是回籠資金，快速回收成本，時常導致酒店的現金流中斷，最后無法支撐酒店的正常運營而面臨破產。而且開發商承諾的投資回報率往往是按照最理想的經營條件計算，他們忽略了市場的變化和酒店經營狀況等不確定因素。

\\( 四\\) 經營不善后的退出風險

產權式酒店的投資周期較長，一般周期長達 10 年，任何一個投資項目假如沒有良好的退出機制，業主不能根據風險情況選擇是否退出及退出時間，無疑加大了業主的投資風險。產權式酒店的盈利與否主要在于酒店客房的入住率。如果酒店的管理者的管理比較到位，酒店的客房入住率高，業主的投資回報率得到了實現，那么業主想轉讓產權式酒店的產權是輕而易舉的; 反之，如果酒店經營管理不善，嚴重虧損或者面臨破產時，業主又應該如何轉讓退出。

三、規避風險，保護業主的利益

\\( 一\\) 完善立法，平衡不同主體之間的利益關系

產權式酒店的開發商與業主、業主與酒店實際經營者之間的利益沖突是當前的產權式酒店在發展過程中面臨的主要問題，筆者認為制定產權式酒店發展的配套法律制度必須綜合考慮開發商與業主、業主與酒店實際經營者之間的利益沖突，尋找主體之間的利益平衡點。首先，政府在對產權式酒店的開發商進行立項審批時，應該綜合考慮開發商的經濟實力、市場信譽，開發經驗，對酒店的經營收益和可能面臨的市場風險是否有合理預測等。其次，審查開發商是否有足夠的經濟實力確保承諾的投資回報率得以實現，是否引進了擔保公司對業主的投資進行連帶擔保。

\\( 二\\) 進行權屬登記，明確所有權和共有權

業主在購買產權式酒店時除了考慮客房的價值外，還應該在合同中對公用設施及配套設施做出約定。對于客房部分，法律上要允許開發商在滿足相關條件下可以將產權式酒店分割銷售，肯定業主與開發商之間的購房合同合法有效; 其次對開發商銷售給購房者的酒店單間客房的所有權進行變更登記，為業主辦理酒店單間客房所有權證; 再次，在業主獲得酒店單間客房的所有權證以后，到相關部門注銷開發商的“大產權證”。另外，還應該明確酒店的公用部分和配套設施的權屬登記問題。業主在購買產權式酒店時應對其電梯、走廊等公用設施部分在權利證書中做相應記載。

\\( 三\\) 引入擔保機制，確保業主收益實現

完善的擔保機制是確保業主高收益率得以實現的關鍵因素，在業主與酒店實際經營者的雙方利益格局中，如果有擔保公司作為第三方機構介入，形成業主、經營者風險共提，無疑加強了業主的收益保證。

只要開發商自愿承諾對購房的投資回報率進行擔保，法律就應該對此予以認可，并用我國已有的擔保方面的法律制度加以規范。至于擔保的比例和年限就由各地主管部門通過分析本地酒店服務市場后確定，不必制定全國統一的標準。

\\( 四\\) 完善退出機制，避免業主資金“套牢”

完善投資人的退出機制是保障投資人利益、轉移投資風險的有效途徑。在簽訂合同時，業主可以與開發商協商退出機制，即出現某種情況時開發商必須對房產進行回購，例如在合同中約定: 業主夠買房屋達到一定的期限后，如果實際利潤低于合同約定的利潤，開發商無法兌現承諾的投資時，業主可以將房產轉讓給第三方或者以最初購買的價格將所購房產出售給開發商，開發商保證無條件回購。

產權式酒店的發展為開發商提供了一種新型的融資渠道，同時也給中產階級帶來了可觀的利益收入。但是，產權式酒店在中國的發展還處于探索階段，多年來，其在發展過程中也出現很多問題，相關產業的法律地位、配套管理、跟蹤監督、行業自律方面還是一片空白。本文通過分析業主投資產權式酒店存在的風險，并提出規避風險的措施，引導業主理性投資，促進產權式酒店在我國健康、有序發展，使其真正為我國的經濟發展做出有益貢獻。

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